售后返租模式下，使用权合同超期无效及收益违约纠纷解析

“签订售后返租合同，承诺前3年每月固定收益，结果仅支付35期就停止，同时合同约定的30年使用权还存在超期问题。”近日，李某某先生就因售后返租模式的使用权商铺纠纷，将某公司诉至法院，引发广泛关注。

2018年，李某某与某公司签订《物业使用权转让合同》，约定以22万元受让某商铺使用权，期限自2019年5月1日起20年，某公司赠送10年使用权，合计30年。同时，李某某与某经营管理公司签订《统一经营管理合同》，约定售后返租模式，前3年每月固定收益1650元，后27年按比例分成。

合同履行初期，经营管理公司按约定支付收益，但2022年5月起，收益支付出现中断，仅在7月支付过一笔后便再无动静。李某某多次联系某公司和经营管理公司，均无法取得有效沟通，商场也处于关闭状态，导致其无法行使商铺使用权，遂起诉要求确认合同超期部分无效，返还对应款项，并解除有效部分合同。

法院审理认为，涉案合同实质为租赁合同，超出20年的部分无效，某公司应返还对应对价86666.66元及资金占用利息。但因合同未约定第三方收益违约时李某某可解除合同，且合同已实际履行，驳回了其解除有效部分合同的请求。李某某可就收益违约问题，另行向经营管理公司主张权利。

多年从事合同领域的广东任高扬律师事务所杨森律师指出，售后返租模式是使用权商铺常见的营销方式，商家通常以“固定收益”“长期使用权”为卖点吸引投资者，但其中隐藏两大风险：一是租赁期限超20年，超出部分无效；二是经营管理公司违约，导致收益无法兑现。

广州合同律师提醒，投资者在选择售后返租类使用权商铺时，不仅要核对租赁合同期限，避免超期约定，还要明确经营管理公司的责任，约定收益违约的处理方式，同时留存好相关证据，以便在权益受损时能够依法维权。此外，对于商家承诺的“赠送使用权”，需明确其法律性质，避免被虚假宣传误导。