实践中善意买受人对其购买的房产被执行时提出异议的情形并不鲜见，那么如何正确理解买受人优先受偿权对该项权利得到有效保护便显得尤为重要，本文通过以下案例从反面讲述何为法律所保护的善意“买受人”。

案情简述

2011年4月15日，邓某与三恒公司签订《商品房买卖合同》，约定三恒公司将其开发建设的一套商铺以200万元价格出售给邓某。

2011年5月6日，三恒公司向邓某交付所购商品房，但未按合同约定向房产部门申请登记备案。邓某先后向三恒公司支付购房款共计180万元。2011年7月15日，邓某将该套商铺租赁给荆门市开心工贸有限公司使用。

2011年6月7日，三恒公司办理了房屋的房产总证，却未将该门面房屋分户给邓某。

2013年7月8日，三恒公司以登记在该公司名下的房屋（包含邓某所购商铺）为湖北绘未农业发展有限公司向农商银行贷款3000万元提供最高额担保，并办理了抵押登记。

2014年1月22日，因湖北绘未农业发展有限公司未按时偿还贷款，农商银行向荆门市掇刀区法院申请实现对三恒公司的担保物权。法院判决准许对三恒公司抵押的该套房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，荆门农商行对变价所得款项在借款3000万元及利息范围内优先受偿。2014年5月26日，荆门农商行向荆门市掇刀区法院申请强制执行，同年7月3日，法院对上述房产予以查封。

邓某知悉所购买的房屋被查封后于2015年4月28日向掇刀区法院对执行标的提出执行异议。

裁判结果

 本案中，法官最终认定双方《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，但邓某在本次执行中提出执行异议的理由不能成立。

裁判理由

1、邓某与三恒公司签订《商品房买卖合同》后，虽已支付绝大部分购房款，但并未办理产权过户手续，产权并未发生变动，因此邓某与三恒公司之间是基于商品房买卖产生的债权债务关系，而三恒公司以该房产为湖北绘未农业发展有限公司提供了最高额担保并办理抵押登记，基于物权优先于债权的原则，湖北绘未农业发展有限公司作为抵押权人应当优先受偿；

2、因邓某并不属于《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》中的消费者，同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的才能排除法院执行，本案中邓某将其购买的商铺用于出租，很明显不符合此项条件。综上所述，邓某提出中止对上述房屋及相对应土地使用权执行的请求均未得到法院支持。

律师小结

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了三种情形：“（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条款系针对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品上提出的异议，此条款的本意是针对买受房地产开发企业之商品房的消费者的特殊保护，保护的是善意买受人的物权期待权，因此当买受人符合以上三种情形且权利能够排除执行时，法院才会对执行异议予以支持。

案例来源：（2015）鄂掇刀执异字第00001号裁定书