律师观点分析
原告：重庆XX公司，住所地重庆市渝中区新华XX，统一社会信用代码9150XXXX2056658C。
法定代表人：杨X，董事长。
委托诉讼代理人：张XX，重庆XX律师。
委托诉讼代理人：柳XX，重庆XX实习律师。
被告：重庆XX公司，住所地重庆市南岸区花园街道古楼三村2栋1单XX，统一社会信用代码9150XXXX359927X1。
法定代表人：刘X，总经理。
委托诉讼代理人：谢XX，系公司股东、经理。
委托诉讼代理人：谭XX，重庆XX律师。
被告：重庆XX公司，住所地重庆市经开区古楼二村七幢4单XX，统一社会信用代码9150XXXX2055639E。
法定代表人：刘X，总经理。
委托诉讼代理人：谢XX，系公司股东、经理。
委托诉讼代理人：李XX，重庆XX律师。
被告：刘X，男，1974年3月6日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：谢XX。
被告：谢XX，男，1968年4月29日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆XX公司（以下简称华美XX）与被告重庆XX公司（以下简称XX公司）、重庆XX公司（以下简称XX公司）、刘X、谢XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法由审判员黄明真于2017年11月28日适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序进行审理，由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、代小X组成合议庭，于2017年12月8日公开开庭进行了审理，由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员吴XX、刘XX组成合议庭，于2018年5月16日公开开庭进行了审理，由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员王XX、胡X组成合议庭，于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告华美XX的委托诉讼代理人张XX和柳XX、被告XX公司的委托诉讼代理人谭XX、被告XX公司的委托诉讼代理人李XX、被告刘X、被告谢XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华美XX向本院提出诉讼请求：1.XX公司立即向华美XX支付2016年2月20日至2017年4月19日期间拖欠的租金427189元及滞纳金（以113412元为基数从2016年5月20日起按照每日3‰的标准计算至付清时止，以113412元为基数从2016年8月20日起按照每日3‰的标准计算至付清时止，以120219为基数从2016年11月20日起按照每日3‰的标准计算至付清时止，以80146元为基数从2017年2月20日起按照每日3‰的标准计算至付清时止）；2.XX公司立即向华美XX支付合同免租期租金113412元及滞纳金（以113412元为基数从2017年4月20日起按照每日3‰的标准计算至付清时止）；3.XX公司对XX公司的支付义务承担连带责任；4.刘X、谢XX在其未出资范围内对XX公司的支付义务承担补充责任；诉讼费由XX公司、XX公司、刘X、谢XX承担。事实和理由：XX公司原名称为重庆XX公司。2015年11月20日，华美XX与XX公司签订了《商铺租赁合同》，租赁物为渝北区龙塔街洋河北路19号御景天成1/2/8号楼裙房幢1-幼儿园，合同中对租赁物面积、租期、价格、付款方式、履约保证金、违约责任等内容进行了详细约定。2015年11月21日，华美XX与XX公司对租赁物进行了交接，并形成了《铺位交接书》。XX公司原名称为重庆XX公司。2015年11月11日、2015年11月12日、2015年12月8日，XX公司向华美XX支付了租赁保证金和租金，合计XXX元，其中的113412元是案涉房屋的保证金，其中的113412元是向华美XX支付的案涉房屋的首期租金，剩余部分是支付的其他租赁合同的部分款项。之后XX公司和XX公司未再向华美XX支付任何租金。XX公司和XX公司组织机构混同、业务混同、财务混同，实际是“一套人马、两块牌子”，是典型的法人人格混同，故XX公司应对XX公司的支付义务承担连带责任。经华美XX核实，XX公司和XX公司名下无任何资产，且其注册地是居民楼，根本无人办公。XX公司的股东未完全履行出资义务，股东刘X的认缴出资额为600000元，实际出资0元，未出资600000元，股东谢XX的认缴出资额为XXX元，实际出资15000元，未出资XXX元。XX公司的股东未完全履行出资义务，股东刘X的认缴出资额为900000元，实际出资0元，未出资900000元，股东谢XX的认缴出资额为236XXXX0000元，实际出资0元，未出资236XXXX0000元。故刘X和谢XX应当在其未出资部分范围内对XX公司和XX公司的债务承担清偿责任。
被告XX公司、XX公司、刘X、谢XX共同辩称，华美XX与XX公司不存在房屋租赁合同关系，而是与XX公司存在房屋买卖合同关系，XX公司不应支付华美XX租金和违约金；违约金按照每日3‰的标准计算过高；刘X、谢XX已经出资到位。请求驳回华美XX的诉讼请求。
本院认为：本案的争议焦点是华美XX与XX公司是否具有房屋租赁合同关系。
第一，XX公司的员工陶X代表XX公司与华美XX签署了《铺位交接书》，确认华美XX于2015年12月21日向XX公司交付了幼儿园。XX公司对交接了幼儿园也予以认可。故应当认定华美XX向XX公司交付了案涉房屋。XX公司、XX公司、刘X、谢XX称华美XX只将幼儿园的3把钥匙交给XX公司，2017年4月27日陶X已经归还的3把钥匙是幼儿园的钥匙，其未举示证据对此予以佐证，故该主张本院不予采信。
第二，华美XX与XX公司分别于2015年6月26日和2015年8月19日签订的《华美·御景天成商铺认购书》均约定，XX公司支付XXX元定金后认购书即时生效。XX公司未支付XXX元定金，故双方之间的认购书并未生效，双方不具有房屋买卖合同关系。XX公司、XX公司、刘X、谢XX辩称变更了保证金的支付方式和时间，但未举示证据予以佐证，本院不予采信。故对XX公司、XX公司、刘X、谢XX称华美XX交付房屋是基于与XX公司的买卖合同而不是租赁合同的主张，本院不予认可。
