律师观点分析

上诉人（原审被告、反诉原告）：龚XX，女，1992年2月12日出生，汉族，住河南省西华县。
委托诉讼代理人：王XX，广东XX律师。
上诉人（原审被告）：中山市XX公司，住所地广东省中山市坦洲镇康XX14座274卡，统一社会信用代码914XXXX2000MA51AC362X。
法定代表人：兰XX。
委托诉讼代理人：陈X，北京XX律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘X，男，1996年8月17日出生，汉族，住广东省兴宁市。
委托诉讼代理人：钟XX，广东XX律师。
原审被告：兰XX，男，1990年4月11日出生，汉族，住河南省汝州市。
委托诉讼代理人：陈X，北京XX律师。
上诉人龚XX、中山市XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人潘X、原审被告兰XX房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
龚XX上诉请求：1.撤销一审判决，改判潘X继续履行与龚XX于2018年6月15日签订的房屋买卖（居间）合同；2.潘X向龚XX支付一审律师费27000元。事实和理由：一、一审判决以涉案房屋未依法登记领取权属证书为由，即认定涉案房屋买卖（居间）合同无法继续履行，依法应当予以解除，逻辑错误，适用法律错误。1.龚XX与潘X在合同中明确约定，双方办理房屋产权转移登记手续的日期为2019年12月31日前，该约定充分证明，双方均清楚涉案房屋处于未登记领取权属证书状态，且龚XX认为2019年12月31日前涉案房屋是具备领取权属证书条件的，未领取权属证书仅系涉案房屋的暂时状态，没有任何证据证明涉案房屋无法领取权属证书。2.龚XX与潘X作为成年人，应严格遵守合同精神。对于潘X而言，若其未通过向法院起诉解除涉案合同，涉案房屋完全可以领取权属证书，后潘X按照合同约定过户至龚XX名下，涉案合同目的完全可以实现。3.一审判决直接赋予潘X任意解除权，将严重破坏市场交易秩序，导致诚信缺失。结合一审龚XX提交的微信聊天记录，可以充分证明潘X系由于签订涉案合同后，自认为售价过低，宁愿赔偿违约金，属于恶意违约行为。二、据龚XX了解，涉案房屋现已具备领取权属证书的条件，仅系由于潘X故意不领取，导致至今未办理权属登记。一审法院未考虑涉案房屋办理权属证书的现实可能性，即认定合同目的无法实现是不负责任的。三、一审判决未支持龚XX的律师费请求认定事实错误，适用法律不当。本案系因潘X的违约行为而产生，根据《合同法》关于一方违约、守约方可以选择解除合同或者选择要求违约方继续履行的规定，本案龚XX选择要求潘X继续履行合同，系龚XX的自由选择。同时，涉案房屋并非由于国家政策原因导致双方无法买卖，而是因潘X单方违约提出解除合同，故由此产生的律师费按合同约定应由潘X承担。
XX公司、兰XX对龚XX的上诉二审共同辩称：1.XX公司与潘X、龚XX三方签订的合同是合法有效的，在潘X向法院起诉之前，在合同履行之前，没有出现任何国家政策变化导致合同不能履行的情况。根据与开发商签订的买卖合同，约定的办证时间也是在2019年12月31日。买卖双方在签订买卖合同之前已经考虑到潘X取得房产证的时间，所以买卖合同是否能够履行应考虑的是未来的国家政策和买卖双方的实际情况，但两个情形都未出现。一审法院仅以未来可能发生的情形判决解除合同，没有法律和事实依据。2.一审法院认定XX公司返还咨询服务费没有任何依据。XX公司收取咨询服务费是根据买卖合同的第5条规定和第五点第二条规定收取的。且根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同案件纠纷的指引》第53条规定，涉案房屋未办理产权证，买卖双方都是知情的，XX公司也不存在恶意隐瞒的情况，故不存在返还咨询服务费的情况。
潘X对龚XX的上诉二审辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。2.龚XX一再强调一审潘X变更诉讼请求，根据民事诉讼法，这是潘X的权利，龚XX不应浪费司法资源，做无谓的辩解。3.涉案房屋至今也未领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法领取权属证书的房产不得转让。涉案房屋未办理权属证书而不得转让，故双方签订的买卖合同不能继续履行。
