律师观点分析

原告刘XX、杨XX与被告威海XX公司（以下简称“XX公司”）、孙XX、贺XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告刘XX、杨XX之委托诉讼代理人孙X、刘XX，被告孙XX、XX公司法定代表人孙XX到庭参加诉讼，被告贺XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘XX、杨XX向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告租金358602元（自2015年至2016年6月1日欠租金186000元，自2016年6月2日至2017年7月26日欠租金172602元）；2、要求被告支付原告违约金20万元；3、要求被告孙XX、贺XX对以上债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告刘XX、杨XX系威海XX公司的股东，公司依法注销后，债权债务由上述股东承接。公司名下有位于荣成市成山镇成XX的厂房2000平米，于2012年6月2日，以原告刘XX、杨XX名义与被告孙XX签订《厂房租赁合同》用于XX公司的生产经营，租赁期限为2012年6月2日至2023年6月1日，年租金为15万元人民币。按合同约定，XX公司应于合同生效后四年内在厂区建设2400平米以上的厂房，新建厂房产权归原告刘XX、杨XX所有，但XX公司违约未建。按合同约定，原告有权终止合同。合同签订后，XX公司在该厂区生产经营，自2015年XX公司开始欠付租金，经多次催告仍不支付。后原告刘XX、杨XX与被告孙XX、贺XX于2016年6月21日达成协议书，约定被告孙XX、贺XX应于2016年6月30日前向刘XX、杨XX支付7000元租金，于2016年7月30日、8月30日、9月30日前分别支付20000元，剩余部分按月分期支付，至2016年12月30日前付清所欠租金。后被告孙XX、贺XX于2016年6月、7月、8月分别支付了7000元、20000元、4000元，之后被告孙XX、贺XX违约未再进行支付。被告孙XX、贺XX系XX公司的股东，所租用的厂房用于XX公司的经营，故原告刘XX、杨XX认为XX公司、孙XX、贺XX应对上述欠款承担连带责任。
XX公司、孙XX辩称，对原告陈述的事实无异议，欠租金属实，但是被告对厂房装修投资100多万元，认为违约金过高，要求按照银行同期贷款利率的1.5倍支付违约金。
被告贺XX未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年6月2日，原告刘XX、杨XX与被告孙XX签订厂房租赁合同，约定原告自愿将其所有的位于荣成市成XX内的成XX厂房，土地面积10000㎡，车间面积1200㎡，综合楼面积850㎡出租给XX公司办公经营使用，租赁期限为十一年，即从2012年6月2日起至2023年6月1日止，年租金为15万元人民币，结算方式为年付制，被告应于每年6月2日前向原告支付当年租金15万元人民币。逾期支付租金，被告应按欠缴租金的0.1%按日向原告支付滞纳金；自合同签订生效之日起，原告须将厂房及附属物转交被告使用；自合同签订生效后四年内，XX公司在现有厂区内建设2400㎡以上的厂房，合同终止后，新建厂权属归原告所有。XX公司未在规定期限内建设厂房，原告有权终止或修改合同。自2015年起XX公司开始欠付租金，后原告刘XX、杨XX与被告孙XX、贺XX于2016年6月21日达成协议书，约定：被告孙XX、贺XX应于2016年6月30日前向刘XX、杨XX支付7000元租金，于2016年7月30日、8月30日、9月30日前分别支付20000元，自2016年10月至12月30日前，按月分期支付，至年底前被告应当向原告付清2016年6月1日前所欠租金15万元。如被告违反任意一期约定，被告应按原厂房租赁合同向原告承担违约责任。被告孙XX、贺XX仅于2016年6月、7月、8月分别支付了7000元、20000元、4000元，之后被告孙XX、贺XX再未支付租金已违约。双方就房租清偿事宜协商未果，遂成诉。
2017年7月26日，原、被告双方达成庭外和解，签订解除租赁关系协议。原告撤回对XX公司的告诉，本院予以准许。
以上事实有当事人陈述、2012年6月2日厂房租赁合同、偿还租金协议书、解除租赁关系协议等相关证据在案为凭。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案中，原告刘XX、杨XX名义与被告孙XX签订的厂房租赁合同合法有效，双方理应按照合同约定履行自己的义务。被告孙XX拖欠原告租金358602元，被告孙XX予以承认，且被告孙XX、贺XX在还款协议书上签字确认同意对厂房租赁合同应承担的付款义务承担连带保证责任，为此原告请求被告孙XX、贺XX承担连带保证责任，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告主张二被告承担违约金20万元，被告认为该违约金数额过高，请求按照银行同期贷款利率的1.5倍支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中被告拖欠原告租金，给原告造成的损失为利息损失，原、被告约定的违约金明显高于被告拖欠租金给原告带来的损失，故被告请求按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付违约金，符合法律规定，本院予以准许。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙XX于本判决生效后三十日内支付原告刘XX、杨XX租金358602元；
二、被告孙XX于本判决生效后三十日支付原告刘XX、杨XX违约金(按本金186000元自2016年6月2日起至本判决确定履行之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；按本金172602元自2017年7月27日起至本判决确定履行之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算)。
三、被告贺XX对以上债务承担连带清偿责任。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7390元、保全费1818元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。