当前，宅基地“三权分置”中使用权主要解决以下两个问题。一是宅基地上所建造的建筑物或构筑物与资格权（成员依据其身份或资格获取的宅基地使用权）分离导致的权利冲突问题，即建筑物或构筑物所有权人本来有资格权（成员依据其身份或资格获取的宅基地使用权），但由于客观情况的变化（如继承、身份变化、家庭成员的变少等）导致资格权（成员依据其身份或资格获取的宅基地使用权）变更引发的权利冲突问题。二是运用宅基地“三权分置”中的使用权，促进农民宅基地资格权财产权化和农民住房财产权抵押、担保、转让，以拓展农民增加财产性收入渠道。

　　对于历史遗留问题所导致的宅基地上的房屋所有权与宅基地资格权的丧失所带来的权利冲突问题，依然可以运用“三权分置”的使用权进行解决。对此，有学者认为应设定地上权来解决，也有学者认为应设定法定租赁权来解决等等。虽然这些进路在保障的力度上或法律性质上有所差异，但有一点上却是共同的，即只要建筑物所有权存在，就应该保障建筑物所有人对其建筑物所附属的宅基地使用权合法性和正当性。在此前提下再区分不同历史情况确定具体处理规则。

　　一是既有建筑物建造时基于的资格权（成员依据其身份或资格获取的宅基地使用权），后来因为客观情况的变化，成员人数的减少，成员宅基地面积应相应减少，但事实上宅基地面积没有减少，或还出现了宅基地面积增加的情况，对此，应根据资格权（成员依据其身份或资格获取的宅基地使用权）的变化，对此进行调整，对于符合资格权（成员依据其身份或资格获取的宅基地使用权）数量要求的，按照资格权属性，对其建筑物等进行定性，不必设置地上权，也不必设置法定租赁权。对于不符合资格权（成员依据其身份或资格获取的宅基地使用权）数量要求即超标准使用的宅基地，则应按照地上权或法定租赁权的要求，合法保障因成员资格权变迁所导致的房地权利冲突问题。在这里，可以看出两种情形，即基于成员资格的超标准使用权期限应是不确定的，主要是依据建筑物的存在寿命而定，建筑物基于村庄改建、重建或其他非人为因素毁损的，其使用权期限依毁损日期确定。

　　二是既有建筑物建造时基于的资格权（成员依据其身份或资格获取的宅基地使用权），后来因为客观情况的变化，成员资格权不复存在，但事实上宅基地的使用面积没有减少，对此也应在尊重建筑物所有权的基础上，为其设定地上权或法定租赁权，使用期限也是建筑物的寿命，直到建筑物毁损灭失后，再将其使用权收回。除非由于村庄改建、重建或其他非人为因素毁损的，其使用权期限依毁损日期确定。这种思路的基础是，建筑物所有权有其合法的来源和基础，应在充分尊重建筑物所有权的基础上设置相应的宅基地使用权。然而，这种使用权是有偿的、有期限的，其是基于民事契约或继承等法律事实进行设定的。这体现最大程度保护农村社会房地财产权原则。

　　三是既有建筑物建造时，不是基于资格权（成员依据其身份或资格获取的宅基地使用权），而是基于民事契约等所获得宅基地使用权的，只要不存在违反村庄规划和土地用途管制的情况，就应尊重这种基于契约的财产权。至于使用期限，当事人可以约定。当事人没有约定或约定不成的，可以由当事人再次协商确定，如果还无法确定的，可以由司法机关裁判。司法机关处理此类纠纷应主要审查纠纷解决时或实施建筑行为时有无资格权以及是否应具有资格权等因素，如果应有资格权，则按照第一种情况来处理。如果不应该有资格权，应按照民事契约的约定来处理，但不得违反法律、行政法规的强制性规定。其使用期限最长可参照宅基地使用土地用途和土地性质确定，但不宜超过国有建设用地使用权最长期限。

　　对于宅基地市场化问题的解决，主要应在保障农村集体成员的居住的前提下，将剩余的闲置的宅基地及其房屋向非集体成员租赁、抵押、入股等，以便推进宅基地使用权上市流转。这里也应区分不同情况设具体规则。对于长期稳定经营的建筑物，当事人可以通过设定物权方式，进行登记，以便使得这种不动产的用益物权更为稳定和持续，进而设定较长的使用期限。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，商业、旅游、娱乐用地使用权出让最高年限为40年，仓储用地为50年，考虑到当前宅基地对非集体成员的出租主要是用于商业、旅游、娱乐等用途，国家对于宅基地是禁止从事房地产开发的，其设定期限不宜超过40年，当然，如果租赁宅基地为综合用地或属于教育、科技、文化、卫生、体育等方面的使用，则其期限参照国有土地使用权出让，最长不宜超过50年。具体期限应由当事人进行商定，但最长不宜超过国有土地使用权的期限。

　　对于当事人短期租赁宅基地进行商业、旅游、娱乐等用途的，只要符合村庄规划和土地用途管制等要求，当事人也可以设定相应的债权，以便更好地从事经营活动。为保障双方当事人合法权益，这种租赁权应比照住房租赁合同，最长期限不宜超过20年，超过20年的，为不定期合同。

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