实践中经常出现夫妻一方擅自出卖属于夫妻二人的共有房屋，那么，这种情况下按照法律规定应当如何处理？买卖各方又当如何维护各自的合法权益？

一、先看一下现行法律对此情况是如何规定的？

  《民法典》婚姻家庭编司法解释第二十八条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

   夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予以支持。

 二、根据前述规定，司法实践中需要注意以下几点：

  1、如何界定夫妻共同所有的房屋。

  夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，这里所说的夫妻共同所有的房屋，个人认为应特指夫妻共同共有的房屋，而不包括夫妻按份共有房屋。虽然夫妻共同所有的房屋在理论上应包括夫妻共同共有和夫妻按份共有两种情形，但是根据我国《民法典》第1062条对夫妻共同所有财产的界定，夫妻共同财产归夫妻共同所有，一般并不包含夫妻按份共有。因此，本条规定的夫妻一方未经另一方同意出售房屋的行为本质上属于无权处分。这里要注意区别以他人名义、超越代理权和表见代理等情形。

  2、如何认定夫妻另一方是否同意。这也是司法实践中此类纠纷争议最大的一个问题。

  （1）夫妻另一方是否作出同意的意思表示：司法实践中，结合夫妻双方的日常生活习惯，夫妻另一方同意其配偶出售共同所有的房屋，可以书面、口头、电话和微信、录音录像等电子数据等多种意思表现形式，作为第三人的买方在房屋交易的过程中如果卖方配偶不能到现场签订合同时需要注意保留此类证据，以证明作为卖方的夫妻另一方已经作出了同意的意思表示。实务中，也有很多第三人在签订买卖房屋的合同时，卖方配偶未明确表态，这种情况是否可以认定夫妻另一方是否同意了呢？根据《民法典》第140条规定：行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”。那么，此种情况下，当然不属于默示作出意思表示的情形，但是，鉴于夫妻关系的紧密性，如果夫妻一方虽未明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，也可认定其对出售房屋的行为默示同意。

  （2）夫妻另一方同意的范围问题：司法实践中还有的夫妻一方在买卖房屋前期参与了协商，后期签约时却未到场，后因房屋价格上涨，夫妻一方便以签约时不在场，未同意房屋买卖价格为由主张要回房屋。此时就涉及夫妻另一方同意的意思表示范围问题。一般而言，只要有证据证明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示，就应认定其同意配偶自主决定出售价格、付款方式等事项。

  3、如何理解“第三人善意购买、支付合理对价”？

  （1）关于“善意”的标准问题：在司法实践中，只要第三人信赖了不动产登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知不动产登记错误或者登记薄中有异议登记的记载。注意，这里并不要求第三人提前核实买卖房屋的登记事项，善意标准仅限于登记信赖，也就是核实房屋登记记载的所有权人是否与夫妻一方一致且无异议登记即可。

  （2）是否“善意”的举证责任由谁承担：在不动产善意取得中，应首先推定取得人是善意的。因此，原则上应由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任，如果其不能证明取得人为恶意，就应推定第三人为善意。

  （3）“合理对价”的认定问题：

  首先，要求有偿交易。因为善意取得的前提就是有偿交易行为；

  其次，要求合理对价。合理与否，根据《民法典物权编司法解释》的规定：合理的价格，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。只要合同约定对价与市场价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。需要注意的是，这里说的“对价”并不仅仅指价格，实务中也会存在以物易房或以房易房的情况。

  再次，合理对价应已经实际支付。

4、出卖方与买受方已经在相关部门办理了不动产所有权登记手续，物权已经发生转移。这一点非常重要。

  实践中，买卖双方签订了房屋买卖合同，善意第三人也已经按照合同约定支付了合理对价，但就是未办理房屋过户手续，出卖方如果以未经夫妻一方同意拒绝为第三人办理房屋过户手续。此时，如果善意第三人起诉要求出卖方履行合同义务，配合办理过户手续，而出卖方配偶在诉讼过程中明确出售房屋未经其同意且拒绝协助办理房屋权属变更登记手续，那么，善意第三人的诉讼请求就很难得到法院的支持。当然，对于善意第三人的合法利益，建议第三人可诉请解除双方的《房屋买卖合同》，并要求房屋出卖人承担债务不能履行的违约责任。相对应的，如何办理了房屋所有权登记手续，那么出卖方配偶若主张追回房屋的，同样也不能得到法院的支持。

5、夫妻一方适用本条规定请求赔偿损失应以提起离婚诉讼为前提，在不离婚的情形下，不能单独提起损害赔偿诉讼。需要注意的是，这里的损害赔偿一般是指物质损害赔偿。

 6、在不离婚的情况下，虽然不能提起损害赔偿，但是如果夫妻一方擅自出卖共同共有的房屋，构成隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，严重损害夫妻共同财产利益的行为，另一方也可以依据《民法典》的规定向人民法院请求分割夫妻共同财产。