一、案情简介
刘女士在安徽省阜阳市某区自行建设了一处房屋（以下简称为“涉案房屋”），但未依法办理建设工程规划许可证。2018年4月，刘女士将该房屋转让给了罗先生。2019年8月，该区城管局认定涉案房屋因没有办理建设工程规划许可证而构成违法建设，并以此为由向原建设人刘女士作出了行政处罚决定，且于2019年12月对涉案房屋实施了拆除。罗先生认为其购买了涉案房屋，系该房屋的所有权人，区城管局强拆行为侵犯了其合法权益，遂诉至法院。
二、律师解析
刘女士违反法律规定建设的房屋构成违法建筑依法应予拆除，但问题是刘女士已经将该房屋转让给了罗先生，所以此时行政机关在对违法建筑进行处理时，应当考虑到该违建房屋实际居住人和使用人罗先生的合法利益。据此，本案需要关注两个要点问题：
1、罗先生与被诉强拆房屋行为之间是否具有法律上的利害关系？
行政诉讼法上的利害关系最直接的表现为，当事人的权利义务因被诉行政行为的实施发生了改变，受到了实际的影响。虽然涉案房屋系刘女士所建，且已被确认为违法建筑，但鉴于罗先生与刘女士已经签订了房屋买卖协议，并有证据证明罗先生出资购买了涉案房屋，加上罗先生一直在涉案房屋中居住及使用的情况，故应当认为罗先生系被强拆的涉案房屋的实际居住人。而由于本案被诉强拆行为针对的就是罗先生实际居住使用的房屋，该强拆行为对罗先生权益产生了直接的影响，且强拆房屋的后果导致再审申请人丧失了对该房屋的居住和使用利益，故再审申请人与被诉强拆行为之间具有法律上的利害关系。
2、被诉强拆房屋行为是否存在程序违法之处？
虽然涉案房屋应当被认定为违法建筑，但行政机关应当按照法律程序的规定对该房屋实施拆除。从形式上看，区城管局根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政强制法》等相关规定履行了相应的听证告知、行政处罚事先告知、作出行政处罚决定、催告、公告、作出强制执行决定等程序，但这一系列的程序都是针对第三人刘女士作出的，而案涉被强拆房屋的实际居住人是罗先生，因房屋强拆受到实际影响的也是再审申请人罗先生。即使刘女士是被强拆房屋的建设者，对于已经建成多年的涉案房屋且该房屋实际居住使用人已经不是刘女士本人的情况下，区城管局所作出的针对涉案房屋的告知、催告及强制拆除决定和强制拆除行为的相对人不能再仅仅局限于涉案房屋的原建设者，而忽略了行政行为作出的直接相对人或利益明显受影响的利害关系人。
故行政机关在处理违法建筑的法律关系中，应当针对不同情况进行相应的处置，主要分为两种情况：一是，对于正在进行建设的违法建筑，可对违法建设者予以处罚。二是，对于违法建筑已经建成多年并已出售的情况，由于行政机关实施强制拆除时已经产生了新的权利人，即除了违法建筑的建设者外还有违法建筑的实际居住、使用人。因此，行政机关对于违法建筑采取强制拆除的处理方式实际上直接影响的是购买该违法建筑并居住使用的利害关系人，对违法建筑原建设者的影响可能已经微乎其微了。在此情况下，行政机关在作出对违法建筑的处理时，必须考虑到直接受到该行政处理行为实际影响的利害关系人的正当权益。在本案中涉及到对违法建筑的处理上，即使罗先生没有实际取得案涉房屋的房屋所有权证，但其作为房屋的实际居住使用人，应当享有对涉及该房屋相关处理决定的知情权、陈述权和申辩权，这是行政法赋予利害关系人的正当程序权利。由于区城管局并没有履行对罗先生的告知、催告等程序义务，就强制拆除了罗先生实际居住使用的房屋，侵犯了罗先生的知情权和陈述申辩权，构成程序违法。
三、律师建议
当事人在购买房屋前，一定要充分
