律师观点分析

上诉人赵XX与被上诉人刘XX房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初8639号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵XX向本院提出上诉请求：1、依法改判上诉人无需双倍返还被上诉人定金20万元。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。被上诉人未按照协议约定时间交付首付款，被上诉人违约在先，导致房屋不能解押并办理相关手续，现被上诉人要求解除买卖合同，定金依法不应返还。1、《房屋买卖契约》第二条第一款“乙方付款方式及时间:2018年3月12日乙方付定金参万元整（￥:30000元），购房定金在办理产权过户时冲抵购房首付款，银行审批通过付首付款大写壹拾柒万元整，（￥:10000元），甲方房屋木解押的，同时办理解押于续，其余款项……。”从上述约定中可看出，是对乙方付款及责任的约定:付款时间、金额，合同约定付款时间为2018年3月12日，乙方付3万元定金，银行审批通过后付17万首付款，双方约定的定金为3万元，而后2018年3月20日被上诉人追加的7万元不能以定金论只能算预付的首付款；解押手续的办理，被上诉人在银行审批通过后付首付款17万元，房屋未解押的，同时办理解押手续，其中同时办理主体是由谁同时办理？合同中有明确约定，第二条第三款“若乙方符合所提供银行的贷款条件，甲方应积极协助乙方办理相关手续”，可以看出上诉人只有积极协助被上诉办理相关手续的义务办理解押手续的主体是被上诉人，一审法院以房屋存在抵押无法办理相关手为，判决上诉人根本违约没有事实依据。2、根据《房屋买卖契约》第二条第4款、第三条第4款、第七条的约定，上诉人与被上诉人要无条件配合中介方办理房屋买卖的相关手续，中介收费要上诉人被上诉人配合办理房屋买卖的相关事宣，上诉人一直积极的配合中介方办理相关手续，没有拒绝履行，不配合的相关情形，中介没有履行相关的垫资义务是导致房屋没有解押的原因（从被上诉人提供的录音中，“这个事放在中介，我让中介办”“就说让中介全权办”也可以看出解押的责任不在上诉人），上诉人只有积极协助的义务而不是办理相关手续的主体，不存在违约情形。一审法院判定上诉人违约没有事实依据。3、2018年5月18日银行审批通过后被上诉人既没有履行通知义务，又没有付首付款17万元。首先，对于定金的使用合同中有明的约定，“购房定金在办理产权过户时冲抵购房首付款”，约定的是在办理产权过户时而不是在交付首付款时；共次，被上诉人收到定金3万元，就算当时可以冲抵首付款，加上后预付的7万元，也只有10万元，与约定的17万元还有7万元的差距这些，充分证明被上诉人注约在先，一审法院以上诉人没有办理解押等相关手续，认定上诉人违约没有事实依据。4、2018年3月20日被上诉人追加的7万元不能以定金论，只能算预付的首付款，因此，即使返还，也只能依定金3万的规定返还。5、在签订房屋买卖契约时上诉人已经告知被上诉人房屋已抵押贷款，但是贷款未撤押并不影响上诉人履行买卖契约约定的付首付款的义务，被上诉人一直没有付首付款及办理相应的撤押手续，系被上诉人违约。6、审中被上诉人提交的录音笔录中，“你拿我万，你打的条是10万”，被L诉人认可上诉人只收到9万元。录音中说房屋差11万垫资可以办理解押，被上诉人完全可以把首付款17万元付给上诉人去协助办理，然而被上诉人没有付首付款17万元导致房屋没有办理解押手续，是被上诉人不想解决问题，跟上诉人没有关系。录音中被上诉人说让上诉人“找别人卖去”证明要求解除合同，不付首付款，己构成违约在先，上诉人说让被上诉人去买其他房屋并不是说不卖房子了，而只是建议，是因为被上诉人不付首付款而说的气话被上诉人可接受可不接受，不存在违约的情形。7、一审庭审中，证人王X说“是被告找的我，当时她的房子漏雨，约定卖50万，签合同付首付款后撤押”，可见中介都证明被上诉人应该在银行审批通过后付首付款，上诉人才能协助办理撤押手续，而被上诉人一直没有付首付款，导致撤押手续不能办理，被上诉人存在违约在先。