房产专业律师赵云涛：拆迁安置动迁时家人之间签订协议反悔的起诉判决

王某4向法院起诉请求：1．王某3、王某1分别给王某4三分之一房屋折价款110万，合计220万。

法院认定事实：王某、于某夫妇有子女五人，即：王某4、王某1、王某5、王某6、王某3。王某于2005年12月12日死亡，于某于2008年3月17日死亡。

王某在北京市朝阳区X号内承租2间住房（建筑面积30.79平方米）。2004年11月24日，北京市朝阳区国土资源和房屋管理局与王某签订《购买公有住宅协议书》，王某自愿购买北京市朝阳区X号内2间住房（建筑面积30.79平方米），房价款5933元。

2013年11月16日，王某4、王某1、王某5、王某6、王某3共同签署《声明》，内容为：“朝阳区X号，产权人王某于2005年12月12日逝世，之妻于某于2008年3月17日逝世。夫妻二人共有子女五人，分别为：长女王某4、长子王某1、次子王某5、三子王某6、四子王某3。经王某4、王某1、王某5、王某6、王某3姐弟五人协商一致同意由王某1、王某5办理此次拆迁一切事宜；将拆迁补偿款做在王某5名下，并由王某5领取拆迁补偿款。今后发生任何法律经济纠纷与拆迁人、拆迁公司无关”。

2013年11月29日，北京市土地整理储备中心朝阳分中心（甲方）与乙方王某4、王某1、王某5、王某6、王某3签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，甲方需要拆迁乙方在拆迁范围内北京市朝阳区X号所有的房屋，乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋2间，建筑面积30.79平方米，乙方现有在册人口12人，实际居住人口10人，分别是：户主王某（已故），之妻于某（已故），之子王某6，之子王某3，之女王某4，之子王某1，之孙女王某2（王某1之女），之孙子王某2（王某6之子），之外孙徐某（王某4之子），之儿媳卢某（王某6之妻），之儿媳罗某（王某1之妻），之曾外孙子王某7（王某2之子）。乙方房屋的区位价补偿款共计211881.39元，重置价补偿共计18391.54元，附属物25497.17元，以上拆迁补偿款合计255770.10元。甲方支付乙方拆迁补助费共计32050.80元，其中包括：搬家补助费615.80元；提前搬家奖励费5000元；其他补助费1435元（空调400元、电话235元、有线350元、危电150元、热水器300元）；临时过渡补助费5000元；工程配合奖20000元。代扣房款5933元。甲方应当在本协议签订之日起五日内，将拆迁补偿款、补助费合计281887.90元向乙方开具领款凭证。北京市城市房屋拆迁估价结果通知单显示：区位单价6881.50元／平方米，建筑面积30.79平方米，区位总价211881.39元；房屋重置成新价（含装修）18391.54元；设备及附属物补偿价25497.17元（暖气1341.57元、上下水管1234.88元、水池642.41元、院地190.68元、淋浴97.61元、灯635.60元、电表104.42元、棚房21100元、太阳能150元）。

王某4在2014年以王某1、王某5、王某6、王某3为被告，以共有纠纷为由诉至法院，要求王某1、王某5、王某6、王某3给付我拆迁补偿款（共有财产，暂计50万元）和房屋（共有物，三套房屋暂计700万元）的五分之一。法院经审理作出（2014）朝民初字第某号民事判决书，查明以下事实：

王某4举出2013年12月8日的《共同协议》，内容为：“X号系王某（父）、于某（母）已故所遗产权房，在此次拆迁中共置换房产三套：三居一套，二居两套，王某、于某共有子女五人：王某4、王某1、王某5、王某6、王某3，经五人协商分配如下：三居室由王某5、王某6两人共有，由二人协商自行分配。二居室两套由王某4、王某1、王某3三人共同所有，由三人协商分配”。该协议尾部有王某4、王某1、王某5、王某6、王某3的签名及捺印。王某4称《共同协议》上“王某4”的签名及捺印并非其本人的，其从未见过《共同协议》。王某1、王某5、王某6、王某3对《共同协议》的真实性认可，认可各自的签名及捺印，且王某1、王某5、王某6、王某3称王某4也在《共同协议》上签名及捺印。王某4举出2014年1月6日由王某1、王某5、王某6、王某3四人签订的《协议》，内容为：“我们是王某（父）、于某（母）五子女王某4、王某1、王某5、王某6、王某3，于2013年11月至12月相继开了三次家庭会议，一致签字通过了两份协议，根据两次通过的共同协议精神，达成了此次X号老宅拆迁事宜的如下解决方案：1、经王某5、王某6二人协商后，鉴于王某6为老宅实际居住人的客观事实，同意将翠成所分三居室写在王某6名下，其它未尽事宜二人另行商议解决。2、经王某1、王某3、王某4三人协商，鉴于王某4婚后40余年从未在老宅实际居住过的客观事实，现将翠成所分两套房产分别写在王某1和王某3名下，二人所得房产后应给予王某4在法律上应享有的分配份额的经济补偿。具体事宜由王某1负责沟通协调。3、另择时请王某1、王某5将相关此次拆迁补偿的财务情况用文字方式予以公布，每人存留一份，以备共同查证监督。4、在此次拆迁分配过程中如家庭产生经济法律纠纷，均与开发商和拆迁办无关”。该协议上未有王某4的签字，王某1、王某5、王某6、王某3称由王某1、王某6、王某3各购买一套安置楼房的事宜未经王某4同意。