第三，XX公司、XX公司、刘X、谢XX称租赁合同是为了购买案涉房屋而签订的象征性的合同，其未对此举证证明，故本院对该主张不予采信。
第四，XX公司的员工陶X在《应收租金表》上签字，对案涉房屋应付租金、已付租金和欠付租金进行了确认，证明XX公司向华美XX支付过租金，《商铺租赁合同》已经实际履行。
第五，幼儿园已经实际使用，用于登记注册了重庆XX公司和重庆XX公司。
综上，可以认定华美XX与XX公司之间履行的是《商铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。
关于租金。合同第2.4.2条约定承租期由实际交付日当日起算，第3.1条约定承租期为5年，华美XX于2015年12月21日向XX公司交付了案涉房屋，故租赁期为2015年12月21日起至2020年12月20日止。合同第3.2条和第3.2.1条约定，2015年12月21日至2016年3月19日共计90天为装修免租期，该期间的租金无须支付。2017年3月9日，华美XX与XX公司形成了《铺位交接书》，交还了幼儿园，故XX公司应向华美XX支付2016年3月20日至2017年3月9日期间的租金，华美XX主张2017年3月10日至2017年4月19日期间的租金，本院不予支持。依据合同第4.1.1条的约定，第一年2016年3月20日至2017年3月19日期间的月租金为37804元。故2016年3月20日至2017年3月9日期间XX公司的应付租金为37804元/月×11.67个月＝441172.68元。华美XX称已付案涉房屋租金113412元，故尚欠2016年3月20日至2017年3月9日期间的租金441172.68元－113412元＝327760.68元未支付。故XX公司还应支付华美XX2016年3月20日至2017年3月9日期间的租金327760.68元。
关于逾期支付租金的滞纳金。合同第4.1.2条的约定，XX公司在合同签订时即2015年11月20日一次性向华美XX交纳三个月租金113412元，在上一季度期满的10天前向华美XX缴清下期三月租金。合同第6.4.2条约定，XX公司逾期支付租金的，应向华美XX支付按所欠缴费用总额的3‰按日计算的滞纳金。XX公司已支付第一期2016年3月20日至2016年6月19日的租金113412元。第二期2016年6月20日至2016年9月19日期间的租金113412元应于2016年6月10日前支付。第三期2016年9月20日至2016年12月19日期间的租金113412元应于2016年9月10日前支付。第四期2016年12月20日至2017年3月9日期间的租金100936.68元应于2016年12月10日前支付。XX公司逾期支付租金给华美XX造成的是资金占用利息损失，按照每日3‰计算的滞纳金过高，本院酌情调整为按照年利率24%计算。故XX公司应向华美XX支付以113412元为基数从2016年6月11日起、以113412元为基数从2016年9月11日起、以100936.68元为基数从2016年12月11日起，均按照年利率24%计算至付清之日止的滞纳金。
关于免租期租金、滞纳金。合同第3.2.3条约定，XX公司未履行完本合同约定租期的，须向华美XX补缴免租期90天的租金，租金标准为第4.1.1条首年首月租金的标准即37804元。故XX公司应向华美XX支付合同免租期租金113412元。华美XX主张XX公司支付免租期租金的滞纳金没有合同依据，故本院不予支持。
关于XX公司的责任。华美XX主张XX公司和XX公司组织机构混同、业务混同、财务混同，实际是“一套人马、两块牌子”，是典型的法人人格混同，故XX公司应对XX公司的支付义务承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格也突出地表现在财产的独立上。当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。虽然XX公司和XX公司的法定代表人均为刘X、股东存在重合、XX公司是XX公司的股东，存在关联关系，XX公司支付的款项转化为了XX公司应支付的租金，但是华美XX没有举示充分的证据证明XX公司和XX公司之间因人员、业务、财务等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格，从而构成人格混同。因此，华美XX以XX公司和XX公司人格混同为由，要求XX公司对华美XX的支付义务承担连带责任的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。
关于刘X、谢XX的补充责任。XX公司的章程载明，第二次出资中，谢XX出资额为XXX元，刘X出资额为600000元，出资时间均为2035年12月31日。XX公司的章程载明，第二次出资中，谢XX出资额为236XXXX0000元，刘X出资额为900000元，出资时间均为2021年12月31日。故谢XX和刘X在XX公司和XX公司的出资时间目前均未届满。华美XX主张刘X、谢XX未完全履行出资义务，故应在其未出资部分范围内对XX公司和XX公司的债务承担补充责任，该主张无事实依据，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告重庆XX公司在本判决生效后三日内向原告重庆XX公司支付2016年3月20日至2017年3月9日期间的租金327760.68元；
二、被告重庆XX公司在本判决生效后三日内向原告重庆XX公司支付以113412元为基数从2016年6月11日起、以113412元为基数从2016年9月11日起、以100936.68元为基数从2016年12月11日起，均按照年利率24%计算至付清之日止的滞纳金；
三、被告重庆XX公司在本判决生效后三日内向原告重庆XX公司支付合同免租期租金113412元；
四、驳回原告重庆XX公司的其他诉讼请求。
如果被告重庆XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9850元、保全费4020元，合计13870元，由原告重庆XX公司负担2589元，被告重庆XX公司负担11281元。
李超豪律师
