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一个案例教您如何准确的举证证明借名买房

发布者:孔民律师|时间:2018年09月12日|分类:房地产 |13人看过


借名买房过程中,如果出名人在利益的驱使下违反约定,主张借名人与出名人之间的关系为借款买房而非借名买房,房屋实际归其所有,此时由于房屋所有权登记在出名人名下,借名人只有诉诸法院请求确认双方存在借名买房关系进而主张对房屋的合法权益。根据我国相关法律规定,此类诉讼过程中,借名人应当就借名买房关系存在承担举证证明责任,否则将承担不利后果。本文就主要介绍借名人在诉讼过程中应当如何举证证明借名买房关系成立。


【案情简介】

钱女士是王小姐的姨。2003年8月,朝阳区危房改造办事处收到钱女士交纳的购房定金1万元,同年9月,钱女士将剩余购房款27万从其账户打至朝阳区危房改造办事处的账户内,随后王小姐与朝阳区危房改造办事处签订《购买房屋合同书》,约定王小姐购买朝阳区1号房屋(经济适用房),购房款合计28万元。

    2005年8月7日,王小姐取得该房屋的所有权证。该房屋长期由钱女士的弟弟一家实际居住,王小姐并未实际占有。

   后, 钱女士与王小姐对该房屋的所有权问题发生争议,钱女士认为1号房屋是钱女士借王小姐之名购买,即双方存在借名买房关系,该房屋实际所有人应为钱女士。王小姐则主张购房系向钱女士的借款,即双方存在借款买房的关系。

    2014年,钱女士向法院起诉,请求法院确认1号房屋归其所有。一审法院判决支持了钱女士的诉讼请求。

    王小姐不服,提起上诉。中级人民法院二审最终认定双方间存在借名买房关系,钱女士主张确认权属与主张转移登记在结果上殊途同归,原审判决处理结果并无明显不妥,最终判决驳回上诉,维持原判。


【法院判决】


本院认为:本案的焦点问题在于钱女士与王小姐之间是否成立借名买房关系。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定:当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。借名买房关系由钱女士主张,应当由其承担举证责任。

   钱女士先向朝阳市危房改造办事处交纳购房定金1万元,后又将剩余购房款从其账户直接打入朝阳市危房改造办事处的账户内。王小姐亦认可诉争房屋的购房款由钱女士实际交纳。故钱女士支付全部购房款的事实不存在争议,本院予以确认。

 据此,本院认为,钱女士与王小姐之间系亲姨甥关系,根据一般生活常理和传统家庭伦理,因亲属之间具有较高的信赖关系,故与陌生人之间的交易不同,处理相关事务未必签订书面协议。综合上述三方面分析,在可以确认钱女士出资购买并实际占有诉争房屋的事实、又有其他亲戚出庭作证的情况下,本院认为钱女士已完成举证责任,根据经验法则可以推定钱女士与王小姐之间存在借名买房的口头协议,双方之间存在借名买房关系。

因钱女士已完成举证责任,故举证责任转移至王小姐一方。王小姐应当就其否定借名买房关系成立的反驳意见做出合理解释并提供相应的事实与证据。对此,王小姐在一审中解释购房款是向钱女士的借款,但因钱女士直接向朝阳市危房改造办事处的账户打款而未通过王小姐交纳购房款,且王小姐十几年间一直未归还所谓的借款,故原审法院对王小姐的此项抗辩意见未予采纳,并无不当。

 

根据上述分析结论,钱女士与王小姐的借名买房关系成立,故钱女士有权要求王小姐办理过户手续,将诉争房屋转移登记至其名下。另需说明,借名买房发生在限购政策实施之前,故本案不存在限购政策的审查问题;诉争房屋属于按经济适用房产权管理性质,不属于经济适用住房,可以随时转移权属,故借名买房协议不存在因违反有关规定而无效的情形。鉴于钱女士主张确认权属与主张转移登记在结果上殊途同归,故原审法院根据钱女士的诉讼请求,确认诉争房屋归钱女士所有,从处理结果上看并无明显不妥,故本院予以维持。




【京创分析】


借名买房中的借名人向法院起诉主张自己对标的房屋的合法权益的,应当就借名买房关系存在的基本事实承担举证证明责任。证明的基本事实至少应当包括:(1)有借名买房的书面或者口头约定;(2)房屋登记在出名人名下但房款由借名人支付;(3)房屋由借名人实际占有。


     本案诉讼过程中,通过钱女士的举证可以证明:案涉1号房屋的定金和购房款均为钱女士所付,且该房屋一直归钱女士的弟弟居住,可以推定其经钱女士允许居住、钱女士为该房屋的实际占有人。综合以上条件,法院最终认定钱女士和王小姐之间存在借名买房关系。




【京创总结】


1、借名人与出名人对二人之间存在借名买房关系还是借款买房关系存在争议,借名人向法院起诉主张对标的房屋的合法权益的,应当承担举证证明责任,否则借名人将承担不利后果,即法院可能因借名人举证不利认定借名买房关系不成立。


2、借名人主张借名购房关系成立应至少举证证明以下基本事实:(1)购房款由借名人支付;(2)房屋归借名人实际占有;(3)双方存在借名买房的口头或者书面约定。


3、借名买房标的较大,为了保险起见,借名人与出名人应当签订书面的借名购房协议,并在协议中明确双方之间为借名买房关系,即使双方为亲友关系也不宜盲目信任仅做口头约定,否则在发生纠纷时,借名人的举证将比较困难。


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