离婚后房屋管理特别约定起争议，孰是孰非？

律师观点分析

　　[案情介绍]

　　张X与王X原系夫妻，张X1系张X与王X之长女。张X与王X于2019年X月X日在X县民政局办理离婚登记，双方在《离婚协议书》中约定夫妻共同所有的4套房地产所有权归长女张X1所有。

　　次日，张X、张X1、王X就上述4套房产的管理达成书面《房屋管理特别约定》，该约定载明如下三项内容：1、上述房产由张X进行管理，在张X过世后管理权归张X1；2、在张X进行管理期间的受益，由张X分配。3、本约定为不可变更约定，未经三方共同同意，不得更改。

　　上述房产在张X与王X夫妻关系存续期间，以王X的名义开办了XX宾馆，并出租给第三人经营。租赁期限届满后，张X于2020年1月X日，找第三人签订《宾馆租赁合同》时，第三人告知：已与王X签订房屋租赁合同，且已向王X支付租金，并拒绝与张X签订房屋租赁合同。张X获知归自己管理的房产被出租以后，遂找社区调解未果。张X持相关证据材料来到律师事务所找本律师要求维权。

　　[承办过程]

　　1、与张X沟通、了解案情，认真审核张X提供的证据材料；

　　2、与张X签订委托代理合同，由张X向本律师出具授权委托书；

　　3、收集张X1、王X违反《房屋管理特别约定》的证据；

　　4、代张X书写民事起诉状，办理立案事宜；

　　5、代理张X出席法庭审理活动。

　　[张X的诉讼请求]

　　1、确认张X与张X1、王X签订的《房屋管理特别约定》有效；

　　2、判令张X1、王X将已收取第三人的房屋租金88000元支付张X；

　　3、若第三人未将房屋租金足额支付张X1、王X，则判令将尚欠房屋租金直接支付给张X，并不得再与张X1、王X签订房屋租赁合同；

　　4、一审案件受理费由张X1、王X负担。

　　[张X1一审辩称]

　　既然父母在离婚协议中约定，该4套房产归其本人所有，本人享有委托他人代为管理和出租的权利，本人的委托行为符合法律规定；至于《房屋管理特别约定》是管理权的约定，是委托代理合同关系，本人有权取消委托张X管理该房屋的权利。

　　[王X一审辩称]

　　出租房屋给第三人使用，是受张X1的委托，属正当行使权力；另外，该房屋的产权尚未过户给张X1，自己也享有房屋的出租权。

　　[第三人述称]

　　确实已于王X签订了1年的房屋租赁合同，并向王X支付了88000元房屋租金。

　　[一审法院认定]

　　张X与张X1、王X均为完全民事行为能力人，其签订的《房屋管理特别约定》属于双方真实意思表示，不具有《中华人民共和国民法典》中规定的合同无效情形，其《房屋管理特别约定》合法、有效。故双方应当按照诚信原则履行《房屋管理特别约定》中约定的内容，王X将《房屋管理特别约定》中涉及的房屋租赁给第三人所获得的租金88000元应归张X所有，故张X依据《房屋管理特别约定》主张确认张X与张X1、王X签订的《房屋管理特别约定》有效、王X将已收取第三人的房屋租金88000元支付张X、第三人不得再与张X1、王X签订房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。

　　[一审判决]

　　一、张X与张X1、王X签订的《房屋管理特别约定》有效；

　　二、王X在一审判决发生法律效力之日起十日内将已收取第三人的房屋租金88000元支付给张X；

　　三、第三人不得再与张X1、王X签订房屋租赁合同。

　　案件受理费760元，由张X1、王X负担。

　　[张X1、王X提起上诉]

　　上诉请求：撤销一审判决，依法改判。

　　上诉理由：

　　一、根据王X与张X《离婚协议》约定，张X1对本案争议房屋享有所有权、王X对XX宾馆享有所有权，故王X对自己的财产依法享有占有、使用、收益、处分的权利，张X不能享有他人财产权益。《房屋管理特别约定》系张X1将房屋委托张X看管，双方系委托合同关系，委托人张X1可随时解除委托合同。后张X1另行委托王X管理房屋，王X以此与第三人签订《房屋租赁合同》并收取租赁费，符合法律规定。

