律师观点分析
上诉人刘XX、张XX因与被上诉人陶XX房屋买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2018）苏0682民初6541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘XX、张XX上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：双方签订购房合同的日期为2018年4月26日，并非6月25日。由于被上诉人违约，双方之间的合同在2018年6月25日之前就已经解除；即使上诉人所主张的预期利益损失属于可得利益损失的范畴，在计算和认定时，应当综合应用可预见规则、减损规则等。鉴定结论明显与事实不符，鉴定价值明显偏高。
陶XX向一审法院起诉请求：1.判令原被告双方于2018年6月25日解除《购房买卖合同》；2.被告双倍返还原告定金4万元，赔偿原告房屋涨价损失20万元，中介费1.3万元由被告承担；3.被告承担诉讼费用。
一审法院认定以下事实：2018年4月26日，原告陶XX（乙方）与被告刘XX、张XX（甲方）通过如皋市叶子信息中介服务部居间签订《购（定）房买卖合同》，约定：甲方将坐落在如皋市如城街道花苑新村金茂XX出售给乙方，房屋建筑面积105.02平方米，成交总价壹佰万元，分期付款，甲、乙双方签约当日支付定金贰万元，2018年6月15日前支付肆拾万元（含定金），2018年8月15日前支付陆拾万元。中介费壹万叁仟元由乙方承担。双方同意于2018年6月15日前办理房地产产权过户（或产权委托公证）手续，款清后交房交钥匙（当天）。乙方中途毁约或违反合同约定内容，乙方的定金作为违约金赔偿于甲方，甲方中途毁约或违反合同约定内容，甲方应在毁约（违约）之日将定金和乙方已付房款退还给乙方，另赔偿乙方已付定金数额的违约金。如因房价上涨，需赔偿差价。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金，如逾期超过30日，则视为毁约（违约），并承担毁约（违约）责任。乙方贷款违约责任：若是乙方自身原因导致不能顺利贷款，乙方必须立即将甲方过户到自己名下的房产无条件过户给甲方，所涉及的一切过户费用由乙方承担，已付的购房款内（含定金）以成交价的20%作为违约金赔给甲方，其余房款退给乙方。任何一方如违约需支付给（中介）全部中介费。甲方将名下房产出售给乙方时，所配售的物品包括电视2台、冰箱1台、热水器1台、床1张、橱2套、柜2组、窗帘4套、沙发1套。
合同签订当日，原告陶XX支付给被告刘XX购房定金20000元。
合同签订当日，原告陶XX支付给如皋市叶子信息中介服务部中介费用5000元，该中介服务部出具收条一份，“今收到陶XX购房中介费伍仟元整（￥5000），余捌仟元整（￥8000）于过户当天付清。”
2018年6月13日，原被告双方至如皋市房产交易管理中心进行网签，编号：皋房（NO：XXX号），备案号：皋房（NO：2018BA000XXXX0854号），并签订了《如皋市存量房交易资金监管协议》。
2018年6月15日，原告陶XX、被告张XX及如皋市叶子信息中介服务部工作人员至XXXX办理贷款业务，但未成功办理。
2018年6月25日，如皋市叶子信息中介服务部工作人员发信息给被告刘XX，“你好，你和家里商量一下，你不同意贷款，人家全现金给你”，被告刘XX回复“我不是看房价涨了要涨价的，上次绿色通道那次准备过户的。我自己算漏了契税和贷款，不可能眼睁着亏本卖的。105万同意更好。估计人家也不可能服气加钱。最好协商解约吧！”
2018年6月25日，原告陶XX与被告刘XX通过短信联系，内容摘要如下：
陶XX：“刘XX你觉得房子价格低了，你觉得要多少钱合适，我也和我老婆商量商量，希望我们能友好的协商解决这个事情。”
刘XX:“我还是成本价105万卖。契税1万多，2年不到贷款利息部分3万多。这些你也贷过款可以算一下。”
陶XX:“105万我们接受不了”。
刘XX：“那如何解约你说说看”“你交多少中介费的，5000？”“我也不想，但不可能明知亏本还卖。现在市价值120万元以上，你可以问问你们家中介。我算的是XX存款利率1.95%。如果我不买房子钱放XX多少有利息吧。这点利息不叫赚吧！”
陶XX：“事实是当时定的价格是你自己定的，我没有参与，针对你自己定的价格签合同，也是你自己签的，没有丝毫威逼利诱吧，所以你拿现在的市场价来比较签约时的行情改价格，那合同算什么呢？只是一张没有法律效应的废纸？”
刘XX：“既然双方谈不妥，暂时停一下，大家再考虑考虑，反正都这么长时间了。”
2018年6月28日，被告刘XX发短信给原告陶XX，“你好，房子7.15号前105万还可以卖给你。超过首付约定期1个月，我就不准备再卖了。家里人说，留着自己将来再住。即使不住房价也在上涨。我给个回复（反正我是低于105的成本不卖）。”
