律师观点分析

上诉人（原审原告）杨X明。

委托代理人高敏，重庆原野律师事务所律师。

委托代理人王奎，重庆原野律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）重庆市XX房地产开发有限公司

法定代理人李X，该公司总经理。

委托代理人陈*洪，重庆**律师事务所律师。

上诉人杨X明因与被上诉人重庆市XX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2015）渡法民初字第00040号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审查明，2009年9月16日，杨X明作为乙方（买方）与XX公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：1、乙方在甲方处购买商品房一套，现定名为渝港花园；2、本商品房座落于重庆市大渡口区春晖路96号，建筑面积117.64㎡，套内建筑面积98.67㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.97㎡；3、总成交金额为409480元，套内建筑面积单价为4150元／㎡；4、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；5、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；6、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；7、乙方知晓并谅解“渝港花园”项目存在债权债务纠纷，但甲方保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按《商品房买卖合同》第十一条第2款的约定执行）。如因甲方违背上述保证，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利息计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付已付房价款10%的赔偿金；8、乙方同意在付清全部总房款或银行按揭资料审核通过，并缴纳完毕应交的税金、大修基金费用后，甲、乙双方才办理合同登记备案手续。

杨X明于2009年9月16日向XX公司交纳了契税4095元、其他税费495元；于2009年9月22日向XX公司交纳了购房款159480元；于2009年12月29日向重庆市大渡口区房屋管理局交纳了大修基金12284元。

本案讼争商品房于2010年1月18日办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明（合同登记备案102字第2009033477号）。本案讼争商品房于2013年1月16日登记在杨X明名下。

审理中，XX公司认可杨X明已经支付了本案讼争商品房全部的房款。双方当事人一致确认：①《承诺》中载明的XX公司补给杨X明的1000元／月，实质是双方对逾期办证违约金的约定；②本案讼争商品房在双方签订商品房买卖合同时即为现房。

XX公司一审辩称，1、本案所涉房屋的房产证已办理下来；2、对于逾期办证违约金，杨X明已超过了诉讼时效。请求法院驳回杨X明的诉讼请求。

一审认为，杨X明与XX公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方当事人对签订《重庆市商品房买卖合同》时本案讼争商品房属于现房销售的事实均无异议，XX公司应当自2009年9月16日起30日内（即2009年10月15日前），向土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，并提交相关资料，取得登记受理单。但根据已查明的事实，本案讼争商品房于2013年1月16日已登记在杨X明名下。对杨X明要求XX公司全面履行合同，立即为杨X明办理房屋产权过户登记的诉讼请求，因讼争商品房已经实际登记在杨X明名下，无法再办理过户登记，故对杨X明的上述诉讼请求依法不予支持。

现因XX公司对“其已按照合同约定向土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，并提交相关资料，取得登记受理单”等事实负有举证证明的责任，审理中，XX公司举示的证据不足以证明其提交办证申请及相关资料，取得登记受理单的时间，应承担不利的法律后果，故依法确认XX公司于2013年1月16日履行了申请办理房地产权证的义务。XX公司按照合同约定应于2009年10月15日前履行申请办理房地产权证的义务，XX公司迟延履行义务，存在违约，应向杨X明支付逾期办证违约金。现杨X明根据XX公司向其出具的《承诺书》，主张XX公司承担从2011年12月31日到2014年11月5日止的逾期办证违约金3.5万元，因《承诺书》中约定XX公司应于2011年12月底前将房产证交给杨X明，而本案讼争商品房于2013年1月16日登记在杨X明名下，故杨X明有权向XX公司主张自2012年1月1日起至2013年1月16日止的逾期办证违约金。现杨X明于2014年11月5日将XX公司诉至法院主张从2011年12月31日至起诉之日止的逾期办证违约金3.5万元，诉讼时效于2014年11月5日中断。故对杨X明要求XX公司承担逾期办证违约金3.5万元（从2011年12月31日到2014年11月5日止，按1000元／月计算，不足15天的按半月计算，超过15天的按一月计算）的诉讼请求，对于2012年11月5日之前的逾期办证违约金，已经超过了两年的诉讼时效，XX公司的时效抗辩成立，依法不予支持；对于2012年11月5日起至2013年1月16日的逾期办证违约金，因诉讼时效中断，并未超过诉讼时效，依法予以支持；对2013年1月16日之后的逾期办证违约金，因无相应事实及法律依据，依法不予支持，综上，依法确认XX公司应向杨X明支付逾期办证违约金2500元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一、三款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、重庆市XX房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付杨X明逾期办证违约金2500元；二、驳回杨X明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元、公告费300元，共计638元（此款杨X明已预缴），由杨X明负担288元，由重庆市XX房地产开发有限公司负担350元。

杨X明不服一审判决，向本院提起上诉称，根据被上诉人出具的《承诺》，被上诉人应将讼争房屋产权证交给上诉人，否则应承担每月1000元的违约责任，而上诉人至今仍未持有讼争房屋产权证，故被上诉人的违约行为一直持续至今，一审仅主张至2013年1月16日不当。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的全部请求。

被上诉人XX公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，恳请维持。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，上诉人与被上诉人就双方于2009年11月27日出具的《承诺》中的“XX公司承诺2011年12月底前将房产证交给杨X明，每超过1个月，XX公司补给杨X明1000元”内容的理解，在审理中明确该每月1000元是双方对逾期办证违约金的约定，因此，被上诉人于2013年1月16日将讼争房屋产权证登记在上诉人杨X明名下，已履行了办证义务，故被上诉人逾期办证的违约行为于2013年1月16日即予以终止，一审据此截止该日确定违约金并无不当。上诉人辩称被上诉人应将讼争房屋产权证交至上诉人手中方才履行完毕义务，否则亦应承担逾期办证违约责任的理由，与上诉人自己陈述的对《承诺》内容中违约责任的理解矛盾，本院不予支持。

综上，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费338元，由上诉人杨X明承担。

本判决为终审判决。