律师观点分析

安徽省芜湖市鸠江区人民法院

民 事 判 决书

（2017）皖0207民初3775号

原告：刘XX，女，1973年11月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。

委托诉讼代理人：吴寅寅，安徽安然律师事务所律师。

被告：王XX，男，1965年8月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。

被告：杨XX，女，1964年3月10日出生，汉族，住址同上，

原告向本院提出诉讼请求：判令1、依法确认原告与被告王XX、杨XX于2013年3月30日签订的《芜湖市XXX房屋中介所售房协议书》合法有效；2、三被告立即协助原告办理芜湖市鸠江区XXX95幢2单元402室房屋所有权转移登记转移手续，将产权过户至原告名下；3、被告王XX、被告杨XX向原告支付违约金84000元；4、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2013年3月30日，原告与被告王XX、被告杨XX通过芜湖市XX房屋中介签订《芜湖市XX房屋中介所收房协议书》，约定被告将拆迁所得位于芜湖市鸠江区XXX95幢2单元402室房屋出售给原告，两被告承诺所售房屋无任何产权争议，房屋总价款为28万元；协议书第七条约定，在允许办理房屋产权证时，被告应当积极配合办理过户手续，时间不能超过一个月。合同签订当日，原告以现金方式一次性付清了全部购房款，被告亦将房屋交付给了原告，原告随即对房屋进行了装修并居住至今。另外，合同签订当日，原、被告另签署违约责任书一份，约定违约方应承担违约金30万元。2017年6月，上述房屋顺利办理初始登记证至第三人名下，双方合同约定的所有权转移登记条件成就。经原告多次催告，被告明确表示不同意按照合同约定配合原告办理所有权转移登记手续，原告委托律师致函催告也遭拒收。被告的行为已经构成违约，现合同约定的协助过户时间已届满，但被告仍未履行合同约定的协助义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院望判如所请。

被告王XX辩称：1、原、被告签订的房屋买卖合同系无效合同，因为房屋是安置房，必须要公证，否则不受国家法律保护；2、被告王XX患有白血病等多种疾病，每月治疗需花费2万余元，目前名下也没有房子可供居住，经济困难；3、合同签订时，杨XX在场但是没有签字，她一直以为房屋系出租而非出售；4、合同签订时，王XXX不在场，也未签字，对出售房屋的事实一直不知情；5、由于安置房需要5年才能上市交易，购房合同签订至今才4年，因此原告是无权起诉的。

被告杨XX辩称：王XX出售房屋的时候被告杨XX并不知情，且一直以为该房屋是用于出租，是XX中介要求被告杨XX在合同中补按手印的。

经审理查明：经芜湖市XX房屋中介所介绍联系，原告刘XX（买受人乙方）与被告王XX、杨XX（出卖人甲方）于2013年3月30日签订了一份房屋买卖合同（即芜湖市XX房屋中介所售房协议书）。协议约定由甲方将位于芜湖市鸠江区XXX95幢2单元402室拆迁安置房，面积为106平米，出售给乙方。总价款为280000元整。协议第五条约定，购房款于2013年3月30日一次性支付给甲方，甲方将该房屋钥匙全部移交乙方，并提供所有关于该房屋的相关原件资料。第七条约定，待到可以办理房屋产权证时，甲方必须积极配合中介方和乙方办理过户手续，但过户费用由乙方承担，如果甲方有意拖延不予以配合过户，时间不能超过一个月，否则甲方属于违约，乙方有权保护合法权益。第十四条补充条款约定“包括地下室”。当日，双方还签订一份违约责任书，其中第一条约定甲乙双方在履行各自的条款后，所签订的房屋买卖协议即有效。第二条约定双方应严格履行合同条款，甲乙双方不得有任何借口或理由违约，谁方违约将付另一方叁拾万元整人民币的违约金及其他相关的费用，并承担带来的法律责任。合同签订当日原告将280000元购房款一次性支付给王XX，王XX将房屋及房屋入住合约、物业缴费单等材料交付原告。合同签订后第三日，王XX将该房屋配套地下室钥匙交付给中介，再由中介转交给原告。之后，原告对房屋进行装修，并使用至今。因原、被告就房屋产权过户事宜发生争议，遂成讼。

另查明：被告杨XX系王XX妻子，被告王XXX系王XX女儿。涉案房屋系王XX户2008年新塘前村拆迁时安置，在拆迁补偿安置协议书中载明被拆迁人为王XX、王XXX，安置地点为两套XXX小区房屋。在签订安置补偿协议时两套安置房屋均未分配。之后王XX于2009年8月办理了本案涉案房屋的拿房手续，另一套安置房亦已交房。三被告自述家庭内部经协商将涉案房屋分配给王XX和杨XX，另一套安置房分配给王XXX，王XX和杨XX现租住于分配给王XXX的安置房中。根据芜湖市的相关政策，XXX小区安置房目前均已具备办理不动产权证的条件。