XX公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回潘X的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院以涉案房产未办理不动产权证书，而认定房屋买卖合同无法继续履行，从而判决解除房屋买卖合同，于法无据。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定属管理性规定，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，涉案房屋未办理权属证书仅会导致不能办理房屋转移登记手续，并不会影响买卖合同的效力。一审法院也已确认涉案合同是三方的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。2.买卖合同是否得以继续履行应当考虑的因素是未来的国家政策变动，以及买卖双方的实际情况，而不是现时的涉案物业未办理权属证书。且截止一审判决之日起，可能导致合同无法履行的情况并未出现。因此，不存在房屋买卖合同无法继续履行的情形。3.涉案合同仍在约定的正常履行期限内，且买方已经全面履行约定义务。潘X不存在合法解除合同情形的情况，其向法院起诉要求解除合同，才是明确表明不履行主要债务的违约一方，其不享有房屋买卖合同的解除权。二、一审法院判令XX公司返还咨询服务费于理不通，加重XX公司的责任，于法无据。XX公司作为房地产中介，所进行的经营活动就是促成房屋买卖合同的成立，并收取咨询服务费。涉案合同已签署完毕，XX公司即有权收取相应的咨询服务费。另外，房地产经纪有关法律法规，并没有对上述情况作出禁止性规定。且事实亦证明，对涉案房屋未办理权属证书等真实情况，买卖双方均明确知晓，XX公司未作任何隐瞒，不存在过失，不应承担返还咨询服务费的责任。
龚XX对XX公司的上诉二审辩称：1.涉案房屋买卖合同合法有效，应继续履行。根据涉案房屋未领取产权证的情形，双方都是知情的。根据买卖合同约定，双方办理产权证书的日期是2019年12月31日。故对XX公司的第一个上诉请求是认可的。2.龚XX认为房屋买卖合同是可以继续履行的，中介公司也在积极履行其居间义务，故潘X应履行支付中介费用的义务。
潘X对XX公司的上诉二审辩称：1.XX公司作为一个专业的中介公司，应当提供专业的中介服务。正因XX公司不但没有提供专业的中介服务且因其失责，将未取得权属证书的房屋交由买卖双方交易，导致合同无法履行。2.根据《广东省高级人民法院印发的关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第53条第2款规定，本案中潘X不需支付XX公司中介费，已支付的应当返还，保留追究责任的权利。
兰XX对XX公司的上诉二审辩称：同意XX公司的意见。
潘X于2018年8月8日向一审法院起诉请求：1.确认潘X与龚XX、XX公司于2018年6月15日签订的编号为NO.XXX的房屋买卖（居间）合同及编号为NO.XXX的房屋租赁合同无效；2.XX公司向潘X返还咨询费27000元。一审诉讼中，潘X变更其第一项诉讼请求为确认潘X与龚XX、XX公司签订的编号为NO.XXX的房屋买卖（居间）合同于2018年6月15日解除。
一审诉讼过程中，龚XX向一审法院反诉请求：1.继续履行潘X与龚XX于2018年6月15日签订的房屋买卖（居间）合同；2.潘X向龚XX支付律师费27000元。
