实务中，不动产租金质权人与不动产抵押权人就租金收取的冲突可能会发生在以下三种情形：⑴不动产抵押前，其上租金已被设质给他人；⑵不动产抵押后，在被抵押权人申请扣押之前，租金被设质；⑶不动产被申请扣押后，租金被设质。

　　但实际上，对该问题分析的要点乃在于首先要准确把握197条但书中"通知"的效力，即通知是抵押权人有权收取租金的生效要件，还是对抗要件。两者的区别亦决定了扣押到通知这段期间内租金归属的不同。如采生效要件说，期间内租金仍应由抵押人收取，作为一般财产可供其债权人分配；若采对抗要件说，则该租金可由抵押权人收取并优先受偿。

　　对此，司法裁判、实务意见以及学理研究争议不断，延绵至今。司法案例中最具权威性地支持对抗要件说的系最高人民法院（2016）最高法民终542号中国民生银行股份有限公司深圳分行与深圳市九策投资有限公司、天津市九策高科技产业园有限公司等金融借款合同纠纷民事二审判决书，但似乎并未在司法审判领域形成通说。在其之后的案件中，仍有不少采取生效要件说的司法裁判，如杭州市中级人民法院作出的（2017）浙01民终4618号中国农业银行股份有限公司慈溪市支行与侯志红案外人执行异议之诉民事二审判决书以及天津市第二中级人民法院作出的（2017）津02民初673号周玉臣与杨光、黄淼等案外人执行异议之诉民事判决书。实务界人士立场争锋相对，支持对抗要件说的参见马学敏《不动产抵押权与应收账款质权并存情形下，抵押权人如何收取法定孳息》及前述孟珍文；而支持生效要件说的可见前述敬玲文。学术界亦是如此，持生效要件说的如程啸教授（参看氏著《担保物权研究》，中国人民大学出版社2017年1月第1版），持对抗要件说者如高圣平教授（参看氏著《担保法论》，法律出版社2009年1月第1版）。

　　依笔者所见，对抗要件说更为可取，理由如下：其一，依197条之规范意旨，该条系允许抵押权人在满足即将实现抵押权的情形下，通过法院的扣押行为将抵押权的客体从不动产例外扩展至不动产的租金上，以此加强抵押权的交换价值；换言之，抵押权客体扩充动作的发生原因是法院扣押，而与通知并无关联。其二，自保全的意义出发，为维持抵押权效力，法院扣押不动产，即代表抵押人不得再对该不动产进行收益和处分。故，自扣押始，抵押人其实已丧失租金收取权。其三，从证据便利性的角度，认定法院扣押的事实显然要比认定通知承租人的事实要容易地多。因为实践中，抵押权人未必清楚知道究竟谁系不动产的承租人，更毋庸说通知到位了。

　　厘清通知的效力，其实质是明确抵押权人对不动产租金享有优先受偿权的时点，即法院扣押之日。再拿该时点与租金质权设立的时点做一比较，时点在先的权利人，应优先受偿。以此为判断依据，在前述第一、第二种情形下，租金质权设立在不动产被扣押之前，此时抵押权效力尚未扩及至租金，故租金质权人可优先于抵押权人就该租金受偿。不过司法实务中，亦有判决表示不同意见。如金华市中级人民法院在（2017）浙07民终4189号广发银行股份有限公司杭州文三支行与中国工商银行股份有限公司义乌分行、浙江捷捷进出口有限公司等案外人执行异议之诉民事二审判决书中指出："华康公司将案涉房产抵押给工行义乌分行后，在工行义乌分行实现抵押权之前，又将基于该房产所产生的租金收益出质给广发银行杭州文三支行，并不违反法律规定，故两生效判决分别确定的抵押优先权及质押优先权系存在于同一财产上的两个不同的优先权。该两优先权虽在抵押权实现前并不存在冲突，但在依法实现抵押权时，基于上述法律规定，抵押权人工行义乌分行有权收取该抵押物上的天然孳息及法定孳息，原所有权人华康公司即丧失对抵押物天然孳息及法定孳息的权益。而广发银行杭州文三支行享有质押优先权的基础是华康公司对应收租金的收取权益，故在案涉抵押权实现后，在抵押物上就法定孳息即租金设定的质权归于消灭。"

　　在第三种情形下，租金设质时点在不动产被扣押后，此时质权设立时间已晚于抵押权人对租金享有优先权的时点，故此时应由抵押权人就租金优先受偿。值得说明的是，无论是租金质权人，还是抵押权人，如在优先受偿完后仍有剩余租金的，则另一权利人仍可优先于普通债权人就该部分剩余租金优先受偿。诚如最高院在（2016）最高法民终542号民事判决书指出的那样："本案应收账款质权虽然劣后于另案抵押权，但民生银行深圳分行较之于无担保之普通债权人就案涉租金仍具有优先受偿的权利。若另案抵押权人国联公司的债权受清偿后上述租金仍有剩余，则民生银行深圳分行就该剩余部分之租金可主张优先受偿。"

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