吕X、曹XX等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

湖南省永州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘11民终2129号

上诉人（原审原告）：吕X，女，1981年7月4日出生，汉族，住湖南省永州市祁阳XX。

委托诉讼代理人：李XX，湖南XX律师。

被上诉人（原审被告）：曹XX，男，1983年2月13日出生，汉族,住湖南省永州市冷水滩区。

原审第三人：曹X1，男，2006年4月19日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系被上诉人曹XX与原审第三人曹X1法定代理人廖X之子。

原审第三人：曹X2，男，2011年9月18日出生，汉族，住永州市冷水滩区，学生，系被上诉人曹XX与原审第三人曹X1法定代理人廖X之子。

上述两原审第三人法定代理人：廖X，女，1983年4月6日出生，汉族，住永州市冷水滩区，系原审第三人曹X1、曹X2之母。

上述两原审第三人委托诉讼代理人：巩XX，湖南XX律师。

上诉人吕X因与被上诉人曹XX、原审第三人曹X1、曹X2房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2021）湘1103民初6903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月8日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式不开庭进行了审理。上诉人吕X及其委托诉讼代理人李XX，被上诉人曹XX，两原审第三人的委托诉讼代理人巩XX到庭接受询问。本案现已审理终结。

吕X上诉请求：一、撤销（2021）湘1103民初6903号民事判决书的第一项判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.因诉讼发生的所有费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院依据《城市房地产管理法》第四十条第一款规定认定案涉《二手房买卖合同》未生效错误；二、一审法院遗漏了“双方应遵守国家房地产政策、法规并按规定缴纳办理房产过户手续所需的税费”和“涉案房屋交易已经经过有批准权的人民政府审批”的法律事实，应当判令被上诉人继续履行合同义务，案涉房屋交易已经通过有批准权的人民政府批准，被上诉人依法缴纳了1534元收益金；三、一审法院据以认定案涉房屋占用土地性质的证据没有经过双方质证，审批程序违反法律规定。

曹XX答辩称，上诉人上诉理由说到的1534元收益金不是分户的，一千多元怎么可能分得了户，我认为一审判决正确，希望维持原判。

曹X1、曹X2陈述称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确；二、上诉人与被上诉人之间没有买卖涉案房屋的合意，涉案房屋是上诉人欠吕X赌债28万后在上诉人胁迫下签订《房屋买卖合同》；三、涉案房屋属陈述人所有并正在占用使用。

吕X向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告履行双方2021年5月25日签订的《二手房买卖合同》，为原告办理位于永州市冷水滩区××工业园××小区××房屋的过户手续；2.判令被告向原告承担违约责任30000元；3.判令被告承担原告律师费10000元；4.被告承担本案的诉讼费、保全费用。

一审法院认定事实：2021年5月25日16时37分，原告吕X在中国XX将100000元转账至被告曹XX名下银行账户，被告曹XX随即从该账户中取现100000元，被告曹XX（甲方）与原告吕X（乙方）随后在该行ＶＩＰ室签订了案外人袁XX拿出的《二手房买卖合同》一式两份，合同主要约定：“第一条、乙方同意购买甲方拥有的坐落在冷水滩区××工业园××小区××栋××栋××室××房产住宅，建筑面积约123.31㎡，此房装修情况为精装修房；……第四条、付款方式为：甲乙双方商定成交价格为人民币300000元，2021年5月25日首付为100000元，第二次付款在2021年6月3日付200000元；第五条、甲方应于收到乙方270000元房款之日起12天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将余款30000元费用结清；第六条、甲方应于2021年7月1日前为乙方分户办证，若甲方不为乙方分户办证，视为甲方违约，甲方应退还所有购房款并承担违约责任；……第八条、其他：甲方保证该房屋产权的真实性与明晰性，保证该房没有权属纠纷或债权债务纠纷，若因此造成乙方损失由甲方负责；……第十一条、合同双方任一方违约，应按房屋总价款的10%支付违约金。违约方除承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、保函费、保全费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担；第十二条、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字后及发生法律效力”。合同签订后，被告曹XX取出的100000元现金由案外人袁XX、刘XX拿走，合同原件分别由原告吕X及案外人袁XX各拿走一份。同年6月3日,原告向被告转账支付了170000元。被告曹XX于同日收到该款，其先转账20000元给案外人袁XX，又取现20000元，还以微信转账50000元给案外人袁XX；次日，被告曹XX向案外人周XX（原告之夫）转账支付了30000元、向案外人刘XX转账支付了20000元。

