律师观点分析
原告项X与被告李XX、被告北京市XX公司（以下简称XXXX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告项X的委托代理人王X，被告李XX，被告XXXX公司的委托代理人吴X、王X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告项X称：2012年12月24日，在XXXX公司的办公地点，我与李XX、XXXX公司共同签订了《北京市房屋买卖居间合同》，李XX以产权人郭XX代理人身份在合同上签字。该合同约定：李XX将坐落于昌平区昌平镇水关新村14号楼三层6单XX房屋出售给我，该房屋面积为62.67平方米，房屋总价款为950OOO元。李XX收取我定金20000元，XXXX公司向我收取了25900元佣金。合同签订后，我积极履行了合同义务，而XXXX公司却通知我因李XX无权代理产权人郭XX，致使合同无法履行。因近期房屋价格大幅上涨、以及房产新政即将实施等原因，我因信赖合同有效成立而丧失另订其他合同的机会，从而遭受15万元以上的损失（计算至2013年3月11日）。依据相关法律法规的规定，李XX应承担赔偿责任。XXXX公司违反忠实居间义务，严重损害我的利益，应承担连带赔偿责任。为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼。为此请求：1、判令李XX向我返还定金20000元；2、判令李XX赔偿我信赖XX损失150000元；3、判令XXXX公司对李XX的上述义务承担连带赔偿责任；4、判令XXXX公司退还我佣金25900元；5、李XX、XXXX公司承担全部诉讼费用。
被告李XX辩称：我同意退还项X定金2万元。不同同意赔偿项X的第二项诉讼请求，我最多可以赔偿项X2万元。其它没有异议。
被告XXXX公司辩称：第一，本案案由是房屋买卖居间合同，应该是房屋买卖双方的责任。我公司应当是第三人。第二，关于返还的问题，本案不是居间合同纠纷，项X应当另行起诉。此外合同无法履行是由于李XX将房屋卖给了第三人，不排除欺诈行为，应该由李XX承担，请求驳回项X的第三、四、五项诉讼请求。
经审理查明：刘XX与李XX系夫妻关系，李XX系李XX之父。2012年10月20日，刘XX与郭XX在北京市XX公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定：郭XX将位于北京市昌平区水关新村14号楼3层6单XX房一套，卖给刘XX，房款67万元。合同签订后，郭XX将房屋所有权证交付给了刘XX，但双方没有办理过户手续。2012年12月24日，李XX持郭XX的房屋所有权证书与项X、XXXX公司在XXXX公司蓝郡店签订了《北京市房屋买卖居间合同》，李XX以郭XX的代理人的名义签字。该协议约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区昌平镇水关新村14号楼3层6单XX，建筑面积62.67平方米；经双方买卖双方协商一致，该房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品成交价格为人民币95万元；买房人采用商业贷款方式；买受人至迟于签订本合同后3日内向居间人支付佣金20900元；合同还规定了其它条款。合同签订当日，项X向李XX支付定金2万元，并向XXXX公司支付了代理费等费用合计25900元。
2013年1月30日，刘XX与郭XX签订了《协议》，协议约定：双方于2012年10月20日在北京市XX公司（原经纪方）协同下签订的《房屋买卖合同》（合同号为XXX）解除，并且该合同自2012年10月20日始即视为无效；刘XX将已经支付给郭XX用于购买北京市昌平区水关新村14号楼3层6单XX住宅的购房款67万元（人民币陆拾柒万元整）的权益转移给李XX，且该权益仅限于李XX购买北京市昌平区水关新村14号楼3层6单XX住宅。协议签订后，郭XX与李XX补签了《房屋买卖合同》。2013年2月20日，李XX电话通知XXXX公司不卖房了。同日，XXXX公司将李XX不卖房的情况通知项X。为此，项X与李XX发生矛盾，项X于2013年3月11日诉至本院。案件在审理过程中，项X提出对房屋增值进行鉴定。本院提请北京市高级人民法院摇号确定鉴定单位为北京XX公司，本院依法委托北京XX公司对争议房屋在2013年2月20日时点的价格进行评估，鉴定意见为87.4万元。鉴定后，项X提出异议，认为评估公司未考虑即将实施20%个人所得税对房屋的影响。后项X撤诉。项X于2014年3月20日再次诉至本院。案件在审理过程中，项X提出对房屋在2013年3月11日第一次起诉时的市场价值进行鉴定。本院提请北京市高级人民法院摇号确定鉴定单位为北京华源国际房地产土地资产评估有限公司。本院依法委托北京华源国际房地产土地资产评估有限公司对争议房屋在2013年3月11日时点上的房屋市场价值进行评估。2014年6月5日，京华源国际房地产土地资产评估有限公司做出了《房地产估价报告》，该报告载明：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点2013年3月11日的估价结果为：房地产总价：101.14万元，楼面单价：16138元／平方米。项X支付鉴定费4023元。项X对于该报告无异议。二次开庭时，李XX未参加开庭。
上述事实，有北京市房屋买卖居间合同、收条、收据、录音资料、房地产估价报告等证据材料及三方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对于自己的主张有提供证据的义务。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。李XX虽然以郭XX名义与项X、XXXX公司签订了《房屋买卖居间合同》，但是李XX的该行为既没有得到郭XX的授权，也没有得到郭XX的追认，因此，李XX的该行为对郭XX不发生法律效力，应当由李XX承担民事法律责任。由于李XX无权代理造成项X无法购买争议之房屋，故李XX应当赔偿项X的相应损失。关于项X要求李XX退还定金2万元一节，因李XX属于无权代理，造成《房屋买卖居间合同》无法履行，李XX同意退还定金2万元，本院对此不持异议。关于项X要求李XX赔偿信赖XX损失15万元一节，由于项X在案件审理过程中申请了司法鉴定，要求对争议之房屋进行鉴定，本院提请北京市高级人民法院摇号确定了鉴定单位，本院依法委托鉴定单位对争议之房屋进行了鉴定，鉴定报告载明：估价对象在估价时点2013年3月11日的估价结果为101.14万元；项X对该报告无异议，且项X无法推翻该鉴定报告，因此，对于2013年3月11日，项X起诉时点房屋的市场价值为101.14万元，故李XX应当赔偿项X的经济损失为6.14万元；本院对于项X的该项诉讼请求过高部分不予支持。关于项X要求XXXX公司对李XX的上述义务承担连带赔偿一节，XXXX公司在该项交XX中，没有认真审核代理人的资格和授权，存在明显的过错，故本院对于项X的该项诉讼请求予以支持。关于项X要求XXXX公司退还佣金25900元一节，因XXXX公司在三方签订的《北京市房屋买卖居间合同》过程中，没有认真审核代理人的资格和授权，存在明显的过错，造成合同无效，故本院对于项X的该项诉讼请求予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李XX于本判决书生效后十日内退还项原告静定金二万元。
二、被告李XX于本判决书生效后十日内赔偿原告项X经济损失六万一千四百元。
三、被告北京市XX公司对上述款项承担连带赔偿责任。
四、被告北京市XX公司于本判决书生效后十日内返还原告项X佣金二万五千九百元。
五、驳回项X的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千二百一十八元，由于原告项X负担一千九百三十五元；由被告李XX负担一千八百三十五元，于本判决书生效后七日内交纳；由被告北京市XX公司承担四百四十八元，于本判决书生效后七日内交纳。
鉴定费四千零二十三元由被告李XX负担，于本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。