律师亲办案件之租赁合同纠纷

 杨丹丹律师
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       一、案情：
      2013年5月6日，甲与乙公司签订了一份租赁合同，约定甲租用乙公司位于某建材市场的商铺，租期自2013年5月1日至2014年4月30日，并约定甲期满后若有意续租，应提前30日书面向乙公司提出申请，如果其未在期限内提出视为放弃续租，乙公司有权收回场地。合同期满前一个月，乙公司先后向甲发出三份续租通知，甲均未予理睬。2014年11月19日，甲与乙公司补签了一份《商铺租赁合同》，合同约定租期自2014年7月1日至2015年6月30日，总计租金为49646.00元，租金于2014年11月22日前交付一半，剩下一半租金于2014年12月20日前交清。合同签订后，甲并未按照合同约定向乙公司交付租金。双方多次协商无果，乙公司遂于2014年5月1日对甲的店铺采取断电措施。后乙公司法定代表人来咨询本律师该案，本律师向其出具了一份法律意见书，事后乙公司委托本律师代理该案。
      二、工作思路：
      （一）案件争议焦点
      1.甲在承租期间对商铺的装修费用由谁来承担；
      2.《商铺租赁合同》到期后，甲的行为是否为事实租赁，如果是，租金如何计算；如果不是，损失如何计算，租赁物应以何种状态返还；
      3.甲未支付租金的行为是否导致合同的解除？若合同解除，解除后房屋的添附物应当如何确定归属；
      4.乙公司能否对甲的店铺进行断电处理？甲能否对乙公司的断电行为主张赔偿。
      （二）公司对案件意见
      甲公司的法定代表人表示：因为甲是第一批进驻到该市场的租户，合作了两年多了，希望能够和平处理此事。律师介入案件中，不限制律师解决问题的方式和手段，在法律规定的范围内最大限度的保障自己公司的利益。
      （三）案件法律分析：
      1.租赁期间装修费的承担以及合同解除后房屋的添附物应当如何确定归属问题。甲于2014年租赁期间对店铺进行了装修，得到乙公司的默认，装修费由甲承担。根据相关规定甲将房屋返还给乙公司时，甲享有因其装修行为而增加的租赁物的价值。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿”。因此，乙公司可以要求甲对添附物进行拆除，不能拆除的，按使用期限折价归乙公司。
      2.《商铺租赁合同》到期后，甲的行为是否为事实租赁。《商铺租赁合同》已经期满，甲在持续占有并使用商铺进行商业活动的同时，且在乙公司多次向其发出是否续租的邀约时，甲并未明确表示不再续租，该行为可以视为甲同意续租商铺，双方已经构成事实上的租赁关系，故甲应当按照原合同约定向乙公司支付租赁费。依据《中华人民共和国合同法》第227条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。甲现未缴纳租金达6个月之久，乙公司可以主张终止《商铺租赁合同》，要求甲交还房屋，支付欠付的租金，并赔偿乙公司的经济损失。
      3.甲能否对乙公司的断电行为主张赔偿的问题。针对乙公司对甲店铺进行断电处理行为，没有具体的法律规定，通过查找相关资料，并与其他律师沟通后，最终认为将断电行为定性为一种自我救助行为比较合理，并以此作为公司对甲欠租的抗辩。
      三、办案心得：
      在交涉的过程中，公司的顾虑比较多，涉及的问题细而全面。在对案件涉及的主要法律问题逐一进行解答之后，乙公司对律师也更加信任，并最终与律所签订了代理协议。