一审法院认定事实：2018年6月15日，潘X（卖方）与龚XX（买方）、XX公司（经纪方）签订一份房屋买卖（居间）合同（编号为NO.XXX），约定：卖方将位于中山市XX××房出售给买方，房屋成交价为XXX元，房屋建筑面积为108.18平方米，房屋尚未办理房地产权证，房屋所有权人为潘X，无抵押、无查封，商品房买卖合同编号为140XXXX8683；买方于2018年6月15日交付定金100000元，2019年9月15日以银行贷款总额为准支付剩余首付款，买方委托经纪方申请银行贷款支付卖方第三部分房款；买卖双方确认本合同签订前卖方须支付经纪方咨询费27000元，买方须支付经纪方咨询费27000元；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担；由于买方名额有限，有权指定第三方作为本物业过户产权人，买方承诺签订合同之日起三个工作日补齐定金100000元，剩余100000元定金经双方友好协商，卖方在买到珠海物业签订合同当天补足；由于国家政策原因双方买卖不了，均不承担责任；合同还约定了双方的其他权利和义务。同日，潘X（甲方、出租方）与龚XX（乙方、承租方）、XX公司（丙方、中介方）又签订一份房屋租赁合同，约定：甲方将位于中山市XX××房出租给乙方，本合同租赁期共600个月，自2018年6月15日起至2068年6月14日止，乙方一次性支付该房租金100000元给甲方。一审诉讼中，龚XX、XX公司确认，因案涉房地产尚未办理不动产权证，为防止潘X反悔才签订的租赁合同，目的是确保优先购买权。2018年6月15日，潘X出具收据一份，记载：本人潘X今收到龚XX购买案涉房屋的购房订金100000元。同日，潘X向XX公司支付佣金27000元，双方均在佣金确认单上签字确认。2018年8月16日，龚XX与广东XX签订一份民事委托代理合同，指派该所律师代理涉案纠纷，律师费发票金额为27000元。
一审法院认为，潘X与龚XX签订的房屋买卖（居间）合同，包含了房屋买卖合同及居间合同，是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”现因案涉房产尚未办理不动产权证书，依法不得办理转让登记，潘X与龚XX签订的房屋买卖（居间）合同无法继续履行，依法应当予以解除，潘X主张解除房屋买卖（居间）合同，于法有据，一审法院予以支持，其应向龚XX返还购房订金100000元。龚XX反诉主张房屋买卖（居间）合同继续履行，一审法院予以驳回。XX公司作为经纪方，明知案涉房产尚未办理不动产权证书，依法不得办理转让登记，房屋买卖合同无法继续履行，故其不得要求支付报酬。潘X主张XX公司返还中介费27000元，理据充分，一审法院予以支持。关于龚XX反诉主张的律师费27000元，因其主张继续履行，且合同约定由于国家政策原因双方买卖不了，均不承担责任，故其反诉主张律师费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除潘X与龚XX、XX公司签订的编号为NO.XXX的房屋买卖（居间）合同，潘X于一审判决生效之日起三日内向龚XX返还购房订金100000元；二、XX公司于一审判决生效之日起三日内向潘X返还中介费27000元；三、驳回潘X的其他诉讼请求；四、驳回龚XX的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费475元，减半收取为238元,诉讼保全费2570元，合计2808元（潘X已预交），由XX公司负担（XX公司于一审判决生效之日起七日内径付潘X）;反诉案件受理费238元（龚XX已预交），由龚XX负担。
龚XX二审期间向本院提交如下证据：一、中山市商品房买卖合同复印件一份，拟证实交房日期和办证日期，涉案房屋可以办证，涉案合同可继续履行；二、中山自然资函〔2019〕1718号复函，拟证实涉案房屋已在2017年6月2日办理确权，本案不存在无法办证情况，涉案合同具备继续履行情况。XX公司、潘X、兰XX确认上述两份证据真实性。XX公司、潘X、兰XX二审未向本院提交新证据。
本院另查明：潘X、龚XX与XX公司于2018年6月15日签订的房屋买卖（居间）合同中另约定：买方按约定交清全款，或已付首期款，并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按照经纪方要求于2019年12月31日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋产权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方。
