律师观点分析
安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0102民初1800号
原告（反诉被告）：李某。
委托诉讼代理人：郭律师。
委托诉讼代理人：黄胜春，安徽润天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑某甲，男。
被告（反诉原告）：郑某乙，男。
以上两被告共同委托诉讼代理人：章律师。
以上两被告共同委托诉讼代理人：曹律师。
原告（反诉被告）李某诉被告（反诉原告）郑某甲、郑某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某的委托诉讼代理人郭苗苗、黄胜春，被告（反诉原告）郑某甲、郑某乙的共同委托诉讼代理人章律师、曹律师，被告郑某乙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李某向本院提出诉讼请求：1、判决郑某甲、郑某乙返还保证金3万元；2、判决郑某甲、郑某乙返还多收取电费5170元（0.22元×23504度）；3、判令郑某甲、郑某乙赔偿违约金20000元。
郑某甲、郑某乙向本院提出反诉请求：1、判令李某立即交还其承租郑某甲的位于合肥市××××中楼商铺东边第三间门面房；2、判令郑某甲、郑某乙收取李某的3万元履约保证金不予退还，归郑某甲所有；3、判令李某按每月10000元自2017年1月20日起支付延期交房的房租费至房屋交还之日止；4、判令李某按照合同约定的每平方米标准赔偿郑某甲瓷砖修复费用18900元（2700元/平方米×7平方米）；5、判令李某赔偿郑某甲违约金20000元元；6、本案的反诉费用由李某承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据如下：身份证复印件、常住人口登记薄、房屋租赁合同、产权证复印件、照片。
另查：合肥市临泉路与站西路交口某8号中楼商铺产权登记权利人为郑某甲，产权证号为房地权合产字第XXXXXX号。2013年3月2日，甲方郑某甲与乙方郑某乙签订委托书一份，约定郑某甲委托郑某乙对某8号楼商铺出租事宜的全权管理和有关租房事宜的处理，在管理中如遇重大问题须请求甲方的处理意见。同日，郑某甲出具委托说明一份，言明郑某乙代表本人在2013年12月27日与李某签订的房屋租赁合同是本人的真实授权委托。
2017年11月9日下午，本院对案涉房屋进行了现场勘查，经勘查发现房屋地砖规格为60×1500px,室外有五块地砖已经更换修复，室内地砖有四块衔接处存在破损，有两块地砖存在裂缝，李某当场向案涉房屋租赁期间的代理人郑某乙交付了门面房钥匙三把，郑某乙进行了确认并接收。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据合同相对性原则，郑某乙并非案涉房屋租赁合同的相对人，现李某要求郑某乙承担返还履约保证金等责任无事实法律根据，本院不予支持。郑某乙要求李某交还房屋、赔偿损失等主张亦无法律根据，本院不予支持。
双方约定的租赁期限已届满，李某应按约及时将涉案房屋交还郑某甲，郑某甲应及时接收。2017年1月19日租赁期限届满当日下午，双方在办理房屋交接过程中，郑某甲以室外地面瓷砖修复存在色差、室内地面瓷砖破损未修复为由拒绝接收房屋及退还履约保证金，并要求修复至恢复原状。李某以租赁期间均按时支付租金、租房管理费、水电费等，尽到了作为承租人的善良管理使用义务，在租期届满前二十天即腾空房屋并按郑某甲要求进行了修复、粉刷装饰，室外地砖修复更换存在色差系正常现象，该门面房已有十四年之久，室内地砖接缝处磨损掉瓷属正常合理损耗，而非人为故意破损为由拒绝修复，要求返还房屋并退还履约保证金，双方由此发生争执遂报警。根据公安机关接处警工作登记表处警经过及双方的陈述，能够确认李某于租赁合同到期前已将租赁房屋腾空，具备交还租赁房屋的条件，双方于2017年1月19日租赁期限届满当日下午在办理交房过程中发生分歧，郑某甲拒收房屋钥匙。本院认为，双方约定的租赁期限已届满未再续租，且李某也未再继续使用房屋，双方间的租赁合同自期限届满时已终止。