开发商销售时未如实全面告知商品房存在采光、遮挡物等不利因素的，应向购房人承担相应的民事责任——孙某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案

【案情简介】孙某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，附件《开发商关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》载明“该商品房不存在大、中型遮挡物及妨碍房屋正常使用的情况”。孙某收房后发现商品房阳台被毗邻会所屋顶遮挡，影响采光和景观，遂诉至法院请求判令某房产公司赔偿损失。

【法院裁判】商品房客厅阳台正向被毗邻的小区商业文化活动中心的屋顶和挑檐遮挡，影响了商品房采光，活动中心屋顶平台上放置的一些配套设备亦影响商品房观景视线，同时活动中心屋顶平台与商品房客厅阳台间距很近，商品房住户存在一定安全隐患。孙某与房产公司签订《商品房买卖合同》时，上述不利因素尚未形成。某房产公司在销售时仅向孙某告知商品房与活动中心相邻，未告知活动中心的楼高、与商品房的间距以及对商品房的遮挡程度等，未完全尽到提示说明义务，法院判决其按购房总价款的3%赔偿孙某的损失。

【指引意义】在商品房销售过程中，开发商有义务和能力披露所售商品房的不足和瑕疵信息，不应隐瞒商品房存在问题的真实情况。开发商未履行提示说明义务，而已售商品房的瑕疵影响整体使用功能和价值，造成购房人预期的心理舒适度降低的，开发商应承担赔偿责任。