北京公有住宅租赁合同变更承租人中家庭成员范围界定

北京房产律师赵云涛律师解读：北京公房变更中，家庭成员未严格限制为近亲属。本案中，公房承租人去世后，其小姨子有权提出承租人变更申请。《北京市公有住宅租赁合同》第七条的规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。该规定中“家庭成员”范围界定应尊重本市直管公房租赁政策的历史，符合公房租赁的功能与价值。公房租赁主要是为了保护与原承租人同户籍共同居住又无其他住房的家庭成员的优先承租居住使用权。本市直管公房承租人变更实践并未将家庭成员严格限定为近亲属，本市直管公房管理部门亦未明确规定作为直管公房承租人变更条件的家庭成员的范围。

案件情况

2023年1月12日，北京某某公司（以下简称北京某某公司）对李某某作出《关于李某某变更承租人申请的答复》（以下简称被诉答复）。其主要内容为：某某房屋（以下简称涉案房屋）为该公司管理的直管公房，承租人李某某。根据《北京市住房和城乡建设委员会关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》（京建发［2017］206号，以下简称206号文）第一条规定，我市直管公房变更承租人必须符合以下条件：原承租人迁出本市或死亡，与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，符合承租人条件的其他家庭成员无异议的，可按原承租面积继续承租。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第一千零四十五条规定，配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属为家庭成员；配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。根据此解释，李某某不符合“家庭成员”之规定，不具备申请人的主体资格。基于上述规定，对李某某的承租人变更申请，该单位不予受理。

李某某向法院提起行政诉讼，请求撤销被诉答复，对其承租人变更申请重新作出处理。

法院经审理查明：涉案房屋为东城区政府委托北京某某公司管理的直管公房，使用面积11.7平方米，承租人李某某于2021年11月21日去世。李某某为李某某妻妹，于2001年8月16日将户籍迁入涉案房屋。承租人李某某去世后，李某某向北京某某公司提出变更承租人申请，北京某某公司于2022年7月29日作出《答复书》。

法院认为，根据直管公房管理的相关规定及我市机构改革的现状，北京某某公司接受东城区政府的委托，依法履行对辖区内直管公房进行管理的法定职责，包括对直管公房承租人变更申请进行审查，对申请人是否具备更名条件作出认定。因其不具备行政诉讼被告的主体资格，对其行为不服，人民法院作为行政案件受理的，应由东城区政府作为被告。

根据《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。原北京市房屋土地管理局作出的京房地房字（1997）946号《关于启用新的〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》中附件二《〈北京市公有住宅租赁合同〉中部分条款及有关问题的说明》第三条规定，合同第七条中规定的有关问题。乙方外迁或死亡，符合条件的，原同住者要求继续承租，申请更改承租人姓名的，须写出书面申请，并提供家庭成员的书面意见，由甲方经办人签署意见报主管领导批准后，方可更名。新的承租人原则上须为原承租人的直系亲属。本案中，北京某某公司以李某某不属于民法典第一千零四十五条中的“家庭成员”之规定为由，认定李某某不具备申请人的主体资格，作出不予受理承租人变更申请的被诉答复。本案庭审过程中东城区政府认可只有李某某一人户籍在涉案房屋内，不予变更的主要理由是李某某与承租人李某某非家庭成员关系。法院认为，公房租赁的上述相关规定是为了保护与原承租人共同居住的家庭成员的优先承租权和发挥公有房屋的居住使用功能。家庭是指以永久共同生活为目的而同居的亲属团体，家庭成员是维护亲属伦理和家庭共同生活秩序所必须的纽带。从李某某提交的现有证据看，其自2001年8月16日将户籍迁入涉案房屋，后自2019年居住在涉案房屋，直至承租人2021年去世。因此对李某某是否符合原承租人“家庭成员”条件的审查应结合《北京市公有住宅租赁合同》第七条及前述相关规定适当放宽，以保障共同居住的家庭成员的居住权利。这既符合中华民族的传统家庭观念和伦理道德，亦符合公房应有的社会救济和保障功能。故东城区政府仅以李某某不属于民法典规定中的家庭成员为由不予变更，系认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。综上，李某某请求撤销被诉答复并判令东城区政府针对承租人变更申请重新作出处理的诉讼请求成立，予以支持。

依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决：一、撤销东城区政府下属北京某某公司作出的被诉答复；二、东城区政府下属北京某某公司在判决生效之日起法定期限内对李某某的承租人变更申请重新作出处理。