二、一审法院判决解除合同适用法律错误。一审法院以《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条规定判决解除《房屋买卖契约》，而上述法条都没有关于解除合同的规定，应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同，一审法院适用法律错误，请求依法改判。三、一审判决对诉讼费及保全费不应由上诉人承担。1、被上诉人存在违约在先，上诉人不应双倍返还定金，而应解除合同，不返还定金。2、假设上诉人存在违约的情况，一审判令上诉人承担诉讼费及保全费全部也不合理。被上诉人最先按照继续履行《房屋买卖契约》起诉（房屋价值50万），同时保全价值50万的房产，后被上诉人变更诉讼请求，请求返还双倍定金20万，对于变更后的诉讼费、保全费的差额应由被上诉人承担。二审审理期间明确上诉请求为，不予返还定金。因为系被上诉人违约，所以不应返还定金。
刘XX针对上诉答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持一审判决。
刘XX向原审法院提出诉讼请求：1.判令赵XX继续履行与刘XX签订的《房屋买卖契约》，办理房产解押手续（房屋价值50万元）；2.本案诉讼费、保全费由赵XX承担。诉讼过程中，刘XX变更诉讼请求为：1.依法解除双方签订的《房屋买卖契约》；2.判令赵XX双倍返还刘XX购房定金20万元；3.本案诉讼费、保全费由赵XX承担。事实与理由：刘XX、赵XX双方于2018年3月12日签订《房屋买卖契约》，约定赵XX将其位于黄岛区XX油家属院x号楼x单元x户房屋转让给刘XX，房屋总价为50万元，首付款17万元。在《房屋买卖契约》签订当日，刘XX向赵XX支付定金3万元，又于3月23日追加定金7万元，双方约定购房定金在办理产权过户手续时冲抵购房款，赵XX在银行贷款审批通过后办理房产解押手续，并配合办理房屋过户。赵XX在收到10万元定金后，经刘XX多次催促仍不配合办理房屋解押及过户手续，并告知刘XX不再履行《房屋买卖契约》。刘XX为维护自身合法权益，故具状诉至法院，请求判如所请。
赵XX在原审中辩称，房屋买卖契约中不是刘XX本人签名，系其他人代签，该契约未得到刘XX追认尚未生效。刘XX自愿放弃购买涉案房屋，赵XX没有违约，故刘XX主张返还定金没有事实及法律依据，依法应予驳回。
原审法院查明，2018年3月12日，赵XX作为甲方（卖房）与刘XX作为乙方（买房）签订了《房屋买卖契约》,约定刘XX购买赵XX所有,座落于粮油家属院小区x号楼x单元x户房屋【建筑面积71.55平方米，草房面积5.94平方米，房屋抵押权证号：南房地权胶南他字第××号】。约定房屋价格为50万元，付款方式及时间：2018年3月12日乙方支付定金叁万元，购房定金在办理产权过户时冲抵购房首付款，银行审批通过付首付款170000元，甲方房屋未解押的，同时办理解押手续，其余款项330000元，通过银行贷款直接打入甲方提供的银行账户。双方同时约定：乙方中途毁约的，无权要求返还定金，甲方毁约的，甲方应在毁约当日双倍返还乙方定金，另外，一方毁约需在毁约当日赔付另一方上述房屋价格20%的违约金，并承担上述房款总价2%的中介费。在合同履行过程中，双方又约定2018年3月22日前再追加柒万元定金。赵XX作为甲方签字，刘XX作为乙方由叶XX代签。上述合同签订后，刘XX于2018年3月12日给付赵XX购房定金30000元，于2018年3月20日叶XX给付赵XX购房定金70000元。刘XX与叶XX系夫妻关系。刘XX提交的2018年5月18日的XXX载明，叶XX与刘XX作为共同申请人，为购买涉案房产申请了房屋抵押贷款，金额为33万元，中国光大银行已批复通过。刘XX提交的叶XX与赵XX的通话录音中，赵XX承认其筹不齐钱给涉案房屋解押，建议叶XX买其它的房屋。根据刘XX申请并提供担保，一审法院查封了涉案房屋，刘XX支出保全费3020元。根据刘XX的申请，涉案房屋买卖中介经办人王X出庭作证称，赵XX委托证人帮其卖房。之后刘XX、赵XX达成房屋买卖协议，约定签订合同时刘XX支付赵XX定金3万元，后来又追加定金7万元。
