律师观点分析

安徽省南陵县人民法院

民 事 判 决书

（2017）皖0223民初4441号

原告：谢XX，女，1970年7月19日出生，汉族，住宣城市宣州区。

原告韩XX，男，1969年7月14日出生，汉族，住址同上。

上述两原告的共同委托诉讼代理人：万明红、吴寅寅，安徽安然律师事务所律师。

被告：南陵江南国际综合市场经营管理有限公司，住所地芜湖市南陵县。

法定代表人：王善记，总经理。

委托诉讼代理人：周宏，安徽皖陵律师事务所律师。

原告谢XX、韩XX向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》，被告将出租屋芜湖江南国际综合市场精品街2幢XX号商铺恢复原状，交付原告；2、判令被告立即支付原告2015年11月1日至2016年4月30日（半年）的房租17261元（一楼40.42平方米，每天每平方米按1.6元计算，原告得租金的90%，二楼40.42平方米，每平方米1元，原告得租金的90%，三楼1000元一间，全部归原告）并支付滞纳金至判决给付之日止，暂计算至2017年9月15日，2123元（以17793为基数，按日万分之三计算，从2016年8月1日计算至起2017年9月15日，合计410天）；3、判令被告立即支付原告2016年5月1日至2017年4月30日（一年）的房租34523元（一楼40.42平方米，每天每平方米按1.6元计算，原告得租金的90%，二楼40.42平方米，每平方米1元，原告得租金的90%，三楼1000元一间，全部归原告）并支付滞纳金至判决给付之日止，暂计算至2017年9月15日，466元（以34523为基数，按日万分之三计算，从2017年8月1日计算至起至起2017年9月15日，计45天）；4、判令被告支付原告2017年5月1日至至实际交付原告之日的房租，暂计算至2017年9月15日房租13068元（计135天，计算方法同上，三楼135天，按300元计算）；5、《商铺委托经营管理合同》被解除后的其他后果由法院判决；6、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年6月30日，原、被告双方签订了一份《商铺委托经营管理合同》，原告将自己购买的芜湖江南国际综合市场精品街2幢XX号商铺（面积117.59平方米）委托给被告经营管理。委托经营管理期限为十年，从2012年5月30日起算。前三年原告不收取租金，从第四年起租金收益原被告按9：1分成。利益分配应在下一个经营年度的头三个月内完成。合同第七条2（6）约定，“乙方（被告）未按约支付甲方（原告）应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方（原告）可解除合同，同时乙方（被告）承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理。但是到了2016年8月，被告应当支付原告第四个经营年度的租金利益时，被告仅支付了半年租金。第五个经营年度租金支付日期已到，被告也未支付。原告多次催要，被告均以各种理由拒付。原告以为，《商铺委托经营管理合同》是双方真实意思表示，双方均应按约定履行。被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，请求法院予以判决。

被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司辩称：原告诉称原告与被告签订的《商铺委托经营管理合同》属实，被告同意解除与原告签订的该合同。截至目前被告支付了原告第四经营年度租金收益的一半。原告的房屋目前已被出租，被告以实际收取的租金按照合同相应的约定支付原告第五经营年度的租金，请求法院予以判决。

本案经本院审理认定如下事实：2011年6月30日，原告谢XX、韩XX与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订了一份《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将自己购买的南陵县籍山镇江南国际综合市场精品街2幢XX室商铺（面积117.59平方米，实际为3层）委托给被告经营管理。委托经营管理期限为十年，2013年1月1日起算，前三年原告不收取租金。合同第二条2约定：乙方（被告）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。第四条2（2）：从第四年开始甲乙双方按实际租金收益9：1分成，相应税费甲乙双方按收益比例承担。从第四年开始，甲方已经委托乙方经营前提下，若甲方购买的店铺未按正常出租，乙方应按同档次商铺的市场平均出租价格给付甲方按照上述比例和方式的租金回报。（3）：从第四年开始，双方在下一个经营年度的头三个月内进行本经营年度的利益分配。第七条2（6）约定：“乙方未按约支付甲方应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方可解除合同，同时乙方承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理。该商铺已经被租出。

本案争议的焦点在于被告将原告的商铺出租，与承租人约定了免租期，原告应否获得其余年度免租期的租金收益，本院认为，虽然被告对于与承租户签订的免租期应当告知原告，征得原告的同意，而被告没有将上述情况告知原告，原告认为被告的该行为超越了上述合同约定的委托权限，其后果应当由被告自行承担，但根据上述合同第二条2约定的理解，乙方（被告）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可。且根据本院向承租户所作的调查证明，被告与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未有发现被告与承租户签订的租赁合同没有约定免租期），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米按1.6元，二层和三层分别按照2000元/间/年、1000元/间/年计收租金收益，租金适当，被告的上述行为显然没有损害原告的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。被告应按照实际支付所欠原告的第五经营年度的租金收益，对于原告的商铺二层和三层分别按照2000元/间/年、1000元/间/年计收租金收益。

综上，被告应当所欠原告第四经营年度其余租金收益12122.38元；被告自2016年8月1日至本判决生效之日止以租金12122.38元、每天万分之三标准计算支付原告谢XX、韩XX违约金；被告应支付2017年6月1日至合同解除之日（即本判决生效之日）按照（1.6元/平方米/天×40.42平方米×实际天数＋二层2000元/间/年×实际天数＋三层1000元/间/年×实际天数）×90%计算支付原告谢XX、韩XX的租金收益。因《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》已被解除，被告不再受托管理，故被告自合同解除之日（即本判决生效之日）起至2018年5月31日以1.6元/平方米/天×40.42平方米×实际天数＋二层2000元/间/年×实际天数＋三层1000元/间/年×实际天数计算全额支付原告谢XX、韩XX的租金收益。《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》解除后，被告与承租户邓勇强签订的租赁经营管理合同继续有效，故本院不予支持原告请求的被告将商铺恢复原状，交付原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、解除原告谢XX、韩XX与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司于2011年6月30日签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》；

二、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司支付所拖欠原告谢XX、韩XX2015年5月30日至2016年4月30日的租金收益12122.38元，于本判决生效后十日内付清；

三、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司2016年8月1日至本判决生效之日止以租金12122.38元、每天万分之三标准计算支付原告谢XX、韩XX违约金，于本判决生效后十日内付清；

四、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自2017年6月1日至合同解除之日（即本判决生效之日）按照（1.6元/平方米/天×40.42平方米×实际天数＋二层2000元/间/年×实际天数＋三层1000元/间/年×实际天数）×90%计算支付原告谢XX、韩XX的租金收益，于本判决生效后十日内付清；

五、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自合同解除之日（即本判决生效之日）起至2018年5月31日止按照1.6元/平方米/天×40.42平方米×实际天数＋二层2000元/间/年×实际天数＋三层1000元/间/年×实际天数计算支付原告谢XX、韩XX的租金收益，于本判决生效后十日内付清；

六、驳回原告谢XX、韩XX的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为743元，由被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审判员　　万晓华

二〇一七年十一月二十九日

书记员　　蒋　健