上述事实，有原告提交的原、被告身份证、户籍信息、芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书、物业费收据、芜湖市XX房屋中介所售房协议书、违约责任协议、通话录音及原、被告的部分陈述在卷佐证，本院予以确认。

本院认为：一、关于房屋买卖合同的效力，涉案房屋系政府拆迁统一安置的拆迁安置房，并非农村宅基地上的房屋，且涉案房屋所在土地已经转为国有划拨土地，根据本地芜湖市的相关政策目前已经可以办理不动产权证。因此，双方签订的房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告王XX及被告杨XX均应当依照合同约定，履行相应的义务。杨XX在购房协议中按了手印，其作为完全民事行为能力人，应知道在协议中按捺手印的法律意义和可能造成的法律后果，无论当时杨XX是否知晓协议的内容，均应推定其对协议内容予以认可。另外，涉案房屋截止目前已出卖4年多时间，其与王XX又系共同生活的夫妻，对家中重大事务、财产处分亦有共同管理、监督的权利，理应知晓房屋是出卖而并非出租。因此，对杨XX辩称的“其只是按照中介的要求在购房协议中按了手印，以为房屋是出租、不知道房屋是售出”的抗辩意见依法不予支持。关于王XXX辩称的“一直不知晓王XX将房屋出售的事实及作为房屋的权利人，当时未到场在协议中签字”的抗辩意见，本院认为，王XX户通过拆迁安置取得了两套安置房，但因当时未能确定安置房具体的楼栋、层次、房号，故未在协议中对安置房的归属作出明确的划分。但根据三被告在庭审中的自述可以认定，其家庭内部已对两套安置房作出分配，即本案涉案房屋由王XX及杨XX享有，另一套安置房由女儿王XXX享有。因此，王XX及杨XX显然有权处分自己的房屋。即使签订协议时王XXX确不知情，其通过王XX及杨XX出卖房屋后长期租住自己的房屋这一情况，显然也应知晓王XX、杨XX出卖房屋的事实。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，即使王XX、杨XX作为出卖人对涉案房屋无完全的处分权，亦不会导致房屋买卖合同无效，王XXX作为拆迁安置协议中登记的被拆迁人之一，仍应对王XX、杨XX继续履行涉案房屋买卖合同承担相应的协助义务。故本院对王XXX的抗辩意见依法不予支持。

二、关于本案地下室的归属，王XX虽然认为地下室是单独的，当时并未与房屋一并出卖给原告。但双方签订的房屋买卖合同中第十四条补充条款中明确注明包括地下室，且在该句话上加盖了中介印章和按捺手印，因此，双方当时确有就地下室随房屋一并买卖的事宜进行过补充协商并达成一致。另外，王XX在庭审中自述出售房屋后过两天又将地下室钥匙交给中介并由中介转交给原告，显然是认可了地下室一并出卖给原告的事实。故王XX的该项抗辩缺乏事实依据，依法不能成立。另外，王XX认为其身患疾病、生活困难、名下无房产等理由，与本案并不具有法律上的利害关系，依法不予支持。

三、根据芜湖市的相关政策，目前涉案房屋已经可以办理相关不动产权证书。因此，王XX、杨XX、王XXX均本着诚实信用的原则办理芜湖市鸠江区XXX95幢2单元402室房屋（含配套地下室）的不动产权登记手续，并将该房屋不动产权转移登记至原告刘XX的名下，本院对原告的该项诉请依法予以支持。但在办理过户手续时，原告亦应予以配合。

四、关于原告主张的违约金，虽然双方就相关的违约责任进行了约定，但在合同中仅约定“待到可以办理房屋产权证时，甲方必须积极配合……如果甲方有意拖延不予以配合过户，时间不能超过一个月，否则甲方属于违约”。并未就具体的过户时间及过户方式作出约定。且原告亦未提交证据证明“可以办理房屋产权证”的具体时间或被告是否明确知晓可以办理房屋产权证的具体时间，无法界定原告在起诉时被告确已构成违约。故对原告的该项主张不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、

第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告与被告王XX、杨XX于2013年3月30日签订的《芜湖市XX房屋中介所售房协议书》合法有效；

二、被告王XX、被告杨XX、被告王XXX于本判决生效后三十日内办理芜湖市鸠江区XXX95幢2单元402室房屋的不动产权登记手续并协助原告刘XX将该房屋的不动产权转移登记至原告刘XX名下，原告刘XX应予配合；

三、驳回原告刘XX的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取3380元，由原告刘XX负担780元，被

告王XX与被告杨XX共同负担2600元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审判员　周　恒

二〇一七年十二月五日

书记员　朱小凤