北京房产专业律师赵云涛:别墅房屋被查封，成功提出执行异议排除执行

M某某向法院起诉请求：1．请求撤销（2023）京01执某号执行裁定书；2．请求法院立即停止对位于湖北省鄂州市某（建筑总层为共3层，其中地上3层，购房合同约定房号为A-11幢1单元1层＊＊号房，以下简称＊＊＊号房屋）的执行，并解除查封。

法院认定事实如下：2022年1月26日，法院作出（2022）京01财保某号民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结被申请人某公司2价值18762447.23元的财产。法院以（2023）京01执保某号立案执行。执行过程中，法院对＊＊＊号房屋进行了预查封，查封情况为轮候，查封期限为2023年3月7日至2026年3月6日。法院在执行过程中，案外人M某某向法院提出书面异议，请求排除对某公司2名下＊＊＊号房屋的执行。法院于2023年9月20日作出（2023）京01执异某号执行裁定书，裁定：驳回M某某提出的案外人异议。M某某不服该裁定，于2023年9月27日提起本案执行异议之诉。根据＊＊＊号房屋的不动产产权情况表显示，期间法院为首封法院，各方当事人对此事实无异议。

2022年3月24日，M某某与某公司2签订了购买＊＊＊号房屋的《鄂州市商品房买卖合同（现售）》，合同显示：该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土建筑，总层数为3，其中地上3层，地下0层。【有】【无】电梯。3．该商品房为第一条规定项目中的第A-11【幢】（【座】1单元1层＊＊号房（室））。4．该商品房的房产测绘机构为×，其实测建筑面积共221.89平方米，其中套内建筑面积209.93平方米，分摊共有建筑面积11.96平方米。房屋总价款3478363元修改为2070000元，并加盖了某公司2的公章买受人应当在2022年3月24日前支付全部价款。

同日，某公司2向M某某出具了2070000元购房发票及424660元的装修款发票并向M某某发出交房通知书，通知将于2022年3月25日交房并收取物业管理费。M某某于2022年3月25日缴纳住房专项维修资金13313元，上述房屋已完成备案。因房屋系精装修房屋，M某某收房后即入住该房至今，并交纳物业费、支付电费。

M某某提交不动产登记查询证明，证明其在鄂州市无其他住房。

法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百三十四条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。M某某不服法院（2023）京01执异某号执行裁定，在法定期限内，向法院提起案外人执行异议之诉，符合上述法律规定，程序合法。综合各方当事人意见，本案争议焦点为M某某是否对＊＊＊号房屋享有足以排除执行的实体权利，对此，法院评述如下：

执行异议和复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，首先，《工程款抵房款协议书》《鄂州市商品房买卖合同（现售）》均系各方当事人真实意思表示，其内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。M某某与某公司2签订了购买＊＊＊号房屋的《鄂州市商品房买卖合同（现售）》，并进行了备案，具有购房的真实意思表示。M某某购买＊＊＊号房屋的时间为2022年3月24日，早于法院查封＊＊＊号房屋的时间2023年3月7日，故＊＊＊号房屋在人民法院查封之前M某某已签订合法有效的书面买卖合同。其次，根据法院查明事实，M某某在102号所在的鄂州市无其他用于居住的房屋，其应属于购买房屋用于居住的普通商品房消费者。最后，M某某已通过以物抵债的方式支付了＊＊＊号房屋的全部购房款，某公司2亦向M某某出具了购房款及装修款的全额发票，并向M某某发出交房通知书。M某某于2022年3月25日缴纳住房专项维修资金，亦提交物业费、电费发票证明其收房后入住至今。

某公司1辩称M某某签订购房合同本质上是以物抵债协议，不是为了购买房屋，其并非房屋买受人，对此法院认为，M某某虽通过以物抵债的方式购买了＊＊＊号房屋，但法律以及双方签订的合同均未禁止通过以物抵债的方式支付购房款，现无证据证明阳光时代公司对鄂州金丰公司、武汉锦程公司及某公司2享有的债权价值低于以物抵债的房屋价值，某公司1的上述抗辩缺乏证据支持，法院不予采信。综上，M某某符合执行异议和复议规定第二十九条关于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的条件，M某某对＊＊＊号房屋享有足以排除执行的实体权利。关于M某某提出的解除＊＊＊号房屋查封的诉讼请求，根据审执分离的原则，不属于本案审理范围，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，判决：不得执行位于湖北省鄂州市某号房。