开发商出售商品房过程中存在一房二卖、虚假广告、五证不齐就对外出售、房屋交付后与合同约定不符等行为，购房者能否依据《消费者权益保护法》的规定主张三倍惩罚性赔偿？

　　一、相关法律规定

　　《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）第五十五条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

　　经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿”。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。

　　第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。

　　二、两者的区别

　　1.适用范围不同。《消费者权益保护法》第55条规定的惩罚性赔偿责任适用范围比较宽，只要经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，都可以适用惩罚性赔偿，而《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿责任、仅适用于商品房买卖行为，并且适用的情形也有严格的限定。

　　2.适用条件不同。《消费者权益保护法》第55条规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是经营者提供给消费者的商品或者服务有欺诈行为，也就是说，消费者已经取得了商品或者得到了服务。而《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是，出卖人在订立商品房买卖合同时或者在商品房买卖合同履行过程中严重违反诚实信用原则，欺诈或者恶意违约，致使买受人无法得到房屋，也就是说《商品房买卖合同司法解释》中的惩罚性赔偿责任并不以买受人是否为消费者，是否已取得商品房为条件。

　　3.赔偿数额的确定标准不同。《消费者权益保护法》第55条规定的惩罚性赔偿数额是“消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”，即以购买商品的价款或者服务费用为标准的“退一赔三”。而《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍，即人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况，在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额，最高赔偿数额为买受人已付购房款的一倍。

　　三、关于“假一赔三”是否适用于商品房买卖的两种观点

　　笔者认为《消费者权益保护法》不能适用于商品房买卖。主要理由有3点：

　　一是《消费者权益保护法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣、缺斤短两、质量缺陷等问题，其适用范围不包括商品房。

　　二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观。

　　三是商品房价值大，适用《消费者权益保护法》中的多倍赔偿责任，加重了经营者负担，不利于公平交易，有违民商事活动公平原则。

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