原审法院认为，刘XX、赵XX签订《房屋买卖契约》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。赵XX虽称该契约中刘XX签名系叶XX代签，未得到刘XX追认，该契约尚未生效，但刘XX与叶XX系夫妻关系，并共同申请了按揭贷款，且刘XX作为刘XX起诉赵XX，已表明刘XX认可了叶XX的代签，故对赵XX主张，原审法院不予采信。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘XX根据合同约定向赵XX支出了定金，且刘XX申请的涉案房贷亦已审批通过，但赵XX因其自身原因未在合同约定的期限内办理相关手续，且因涉案房屋存在抵押而致无法办理相关手续，构成根本违约，现刘XX主张解除房屋买卖合同，并要求赵XX双倍返还定金，事实清楚、于法有据,一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘XX与赵XX于2019年1月25日解除双方于2018年3月12日签订的《房地产买卖契约》；二、赵XX于判决生效之日起十日内双倍返还刘XX定金200000元；三、驳回刘XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8800元，保全费3020元，共计11820元，由赵XX赵XX负担。
二审审理期间，各方均未提交新证据。
原审法院于2019年4月19日出具（2018）黄民初字第8639民事裁定书，载明如下内容，（2018）黄民初字第8639号民事判决书第五页第九行、第十行“本案案件受理费8800元，保全费3020元，共计11820元，由被告赵XX负担。”应为“本案案件受理费4300元，保全费3020元，共计7320元，由被告赵XX负担。原告刘XX已预交8800元，应予退还4500元。”,特此补正。
二审所查其他事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。
本院认为，本案焦点问题系原审法院支持被上诉人关于双倍返还定金的诉讼请求是否正确。双方当事人对于涉案房屋买卖合同的真实性均无异议。原审对双方之间存在房屋买卖关系的认定正确，本院依法予以确认。各方当事人应依约履行合同义务。根据涉案房屋买卖合同的约定，涉案房屋价格为50万元，付款方式及时间为2018年3月12日被上诉人支付定金叁万元，购房定金在办理产权过户时冲抵购房首付款，银行审批通过付首付款170000元，上诉人房屋未解押的，同时办理解押手续，其余款项330000元，通过银行贷款直接打入上诉人提供的银行账户。根据一审查明的事实，被上诉人于2018年3月12日、3月20日共给付上诉人定金10万元。2018年5月18日的XXX载明，叶XX与刘XX作为共同申请人，为购买涉案房产申请了房屋抵押贷款，金额为33万元，中国光大银行已批复通过。上诉人在被上诉人依约履行合同后，未在合同约定期限内办理手续，且在二审审理期间认可涉案房屋仍未撤押。一审据此认定上诉人违约符合法律规定。根据法律规定和双方合同约定，上诉人选择定金条款亦有事实和法律依据。上诉人关于其不存在违约，不应适用定金条款的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。
上诉人对于在2018年3月12日和20日为被上诉人出具的定金收条没有异议，本院对该两份定金收条予以确认。根据上述两份定金收条的记载，上诉人收取定金10万元。上诉人在二审中主张有1万元系中介从其处抢走与本案非同一法律关系，本院对此不予审查。原审据此认定上诉人收取被上诉人定金数额为10万元符合法律规定，上诉人关于定金数额的上诉理由亦不成立。
另，原审法院已对被上诉人变更诉讼请求后的诉讼费予以处理，原审法院关于案件受理费及保全费的在当事人之间的分配符合法律规定。上诉人的该项上诉理由亦不成立。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人赵XX负担。
本判决为终审判决。