2018年6月15日，潘X、龚XX、XX公司签订房屋租赁合同，主要约定：潘X将涉案房屋出租给龚XX用于自住，租赁期共600个月，自2018年6月15日起至2068年6月14日止；龚XX一次性支付潘X100000元作为龚XX租期50年的租金。二审期间，潘X称：龚XX虽挂名在“XXX”公司名下，但其实际在XX公司工作；龚XX与其签订房屋买卖合同后继续签订房屋租赁合同，目的在于转卖。龚XX回应称：其于2014年入职“XXX”公司，主要负责房屋买卖贷款事宜；法律并没有禁止房地产员工不能购买房屋，其系因家庭原因才想购买房屋用于自住。XX公司对潘X上述意见回应称：龚XX是知悉潘X未办理权属证书的，为保障自身权益防止潘X反悔才签署房屋租赁合同。
二审再查明：2014年12月21日，中山市XX（出卖人）与潘X（买卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码140XXXX8683），主要约定：潘X购买位于中山市XX××房，建筑面积为108.15平方米，套内建筑面积89.23平方米，单价为每平方米8629.95元，总金额770050元；出卖人应当在2016年12月10日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同还约定了其他内容。
二审诉讼期间，潘X确认其已收楼，但主张：由于珠海房产政策原因，其不具备购买的条件，故无法继续履行；在签订合同时，潘X不具备购房条件，XX公司提供了不专业的咨询导致了涉案合同不能继续履行。另外，潘X明确，其要求解除合同的理由是：依据房地产管理法第三十八条，涉案房屋未办理权属证书，无法继续履行合同。
本院又查明：中山市自然资源XX于2019年6月4日作出中山自然资函〔2019〕1718号复函，主要内容如下：中山市XX××房由中山市XX开发建设，由买卖双方共同申请，于2014年12月29日已办理商品房合同登记备案，买受人：潘X。开发企业于2017年6月2日已办理上述房屋的首次登记（即确权），在开发企业办理房屋首次登记后，买受人与开发企业可共同申请办理转移登记，目前，双方尚未向我局提出申请。XX公司、兰XX确认上述复函真实性，并称根据复函涉案合同客观上可以继续履行，但因潘X的主观意愿不愿意办理过户手续而不能继续履行。潘X虽确认上述复函真实性，但称根据房地产管理法规定涉案房屋不得转让，复函也表述目前涉案房屋尚未办理产权登记手续，故涉案房屋无法办理转让手续。
除上述事实外，对于一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。围绕龚XX、XX公司的上诉，现二审争议焦点有二，一系潘X本诉主张能否成立问题，二系龚XX反诉主张能否成立问题。
一、关于潘X本诉主张能否成立问题
潘X于2018年8月8日向法院提起本案诉讼，先系以龚XX、XX公司串通以买房者身份购买房屋，通过租赁房屋方式腾空并移交房屋便于实际购房人看房，以此种模式先占房屋购买机会，再将房屋转售他人从中牟取高额利润，并非真实买卖为由，要求确认合同无效并要求退还中介费；后在一审庭审过程中当庭变更诉讼请求为要求确认合同已于签订当天解除并退还中介费。二审期间，潘X又称因珠海房产政策原因、其不具备购房条件，故涉案合同无法继续履行。同时潘X明确其要求解除合同的理由是：依据房地产管理法第三十八条，涉案房屋未办理权属证书，无法继续履行合同。对此本院作如下分析：
首先，潘X主张龚XX、XX公司之间存在恶意串通，通过以龚XX名义先购买房屋后转卖他人的方式牟取高额利润的行为，但潘X提交的合同、佣金确认单、房屋租赁合同、房屋出售/出租委托书等证据，均未能充分反映XX公司与龚XX之间存在潘X所称的雇佣关系以及两方恶意串通。而虽然龚XX在诉讼过程中承认其任职于“XXX”公司，即承认其为房地产居间服务行业的从业人员，但该工作经历也不足以必然推定龚XX存在恶意进行涉案交易以牟取高额利润的情形。至于潘X、龚XX与XX公司于2018年6月15日签订的约定租赁期限为50年的房屋租赁合同，虽存在合同约定租赁期限超过20年部分无效的情形，但XX公司已对该合同签订原因作了合理解释，即龚XX为保障自身利益防止潘X反悔才签署房屋租赁合同。因此，潘X关于龚XX、XX公司恶意串通的主张不能成立，本院不予支持。
其次，经本院审查，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，潘X、龚XX与XX公司于2018年6月15日签订的房屋买卖（居间）合同系三方当事人的真实意思表示,且并未违反法律、行政法规强制性规定,应认定上述合同合法有效。