经原告申请，一审法院依法委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司对位于如皋市如城街道花苑新村金茂XX的房地产市场价值（含装修、设施设备）进行评估，价值时点2018年6月25日，评估总价为XXX元，单价为11010元/平方米。原告为此支付评估费用10850元。
另查明，2018年6月9日，原告陶XX尾号3231中国工商XX借记卡账户余额26047.61元。6月11日至6月15日期间，多笔资金汇入，截至2018年6月15日该账户余额460345.28元。
审理过程中，原告陈述：“2018年6月15日我带着首付款去的，我们夫妻俩以及张XX均已到场，但被告刘XX去南京出差了，未能完成房屋权属过户，所以重新确定6月25日完成房屋的产权的过户、首付款的支付。”
被告陈述：“2018年5月13日催要过首付款，6月15日没有支付首付款，中介答应帮忙催，因为原告已经违约，我方要求解除合同，重新进行购房商谈。”
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。原被告签订的《购（定）房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。本案中，被告在合同履行期限内要求提高案涉房屋价格，双方协商未果，被告行为属于违约。原告主张解除案涉房屋买卖合同，被告表示同意，被告应当退还原告已支付的定金并承担违约责任。被告辩称原告未按约定支付首付款构成违约，一审法院认为，原告在签订合同后积极准备首付款，在约定支付期限内其XX账户余额已达到支付条件，且双方于2018年6月15日至XX准备办理贷款业务，在被告提出涨价要求后，双方多次协商，表示双方在积极履行合同。被告未提供证据证明其在原告未按约支付首付款后，双方解除了合同并重新商议购买事宜。从原被告双方的聊天记录可以看出，案涉房屋买卖合同最终未能履行的原因在于被告提高价款。案涉房屋买卖合同解除，被告应当向原告退还定金20000元。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房价上涨利益损失属于预期可得利益损失，本案《房地产买卖契约》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大，故参照鉴定意见，被告应赔偿原告房屋差价损失156270元（XXX元-XXX元）。另外，原告实际支付了中介费用5000元、鉴定费用10850元，因此被告违约给原告造成的实际损失为172120元。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总和不应高于因违约造成的损失，故原告主张被告双倍返还定金，一审法院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告陶XX与被告刘XX、张XX于2018年6月25日签订的《购（定）房买卖合同》。二、被告刘XX、张XX返还原告陶XX定金20000元。三、被告刘XX、张XX赔偿原告陶XX损失172120元。上述两项给付义务均于本判决发生法律效力后十日内履行。四、驳回原告陶XX的其他诉讼请求。案件受理费5090元，由原告陶XX负担950元，由被告刘XX、张XX负担4140元。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人提出的一审判决主文确定的日期有误的问题，经查，双方签订案涉合同的日期为2018年4月26日，原审判决主文判决解除的合同日期有误，本院二审予以纠正。至于上诉人提出的2018年6月25日之前合同已经解除的问题，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人提出的本案是否适用可预见规则、过失相抵规则等问题，本案所涉房屋买卖合同不能履行的原因在于上诉人一方提高价格，但在此过程中，被上诉人一方亦由于自身原因导致双方在履行合同中产生一定的障碍，与案涉合同最终未能履行亦存在一定的因果关系。因此案涉合同未能履行导致的损失应当由双方当事人酌情予以分担。至于损失评估问题，原审依法委托有资质的机构对损失进行评估，上诉人认为评估有误的上诉理由，本院不予采纳。上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销如皋市人民法院（2018）苏0682民初6541号民事判决；
二、解除陶XX与刘XX、张XX于2018年4月26日签订的《购（定）房买卖合同》。
三、刘XX、张XX返还陶XX定金20000元。
四、刘XX、张XX赔偿陶XX损失100000元。
上述两项给付义务均于本判决发生法律效力后十日内履行。
五、驳回陶XX的其他诉讼请求。
六、驳回上诉人刘XX、张XX其他上诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5090元，由陶XX负担2390元，由刘XX、张XX负担2700元。二审案件受理费3742元，由陶XX负担1603元，由刘XX、张XX负担2139元。
本判决为终审判决。
付强律师
