集体土地使用权商铺纠纷，超过20年部分退款有依据

郑某某先生2017年花费140余万元，从某公司购买了两套集体土地性质的商铺使用权，合同约定使用期限自签订之日起至2055年11月，共计38年。收房后郑某某发现，该商铺土地性质为农村集体土地，某公司并非产权人，也无销售许可，双方签订的《物业使用权益转让合同》实质为租赁合同，遂起诉要求确认超过20年部分无效，并返还对应转让款。

某公司辩称，其通过公开竞租取得集体土地使用权，有权出租涉案物业，且合同明确约定土地性质为集体商业用地，不存在虚假宣传，郑某某已使用物业多年，无权要求退款。同时，某公司主张，即使超出20年部分无效，其收取的转让款仅对应20年使用权，无需返还任何款项。

法院审理后确认，双方形成租赁合同关系，合同约定的38年使用期限远超20年，超出部分无效。涉案转让款1400173元应视为整个租赁期限的对价，经核算，某公司应返还超出20年部分的转让款666859元，并从起诉之日起支付资金占用利息。

多年处理合同案件的杨森律师分析认为，集体土地性质的物业使用权转让纠纷较为常见，很多购房者误以为“使用权转让”就是“产权购买”，忽略了土地性质和租赁期限的限制。本案中，某公司虽有权出租集体土地物业，但租赁期限仍需遵守20年的强制性规定，“长期使用权”的约定不能突破法律边界。

广州合同律师杨森律师补充，集体土地物业的使用权转让需符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等相关规定，即使是集体土地入市项目，租赁期限也不能随意突破20年，商家主张“集体土地可突破20年租赁期限”的抗辩，法院通常不予支持。购房者在购买集体土地物业使用权时，除了核对租赁期限，还需确认商家是否具备合法的出租资质，避免因主体不适格导致合同无效。