再次，根据涉案房屋买卖（居间）合同的约定，在龚XX于合同签订当天向潘X交付100000元订金后，龚XX仍应于2019年9月15日向潘X支付剩余购房款，而双方应于2019年12月31日前到国土部门办理房屋产权转移登记手续。而经查，潘X于2018年8月8日提起本案诉讼时，龚XX已依约于签订当天向其交付了定金100000元而尚未届满剩余购房款支付期限，即龚XX不存在违约。另外，根据潘X与中山市XX签订的中山市商品房买卖合同中所约定的办证期限，以及中山市自然资源XX出具的复函中称涉案房屋已办理首次登记（即确权）、买受人与开发企业可共同申请办理转移登记的内容，并结合本案现有的其他证据，本院认为，涉案合同至今未有证据显示存在因政府房产政策原因无法继续履行的情形。而潘X作为完全民事行为能力人，签约时对其尚未从开发商处领取涉案房屋不动产权属证书以及自身购房的现状应当是十分清楚的，在此情况下其仍与龚XX、XX公司签订涉案合同，由此所产生的涉案合同履行风险以及其称根据珠海房产政策原因其无法再购买房屋的后果，应由潘X自行相应承担。现潘X在本案中先系要求确认合同无效后又要求解除房屋买卖合同，明显违反了合同法中的诚实信用原则，其行为显示亦已构成违约。本院对其主张不予采纳。
最后，XX公司已促成潘X、龚XX订立二手房买卖合同关系并于2018年6月15日签订房屋买卖（居间）合同。虽然潘X称该公司与龚XX恶意串通赚取房屋差价以牟取高额利润、该公司隐瞒房产政策因素或真实交易事实等情形，但其提交的证据未能充分证实其上述主张。故本院认为XX公司在促成潘X、龚XX就涉案房屋买卖交易的过程中不存在潘X所主张的过错，潘X要求解除居间合同关系并要求退还中介费，理由亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，潘X要求解除三方于2018年6月15日签订房屋买卖（居间）合同并返还中介费，理由均明显不能成立，本院不予支持。一审法院对此处理有误，本院予以纠正。
二、关于龚XX反诉主张能否成立问题
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，如前所述，龚XX在本案中不存在违约行为，而潘X在本案中先系要求确认合同无效后又要求解除房屋买卖合同，其行为已构成违约。由于三方未在合同中约定在潘X违约的情形下龚XX必须选择解除合同，而根据现有证据反映涉案合同客观上不存在继续履行的障碍，故龚XX反诉要求继续履行上述合同，合理有据，本院予以支持。其次，涉案合同中另约定：由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。故龚XX依据该约定要求潘X赔偿其因本案诉讼而支出的律师费用27000元，本院亦予以支持。一审法院判决对此处理亦存在错误，本院予以纠正。再次，潘X未提交证据证实因国家政策原因导致涉案合同无法履行，故其主张适用三方在涉案合同中关于“由于国家政策原因双方买卖不了，均不承担责任”的约定，理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，龚XX、XX公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16549号民事判决；
二、潘X、龚XX与中山市XX公司继续履行于2018年6月15日签订的房屋买卖（居间）合同；
三、潘X于本判决发生法律效力之日起七日内向龚XX赔偿律师费27000元；
四、驳回潘X的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本案受理费475元，减半收取为238元，诉讼保全费2570元，合计2808元（潘X均已向一审法院预交），由潘X负担；一审反诉案件受理费238元（龚XX已向一审法院预交），由潘X负担（潘X于本判决发生法律效力之日起七日内迳付龚XX）。二审案件受理费950元（龚XX、中山市XX公司已分别向本院预交475元），由潘X负担（潘X于本判决发生法律效力之日起七日内迳付龚XX475元、迳付中山市XX公司475元）。
本判决为终审判决。