　　二、一审判决结果错误。《房屋管理特别约定》未将XX宾馆经营权交由张X管理、未约定张X享有房屋租赁费，一审判决王X将租金88000元交付张X，无事实依据；一审判决第三人不得与张X1、王X签订房屋租赁合同，于法无据。张X受托管理房屋取得的财产，应转交给委托人。

　　综上，一审判决无法律依据、事实依据，故张X1、王X提起上诉，请求依法改判，驳回张X的诉讼请求。

　　[张X二审辩称]

　　一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法驳回张X1、王X的上诉请求，维持原判。

　　二、本案争议房屋现登记在张X、王X名下，未过户与张X1。张X1向王X出具委托书，行使房屋委托管理权利，无法律依据。

　　三、《房屋管理特别约定》合法有效，协议中约定的受益系房产出租获得的收益。王X将其应得房产收益让与张X，是作为张X偿还债务之需所作约定。

　　四、张X1、王X认为《房屋管理特别约定》系委托合同关系，不符合委托合同的法律要件。

　　[二审法院认定]

　　本院认为，本案争议4套房屋产权登记在张X、王X名下，张X、王X协议离婚时约定该房屋归张X1所有，后张X、王X、张X1三方签订《房屋管理特别约定》，约定该房屋由张X管理，张X管理期间的受益由张X分配等内容。前述行为系张X、王X、张X1对自身权利的自由处分，《房屋管理特别约定》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人关于本案争议房屋的相关权利均应受该约定的约束，并按照该约定享有权利、履行义务。现张X1将争议房屋委托王X出租、收取租金，后王X以此与原审第三人签订协议并收取租金，其行为违反了《房屋管理特别约定》。一审法院判决《房屋管理特别约定》有效，由王X支付张X房屋租金88000元，并无不当，本院予以确认。

　　张X1、王X主张XX宾馆系王X所有，其可依法处分及《房屋管理特别约定》未约定张X享有租赁费。本院认为，双方均认可XX宾馆的营业场所为本案争议的4套房屋，结合《房屋管理特别约定》、王X与张X的微信聊天记录“……你去收XX家的30000元和宾馆的88000元就是明年全年的房贷款”与张X1在二审中陈述签订《房屋管理特别约定》的真实意思是“房屋要过户给我，但是说收的租金要还债”，可知《房屋管理特别约定》中约定的受益应为出租本案争议4套房屋和XX宾馆所获取的租金，该受益用于张X偿还债务。故对张X1、王X该主张，本院不予支持。

　　张X1、王X主张《房屋管理特别约定》的性质为委托合同，张X1可随时解除委托合同。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。但本案中双方约定张X管理期间的受益由张X分配、《房屋管理特别约定》为不可变更约定等内容，《房屋管理特别约定》不符合委托合同要件。对张X1、王X该主张，本院不予支持。

　　因双方已约定由张X管理争议房屋，并获取相应受益，故在《房屋管理特别约定》合法有效期内，案外人无合法依据的前提下，一审法院判决原审第三人不得再与张X1、王X签订房屋租赁合同，并无不当。

　　[二审判决]

　　综上所述，张X1、王X的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1520元，由张X1、王X负担。

　　本判决为终审判决。

　　[律师办案总结]

　　一、当事人遇到法律问题，应及时向专业律师求助，必要时先通过社区、村民调解委员会进行调解，可以起到固定相关事实证据的作用；

　　二、委托律师进行诉讼过程中，应实事求是的向承办律师陈述案件事实，不得做事实隐瞒和提供虚假证据，便于律师对案情作出正确分析；

　　三、要想赢得诉讼，需要配合律师的调查取证工作；

　　四、需要与承办律师反复、沟通诉讼方案和诉讼策略。