另查明，被告曹XX于2013年6月6日取得涉案土地使用证（证号为：永（凤）国用（2013）第000086号-29），地类（用途）为住宅，使用权类型为国有划拨，使用权面积96㎡；2015年12月18日取得涉案房屋所有权证（证号为：永房权证冷字第7××6号），共有情况为被告曹XX单独所有，房屋坐落为冷水滩区河西长丰工业园安XXＣ3-8栋101、102等6套；房屋总层数为6层，建筑面积为710.03㎡，套内建筑面积为642.11㎡；附记：产权证包含户室：101（住宅）、201（住宅）、301（住宅）、401（住宅）、501（住宅）、601（住宅）等6套。被告曹XX与廖X于2020年9月16日登记离婚，双方在《离婚协议书》中约定前述房屋产权归第三人曹X1、曹X2所有，但未办理变更登记。

原告当庭陈述其与被告系通过双方共同的朋友即案外人袁XX介绍于双方签订《二手房买卖合同》前相识，在此之前素不相识。2021年5月21日，原告与其夫周XX在案外人袁XX的陪同下去看了涉案房屋，因上楼的铁门锁了，只在楼下看了，当时询问了旁边的人知道是被告曹XX的。被告曹XX之前和袁XX说过想卖房子，原告是出于朋友的一份信任。原告及其夫周XX在签订《二手房买卖合同》前没有与被告沟通，均是通过袁XX传递信息交谈，并于2021年5月24日收到了袁XX发来的涉案房屋的房产证、土地使用证、房屋单元登记簿、划拨土地转让业务一次性告知单等的图片。原告一直在与被告协商将房屋过户给原告或者退还购房款本金。

被告曹XX当庭陈述不认识刘XX、周XX等人，在很多年前就认识袁XX，袁XX是被告一个朋友的哥哥，但没有来往。被告在签订《二手房买卖合同》前和朋友吃饭时认识了原告，聊天时被告说自己离婚了，没有工作，还要养孩子，因征信问题贷不了款，原告说可以把房子过户给别人，再贷款，并答应帮被告。

一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。

一、被告曹XX系涉案房屋物权人，涉案房屋土地使用权类型为国有划拨，其虽与原告签订了《二手房买卖合同》，但转让未经有批准权的人民政府审批，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”及《中华人民共和国民法典》第五百零二条第二款“依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力，应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任”规定，合同未生效，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力，故对原告的诉讼请求一审法院不予支持；

二、被告曹XX系涉案房屋物权人，其与原告订立合同属有权处分，且第三人曹X1、曹X2提供的证据不足以证明原告与被告恶意串通，结合前述合同未生效的理由，一审法院对第三人请求确认原、被告签订的《二手房买卖合同》无效的诉讼请求一审法院不予支持；被告曹XX与廖X约定涉案房屋归第三人所有，但未办理变更登记，第三人据此享有债权，故对第三人请求确认涉案房屋所有权归第三人的诉讼请求一审法院亦不予支持，第三人可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下：一、驳回原告吕X的诉讼请求；二、驳回第三人曹X1、曹X2的诉讼请求。本案受理费800元，保全费2020元，共计2820元，由原告吕X负担。

本院二审期间双方均未向本院提交新证据。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的主要焦点在于：吕X与曹XX签订的《二手房买卖合同》是否生效。案涉房屋土地使用权类型为国有划拨，曹XX虽与吕X签订了《二手房买卖合同》，但转让未经有批准权的人民政府审批，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”及《中华人民共和国民法典》第五百零二条第二款“依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力，应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任”规定，合同未生效，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力，故吕X的诉讼请求不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人吕X的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费800元，由上诉人吕X负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王XX

审判员　　万XX

审判员　　宋争文

二〇二二年九月八日

书记员　　鲁XX