郑某甲虽然对房屋地砖破损等存在争议，但依据双方租赁合同的约定，对房屋地面磁砖破损争议的解决并不是到期是否接收租赁房屋、租赁合同是否终结的前置条件，并且双方已于合同中约定若房屋磁砖有损坏，可从履约保证金中扣除该维修费用，李某租房时已向郑某甲交付了履约保证金3万元，郑某甲据此拒绝接收房屋不符合双方约定。李某于2017年1月19日租赁期限届满当天向郑某甲交还房屋，郑某甲理应予以接受，并对房屋中认为可能受损的部分及时采取合理措施，以防止损失的扩大，现郑某甲以此为由拒绝接受房屋，造成2017年1月19日起至今的租金损失不能归责于李某，其对房屋的延迟接收所产生的损失存在过错，该部分扩大的损失应由其自行承担，故对其主张李某支付延期交房的房租费，本院不予支持。2017年11月9日，本院对案涉房屋进行现场勘查中，李某向案涉房屋租赁期间的代理人郑某乙交付了房屋钥匙，郑某乙进行了确认并接收，应视为双方已完成了房屋交付，故对于郑某甲要求返还房屋的主张本院不再处理。
双方均表示租期届满时水电费已结清，本院予以采信。至于李某主张郑某甲返还多收取的水电费问题，因双方约定租赁期间水电费由承租人李某承担，郑某甲提供的水电费结算单能够证实李某每月使用的水电数量及支付的费用金额，双方对水电费已进行了结算，李某也签字予以确认，并且李某在租赁合同履行中也未对此提出异议，故对该主张，本院不予支持。
根据法律规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。依据双方提交的照片等证据和本院审理查明的事实及双方的陈述，可以确认租赁房屋地砖规格为60×1500px,室外有五块地砖已经更换修复，室内地砖有四块衔接处存在磕碰破损，两块地砖存在裂缝。李某抗辩租房时地砖已存在破损，鉴于其提供的证据不足以证明该主张，该辩解无事实根据，本院不予采信。双方已于租赁合同中约定了租赁期满，李某向郑某甲移交房屋时，必须保证房内干净、整洁。如果阁楼层面、阁层下吊顶、四周墙面、地面瓷砖、外走廊瓷砖、外墙立面瓷砖有损坏或涂污，应按每平方米2700元从李某履约保证金中扣除其维修费用，每处不足1㎡的按1㎡计算。现郑某甲主张李某按每平方米2700元标准赔偿7平方米地砖维修费用18900元，李某对此有异议，本院综合考虑涉案房屋地砖使用年数和地砖受损面积及修复成本等情况，酌情确认案涉房屋地砖的修复费用为10000元，对于超过部分，本院不予支持。根据合同约定，履约保证金应抵扣赔偿金，故冲抵维修费用后，郑某甲应返还李某履约保证金20000元。
关于违约金问题，李某以郑某甲未按约及时退还履约保证金违反合同约定为由要求赔偿违约金2万元，郑某甲以地砖存在破损色差未恢复原状为由要求李某赔偿违约金2万元。本院认为，郑某甲拒绝退还履约保证金系因地砖存在破损未修复恢复原状所致，而案涉房屋使用年限较长，李某租用房屋用于电信营业厅经营达三年之久，其作为承租人在租赁使用中地砖难免会存在磕碰磨损。综上，双方在履约过程中均无明显违约行为，且双方因地砖破损及履约保证金退还问题发生分歧在本案中已分别主张，本院也已作处理，故对双方所主张的违约金请求，本院均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告李某赔偿被告郑某甲维修费10000元；被告郑某甲返还原告李某履约保证金30000元（该两项费用冲抵后被告郑某甲于本判决生效之日起十日内返还原告李某履约保证金20000元）；
二、驳回本诉原告李某的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告郑某甲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1180元，减半收取590元，由本诉原告李某负担315元，由本诉被告郑某甲负担275元；反诉案件受理费1060元，由反诉原告郑某甲负担1035元，反诉被告李某负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 王文慧
二〇一七年十一月十日
书 记 员 赵海云