定金是债的担保方式的一种，“是为担保债权，依法律规定或者双方约定，一方于合同履行前给付对方的一定金钱”。因此，担保效力是定金的基本效力，也是定金目的的根本体现。也正因此，一般情况下，定金合同是从合同，从属于主债权合同，这是认定定金合同效力及权利归属的主要依据和特征。在商品房预约合同中，若同时约定有定金条款，或者单独设有定金合同，则此定金在性质上便具有了双重属性。一方面，该定金作为即将订立的本约的担保，即本约为其主合同，此时，定金性质为立约定金；另一方面，该定金与预约合同一并设立，共同作为担保订立本约的措施，“如果当事人拒绝签订本约，便是对预约义务的违反，要受到定金条款的约束，因而此定金还具有违约定金的性质”，可以视为是对预约合同的一种特殊担保。定金罚则是体现定金担保功能的主要形式，“定金作为一种担保方式，其所担保的对象就是合同当事人的履约合意，并以适用定金罚则为手段实现担保目的，相较于其他担保制度，定金最重要的法律特征就是担保手段上的惩罚性”。鉴于定金罚则的严厉惩罚性，司法实践中在适用此规则时，应把握统一而明确的适用条件。根据学界通说和司法实务，定金罚则的适用应满足如下条件：一是定金合同的成立并生效，即定金已实际交付，定金合同持续有效；二是除立约定金外，主合同须合法有效；三是一方不履行合同约定的义务；四是不履行义务方存在过错；五是不存在不可归责于双方的事由。

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