律师观点分析
上诉人（原审被告）：张X，男，1982年4月8日出生，公民身份号码×××，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：王X，海南XX律师。
被上诉人（原审原告）：王X，男，1973年9月27日出生，公民身份号码×××，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：周XX，海南XX律师。
上诉人张X因与被上诉人王X房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初6855号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张X上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由王X承担。事实和理由：张X与王X之间签订的《房屋租赁三方协议》已于2018年8月份解除。根据张X提供与租赁房屋小区管家**的录音资料可以显示，因王X长期不在三亚，其委托管家**对租赁房屋进行管理，涉案租赁房屋的交接及一切相关事宜都是由张X与管家**直接进行沟通。且**明确表示，张X已经2018年5月或6月退房，具体记不清月份，并表示王X已经明确知晓该情况。另，王X提供的微信聊天截图显示，王X从张X拖欠房租开始就从未间断催促张X退房，说明张X与王X已达成解除合同并退房的合意，且2018年8月13日，张X承诺如果未能及时向王X支付100,000元租金，则退房。此后张X未能按约支付租金，故将房屋钥匙交还于管家**，并以与其办理相关退房手续，随即王X将涉案房屋出租于第三人，同样该房屋的交接等相关手续亦由管家**进行办理。此后，王X再无与张X有任何联系。王X作为一位成年人，管家**为其提供管理房屋服务，其表示对于**接受房屋行为毫不知情，且长达几个月对涉案房屋不闻不问不符合常理。如不是双方早已达成退房合意且退房,王X如何能在租赁期未满前将涉案房屋重新出租于他人。综上所述，一审法院认定事实不清，恳请二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判。
王X辩称：2018年8月双方还在就租金支付问题进行沟通，并没有涉及到解除合同的问题，因此，张X主张2018年5月已经退房解除合同且王X对此知情不符合客观事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张X的上诉请求。
王X向一审法院起诉请求:1.判令张X立即向王X支付拖欠的租金共计人民币260,000元及利息（利息按照中国人民银行同期一年期贷款利率的一倍计算，自2018年1月20日起计算至实际支付之日止，截止起诉日，利息暂计人民币15,059.34元）；2.张X承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年1月，王X与张X签订《房屋租赁三方协议》，约定王X将其名下所有的位于三亚市XX65栋房子出租给张X使用；租期自2016年1月20日至2019年1月20日止；租金为每月18,000元，每期租金按半年由张X支付给王X，每期租金支付在先，租赁使用在后，首期租金支付后，张X应于下期租赁起始日1月20日前，提前支付下期租金；王X可向张X收取30,000元租赁保证金，租赁期满，双方结清一切手续，房屋设施设备无缺损，张X无违约责任，王X全额无息退还租赁保证金；张X应在第一年（2016年1月20日）前支付王X100,000元半年租金，2016年7月20日前支付下半年租金100,000元及押金30,000元，剩余两年按每年（1月20日）前支付全年款项（2017年1月20日）支付225,000元，（2018年1月20日）支付225,000元。合同签订后，王X将涉案房屋交付张X占有使用。2016年1月17日至2017年12月15日期间，张X通过银行转账、微信转账累计向王X支付了390,000元租金。
有争议事实：一、张X主张除交390,000元外，还以现金的形式付押金20,000元。王X对此不认可。张X不能提供证据证明，应承担举证不能的法律责任。对张X的该主张，不予支持。二、张X主张其已于2018年5月将涉案房产的钥匙交给小区的管家，双方已解除合同，并提供证人证言及以其涉案房产使用人与该小区管家的录音材料等证据证明。该证人未到庭；录音材料记载涉案房产使用者于2018年5月将涉案房产钥匙交给了小区的管家。王X对此不认可，认为双方并没有提前解除合同，并提供2018年8月13日其与张X的微信聊天记录证明。该聊天记录记载，张X同意先付100,000元租金，否则再办理退房。涉案房产的实际使用人，将钥匙交给小区管家，只能说明该实际使用人不再使用涉案房产，而不能证明张X已与王X解除了合同。且王X提供的微信聊天记录，足证明在2018年8月之前双方并没有解除合同，对张X的该主张，不予支持。
一审法院认为，王X与张X签订的《房屋租赁三方协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。王X已将涉案出租房产交付张X使用，张X应按约定期限交付租金，否则，应承担违约责任。现没有证据证明双方在合同约定的期限届满之前已解除合同。一审法院认定张X按合同约定期限使用涉案租赁房屋。按合同约定，张X应于2018年1月20日支付完协议约定的3年租金共计650,000元，张X已支付390,000元租金，尚欠260,000元未付，因此，王X诉求张X支付尚欠租金，予以支持。张X迟延支持租金的行为已构成违约，王X诉求张X支付利息损失（按照中国人民银行发布的同期同类一年期流动资金贷款利率的计算，自2018年1月20日起计算至实际支付之日），予以支持。遂判决：张X于判决生效之日起五日内向王X支付租金260,000元及利息（以260000元为基数，自2018年1月20日起按照中国人民银行发布的同期同类一年期流动资金贷款利率计算至清偿之日止）。本案受理费减半收取为2,712元，由张X负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，王X与张X签订的《房屋租赁三方协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同义务。根据王X提供的微信聊天记录，双方至2018年9月仍在就第三年的租金支付问题进行商讨，张X主张已于2018年5月退房解除合同，无充分证据予以证明，本院不予认可，张X应按合同约定支付欠缴的租金260,000元。另，根据《房屋租赁三方协议》的约定，张X应于2018年1月20日前支付完全部租金，现张X迟延支付租金已构成违约，王X主张利息损失符合法律规定，应予支持。
综上所述，张X的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,200元（张X已预缴），由张X负担5,200元。
本判决为终审判决。
王竹律师