唐莉律师
厂房租赁合同纠纷案例：承租方逾期欠付租金，出租方依法解约维权
唐莉律师代理方：出租方A公司
一、案情简介
2020年7月17日，出租方A公司与承租方B公司签订《xx县xxx工业园厂房租赁合同》，合同约定：A公司将其位于xx县某工业园、面积2620.78平方米的砖混结构厂房出租给B公司使用，租赁期限为五年，自2020年10月1日起至2025年9月30日止；厂房租金标准为每月每平方米8元，年度租金合计251594.8元，租金支付方式为先缴后用，承租方需在上一租赁年度期满前30日内缴纳下一租赁年度租金。同时合同明确约定，若B公司逾期支付租金，构成违约，A公司有权单方解除合同、收回厂房，且B公司若在合同终止后逾期搬离，需按每日1000元标准支付占用租金。
合同履行前期，双方均正常履约。但在2023-2024租赁年度，B公司未按合同约定时间（2023年10月1日前）缴纳年度租金。经A公司多次口头、书面催收，B公司仅在2024年中秋节前支付租金10万元，截至2024年9月30日，仍拖欠租金及卫生费共计154594.8元未结清。B公司抗辩其并非恶意拖欠，系第三方拖欠其款项未回款，导致无力支付租金，但未就此提供有效佐证，也未足额清偿欠付租金。
为维护自身合法权益，A公司委托湖南慎明律师事务所唐莉律师作为特别授权诉讼代理人，向湖南省东安县人民法院提起诉讼，请求解除双方租赁合同、判令B公司支付拖欠租金、承担逾期搬离占用费及合同违约金，并由B公司承担本案诉讼费用。
二、判决结果
判决结果如下：
1. 确认A公司与B公司签订的《xx县xxx工业园厂房租赁合同》于2024年10月25日（起诉状副本送达B公司之日）正式解除；
2. B公司需于判决生效之日起三十日内，向A公司付清截至2024年9月30日的拖欠租金154594.8元；
3. B公司需于判决生效之日起三十日内搬离、返还涉案工业园厂房；
4. 扣除合同约定的15日搬离宽限期后，B公司需按每日840元的标准，向A公司支付自2024年10月25日起至实际搬离厂房之日止的场地占有使用费（法院酌情调低原合同每日1000元的占用费标准）；
5. 驳回A公司要求B公司支付5万元违约金的诉讼请求；
6. 本案案件受理费4368元，减半收取2184元，由B公司负担1650元，A公司负担534元。
三、案件分析
本案属于典型的厂房租赁合同纠纷，核心争议焦点集中在合同解除效力、欠付租金支付、场地占有使用费标准、违约金承担四个方面，法院结合案件事实与《民法典》相关规定逐一作出认定：
第一，租赁合同合法有效，A公司依法享有合同解除权。双方签订的厂房租赁合同系真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同明确约定承租方逾期付租的，出租方有权单方解约。B公司无正当理由长期拖欠租金，经催收后仍未足额履行付款义务，已构成根本违约，满足合同约定的解除条件。根据《民法典》相关规定，当事人直接起诉主张解除合同的，合同自起诉状副本送达对方时解除，故法院认定案涉合同于2024年10月25日解除，于法有据。
第二，B公司欠付租金事实清晰，应当全额清偿。庭审中B公司对截至2024年9月30日拖欠租金154594.8元的事实完全认可，债权债务关系明确，法院依法支持A公司的租金支付诉求。B公司以第三方欠款未回款作为抗辩理由，不属于法定、约定的免责事由，无法对抗其对A公司的租金支付义务，故该抗辩未被法院采纳。
第三，法院依法调整过高的场地占有使用费，兼顾公平原则。原合同约定逾期搬离占用费为每日1000元，经法院核算，案涉厂房实际日均租金损失仅为697.52元，合同约定标准远超实际损失（超出比例43%）。依据《民法典》第五百八十五条违约金调整规则，约定赔偿标准过分高于实际损失的，法院可依法酌情调低，最终将占有使用费调整为每日840元，既弥补出租方损失，也避免承租方承担过重责任。
第四，违约金诉求因无合同依据被驳回。双方租赁合同中仅约定了逾期搬离的占有使用费计算标准，未单独约定逾期付租的违约金条款，A公司主张5万元违约金缺乏事实与合同依据，法院依法予以驳回。
四、律师点评
本案代理律师唐莉精准把握租赁合同纠纷裁判规则，全程高效维护出租方A公司的核心合法权益，案件整体取得显著胜诉效果，仅违约金诉求因合同瑕疵未被支持，具有极强的实务参考价值。
1.固定违约事实、精准锁定解约节点是本案胜诉关键。本案中，律师全程指导当事人留存租金催收记录、付款凭证等核心证据，完整佐证B公司长期欠租、恶意违约的事实。同时精准适用法律规则，未提前单方主张解约，而是通过诉讼方式主张解除合同，最终由法院确认合同自起诉状送达之日解除，明确了合同终止时间节点，为后续租金结算、占有使用费主张奠定了完整的事实与法律基础，彻底杜绝承租方无偿占用厂房的漏洞。
2.诉讼请求设计全面、分层清晰，最大程度挽回当事人损失。律师针对本案情况，分层主张解除合同、结清历史欠租、支付后续占有使用费，形成完整的维权闭环，既追回了往期拖欠租金，也有效约束了承租方逾期搬离的违约行为，避免出租方持续产生空置损失，全面保障了出租方的财产权益。
3.本案凸显了商事合同条款精细化审查的重要性。本次违约金诉求败诉的核心原因是合同条款瑕疵，合同仅约定逾期搬离的占用费，未单独约定逾期支付租金的违约金，导致该部分诉求无依据。在此提醒市场主体，签订厂房、商铺等租赁合同时，需明确区分逾期付租违约金与逾期搬离占有使用费，细化违约条款、明确赔偿标准，同时合理约定赔偿比例，避免条款缺失或约定过高被法院调整。
4.承租方以第三方欠款未回款为由拖欠租金，属于典型的履约瑕疵抗辩，司法实践中普遍不被支持。合同具有相对性，承租方的对外债权纠纷，不能对抗其与出租方的租赁合同履约义务，商事主体在经营过程中，应恪守合同约定、按时履约，避免因自身资金周转问题构成违约，承担解约、偿债、承担诉讼费等不利法律后果。