另查，拆迁时只有王某6在北京市朝阳区X号拆迁房屋内居住，王某4、王某1、王某5、王某3均未在此实际居住。王某5自认其从拆迁部门领取了281887.90元，且该款全部用于购买翠成三套住房，并无结余。

2014年1月23日，王某6（买受人）与北京住总房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，由王某6购买朝阳区XX号房屋，预售总价307856元。2014年5月30日，王某1（买受人）与北京住总房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，由王某1购买朝阳区XXX号房屋，预售总价228610元。2014年5月30日，王某3（买受人）与北京住总房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，由王某3购买朝阳区X号房屋，预售总价223745元。上述房屋未办理所有权登记。

法院据此认为：“北京市朝阳区X号住房两间（建筑面积30.79平方米）是王某2004年购买，2005年、2008年王某、于某相继死亡，2013年11月北京市朝阳区X号住房两间拆迁，经评估房屋的区位价补偿款211881.39元、重置价补偿18391.54元、附属物25497.17元，以上拆迁补偿款合计255770.10元，该款扣除5933元购房款后余款249837.10元系王某、于某的遗产，应由其法定继承人王某4、王某1、王某5、王某6、王某3五人均等继承。关于拆迁补助费，搬家补助费615.80元及其他补助费1435元是对实际居住人及物品所有人的补偿，拆迁时只有王某6在北京市朝阳区X号拆迁房屋内居住，因此搬家补助费615.80元及其他补助费1435元应归王某6所有。提前搬家奖励费5000元、临时过渡补助费5000元及工程配合奖20000元是对被拆迁人的补偿，应归王某4、王某1、王某5、王某6、王某3五人所有。王某1、王某5、王某6、王某3未将应属于王某4所有的拆迁补偿款、补助费给付王某4，侵犯了王某4的权益，故王某1、王某5、王某6、王某3应承担给付责任。在购买经济适用住房的过程中，王某1、王某5、王某6、王某3未征得王某4的同意，四人私下达成协议，以王某1、王某6、王某3的名义各购买一套经济适用住房，侵犯了王某4的权益。鉴于所购房屋为经济适用住房，且王某1、王某5、王某6、王某3称翠成的住房现未办理产权证，因此王某4现以共有纠纷起诉要求按照房屋市场价补偿暂无法处理。关于王某4的损失，其可另行解决。”据此判决：一、王某1、王某5、王某6、王某3于本判决生效后七日内给付王某4五万五千九百六十七元四角二分。二、驳回王某4之其他诉讼请求。王某4在提出上诉后又申请撤回上诉，上述判决已生效。

2018年3月20日，王某1作为权利人，取得北京市朝阳区X号房屋所有权登记，权利性质为经济适用房，房屋建筑面积为71.77平方米。2018年3月20日，王某3作为权利人，取得北京市朝阳区X号房屋所有权登记，权利性质为经济适用房，房屋建筑面积为70.39平方米。

本案审理中，经王某4申请，法院通过摇号方式选定并委托北京京港房地产土地资产评估有限公司对北京市朝阳区X号房屋及北京市朝阳区X号房屋市场价值进行了评估，估价结论为估价对象北京市朝阳区X号房屋于估价基准日2023年9月18日（现场勘验之日）的市场价值为2586432元；估价对象北京市朝阳区X号房屋于估价基准日2023年9月18日（现场勘验之日）的市场价值为2691139元。王某4预交鉴定费18194元。各方对鉴定程序、鉴定报告的真实性、合法性及关联性均认可，王某1认为鉴定价格高于实际成交价。

另查，王某4于审理中确认2013年12月8日的《共同协议》的内容，并要求据此对房屋进行分割。王某4于审理中提交了2013年12月4日向王某5汇款5万元的中国建设银行存款凭条，并称上述款项系各方商议后由自己出资的购房款，王某4、王某1、王某5、王某6、王某3各自出资的购房款统一汇至王某5名下，由王某5向开发商交纳了购房款。各方对王某4上述证据的真实性及上述陈述表示认可。

法院认为，案涉房屋已分别由王某6、王某1、王某3以个人名义购买，并各自取得了房屋所有权登记，王某4以共有纠纷为由提起诉讼案由不正确，但审理中王某4明确以2013年12月8日的《共同协议》作为权利基础提起本案诉讼，法院根据王某4主张权利的基础，依法对案由确定为合同纠纷。

王某4作为腾退协议认定的户主之一，依照腾退政策享有相应的安置利益，且王某4提交的存款凭条足以证明王某4也对安置房屋购买有出资。根据生效判决认定的事实，结合王某4在本案中的陈述，法院确认2013年12月8日的《共同协议》系王某4和王某1、王某5、王某6、王某3的共同且真实的意思表示，属有效合同。王某4要求依据上述协议，由王某1、王某3分别给予其相应补偿的诉讼请求有事实及法律依据。王某1、王某3关于拆迁之前的实际居住情况、协议认定在册人口情况及案涉房屋出资情况等事实对上述协议的效力及履行均不构成影响，法院对其相关抗辩意见不予采纳。法院结合鉴定意见，对上述两套房屋中王某4应取得的补偿款予以计算确认，由取得房屋所有权的王某3、王某1分别给付王某4。

综上，法院判决如下：一、王某1于本判决生效后十日内给付王某4补偿款897046元；二、王某3于本判决生效后十日内给付王某4补偿款862144元。

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