约定商品房交付条件低于取得“竣工验收备案”这一法定标准的，应按法定标准履行——赵某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案

【案情简介】赵某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房的交付时间为2018年8月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。同时双方签订的《补充协议》约定将前述交付条件变更为商品房取得《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》。商品房于2018年5月23日取得《单位工程质量竣工验收记录》，2018年8月29日办理消防验收备案，2018年10月24日取得《竣工验收备案表》，赵某于次日收房。赵某起诉请求判令某房产公司支付逾期交房违约金。

【法院裁判】根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。“竣工验收备案”是商品房交付使用的法定标准，《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行。法院遂判决支持2018年8月31日至2018年10月25日期间的逾期交房违约金。

【指引意义】国务院2000年取消竣工验收许可制后，竣工验收备案成为行政主管部门对工程质量验收进行行政管理的主要方式，开发商依法应以办理竣工验收备案作为交付条件。购房人在验收商品房过程中，除对商品房建筑本身的质量问题予以关注、查验外，亦应关注开发商有无出示商品房《竣工验收备案表》、有无发放《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等文件。开发商未出示《竣工验收备案表》，购房人有权拒绝收房。开发商逾期交房的，应承担逾期交房违约责任。