政策一夜变天，但涉及购房者人数众多。一旦买受人失去购房资格或无法足额贷款导致房屋买卖合同无法继续履行，由此也必然会产生大量的房地产买卖纠纷案件。这些合同纠纷如何应对呢？已签订购房合同，支付了购房定金和部分购房款，现在政策丧失了购房资格和购房能力，造成合同无法继续履行，怎么办？合同能解除吗？已付的购房款能否要回？是否要承担违约责任？

一、因政策“限购”使购买方丧失购房资格，造成合同无法履行的，属于因不可归责于双方当事人的事由致合同无法履行，购房者可以要求解除合同，并要求返还已付购房款和定金，且无需承担违约赔偿。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第20条“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。”

二、因政策“限贷”使购买方丧失贷款资，或者因首付成数提高丧失付款能力的，导致丧失履行合同能力的，当事人双方合同明确约定以按揭贷款方支付购房款的，合同虽未明确约定，但购买方举证证明在签订合同时出售方明知或接受按揭方式付款的，购买方可以不可归责于双方当事人的原因导致合同无法履行为由，要求解除合同，出售方应当返还已付购房款及定金。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第19条“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。”最高人民法院《2016年全国民事审判工作会议纪要》第28条也明确“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。”

     因此，确因政府宏观政策原因，造成房屋买卖合同不能履行的，买受方可以要求解除合同，返还已付购房款和定金。