订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。

预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。

因此， 在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、 诚信原则， 或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。

反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑， 无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立， 则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。

这种情况下， 预约合同应当解除， 已付定金应当返还。

也就是说，若购房者交款后反悔， 违背了认购协议的根本目的，定金是不能够退还的；

若购房者在购房中出现了不可归责于双方原因的购房磋商行为，定金是能够退还的。

认购书并非一定要签，目前大部分楼盘在销售时， 与购房者签订正式的购房合同前，都会要求购房者先签订认购书并交纳一定的定金，事实上， 在目前的法律条款中，并没有明文规定购房前必须签订认购书。

务必要考察好开发商是否具备预售许可证，购买没有取得预售证的房子日后会承担很大的风险。

??关于定金的相关条款，以及正式的商品房买卖合同何时签订，也要关注认购书的生效和失效时间等内容，更要确保签订认购书的时间是在开发商取得预售许可证时间之后。

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