律师观点分析
案例一：商品房预售合同纠纷案
杨丹丹律师
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一、案情：
2013年3月2日，甲与乙公司签订《商铺内部认购合同》，合同约定甲购买乙公司位于某地段的商铺。商铺的面积为25.4平方米，每平方米5000元，总金额127000元。甲于合同签订当日将总价款一次性支付给了乙公司，乙公司向康莹出具了收款收据。后乙公司迟迟不能办理交房手续，协商未果，甲起诉到人民法院，甲认为其与乙公司签订的《商铺内部认购合同》无效，要求乙公司返还购房款及利息并承担一倍的赔偿责任、实际损失及利息。事后乙公司委托本律师承办此案件。
二、工作思路：
（一）案件争议焦点
1.双方签订的《商铺内部认购合同》是否无效，合同性质是什么；
2.乙公司是否存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实；
3.乙公司是否应承担已付购房款一倍的赔偿责任；
4.甲向乙公司主张赔偿9207.5元的损失能否得到支持；
（二）公司对案件意见
现乙公司的倾向意见是：因甲与乙公司签订《商铺内部认购合同》的事实存在，并且甲也已支付了购房款，乙公司位于该地段的商铺因不符合《铁路运输安全保护条例》而无法取得商品房预售许可证，而此时已有很多购房者向法院提起诉讼，公司无力全部退还购房者的房款，所以，乙公司希望律师能尽量减少赔偿数额，并尽量延长审理期限给公司缓冲的时间。
（三）工作思路及案件分析
1.理清案件事实及性质。对于《商铺内部认购合同》的签订及相关款项的支付甲、乙双方均没有异议。根据原告甲的诉讼请求，律师就该案所牵扯到的法律问题进行了梳理，从原被告双方的角度全面分析整个案件。
2.重点问题分析处理。
（1）对于《商铺内部认购合同》的分析。该《商铺内部认购合同》不符合商品房买卖合同的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定出卖人已按约定收受购房款，且应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的买卖合同应当明确的主要内容，方能认定为商品房买卖合同，这是法律对商品房认购、订购、预购合同与商品房买卖合同做了明确的规定。而甲乙双方之间签订的《商铺内部认购合同》并不具备第十六条规定的这十三项主要内容，因此不应认定该内部认购合同为商品房买卖合同。
（2）乙公司是否存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实的分析。双方签订的《商铺内部认购合同》第六条第一款中约定：“1、在甲方（乙公司）取得预售许可证及验收合格证后，甲乙双方签署正式商品房买卖合同，并在365个工作日内为乙方（甲）办理相关产权证。”说明在签订该《商铺内部认购合同》时，甲知道该房屋没有取得预售许可证，仍然与乙公司签订了商铺内部认购合同。因此，乙公司并没有在订立合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。
（3）乙公司是否应承担支付甲已付购房款一倍的赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”该规定给予商品房买卖合同无效后买受人的一倍赔偿请求权。但该赔偿责任的前提是出卖人在订立合同时有故意隐瞒的行为。根据上述推理，乙公司并没有在订立合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。因此，甲要求乙公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求，不应予以支持。
三、工作方式及内容：
（1）2015年7月2日与乙公司签订代理合同，联系客户了解案情，制作谈话笔录；
（2）开展案前准备工作。联系乙公司工作人员提供相应的证据材料，准备有关资料，检索法律法规，搜集有关案例，起草答辩状，准备证据目录，把握整个案件证据材料的基础上思路整理撰写代理词。于2015年7月9日律师将准备材料提交乙公司进行确认盖章，敦促乙公司配合完成相关工作。
（3）2015年7月23日，律师出庭参与诉讼，进行举证质证，并发表了代理意见。
（4）后续跟进。联系沟通乙公司与法官，时刻跟进案件进展，代表乙公司与甲及其代理律师进行调解；
（5）本案于2015年9月14日诉讼结案，驳回甲要求乙公司支付已付购房款一倍的赔偿责任的要求，驳回甲向乙公司主张赔偿9207.5元的损失的要求，本案于2015年10月2日装卷归档。
四、办案心得：
1.熟悉商品房买卖合同司法解释的内容，了解了商品房认购合同、订购合同、预购合同以及商品房买卖合同之间微妙的差异，对处理这一类案件非常必要。
2.代理公司案件必须要做好与公司相应负责人员的对接，在办理该案的过程中乙公司的对接人员一再更换，在与乙公司法定代表人沟通过后案件进展便顺利的多。
