房屋”连环买卖”中，无过错次买受人能否排除强制执行？

裁判要旨

不动产“连环买卖”的次买受人有权参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定请求排除执行，人民法院应综合前后手买卖合同履行情况进行要件审查。

案情

北京市第二中级人民法院在富通公司与洋洲房地产公司等融资租赁纠纷案中，于2018年6月21日查封了洋洲房地产公司开发的涉案房屋。案外人阮某因故提起本案执行异议之诉，请求排除对涉案房屋的执行并解除查封。法院经审理查明，阮某与案外人李某于2018年5月21日签订《房屋买卖合同》，约定以67万元购买涉案房屋（含附属设施装潢及家具家电），并约定共同去开发商办理改名。某房产经纪公司作为见证方在合同上加盖公章，并开具中介费票据。同日，阮某向李某转账支付全部购房款并取得收据。随后，阮某与开发商洋洲房地产公司补签《认购协议》，将落款时间倒签至李某购房时间即2017年11月17日；洋洲房地产公司为阮某补开了房款收据。双方未续签正式商品房买卖合同，亦未网签备案。洋洲房地产公司于2017年11月向李某交付房屋，李某进行了装修，并于2018年5月21日将房屋转移给阮某占有。经向北京市规划和自然资源委员会调查核实，因开发商未办理竣工验收手续，涉案房屋不具备产权证办理条件。

裁判

北京市第二中级人民法院审理后认为，涉案房屋系洋洲房地产公司开发建设并出售给李某，李某在办理过户登记前又“转卖”给阮某，阮某与洋洲房地产公司补签《认购协议》，实质系李某将其与开发商之间房屋买卖合同项下权利义务概括转移给阮某。阮某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称《规定》第二十八条）无过错不动产买受人物权期待权的要件，享有足以排除执行的合法权益。遂判决停止对涉案房屋的执行。
宣判后，富通公司不服，提起上诉。北京市高级人民法院审理后认为，阮某在涉案房屋被查封前已经与洋洲房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，合法占有房屋并支付了全部价款，且未办理过户登记并非买受人自身原因导致。遂判决驳回上诉，维持原判。

评析

本案争议焦点在于房屋“连环买卖”的次买受人是否符合《规定》第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权的构成要件，进而享有足以阻却执行的权益。

1.不动产买受人物权期待权的一般构成要件。我国不动产物权变动采取登记生效原则，买受人办理登记取得产权的时间往往滞后于签约或付款时间，存在过户前不动产被当作出卖人名下责任财产被强制执行的风险。针对该问题，《规定》第二十八条赋予了不动产买受人物权期待权，并规定该权利具有排除金钱债权执行的效力，为其提供了超越债权规格的“准物权”保护。据此条款，不动产买受人物权期待权的构成要件有四，即在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封前已合法占有不动产、已支付全部或部分价款以及非因买受人自身原因未办理过户登记。在典型交易情形下，该条款的适用及要件审查标准相对较为明晰。但实践中，不动产买受人可能出于各种原因还未办理过户就将不动产再次转手，即发生“连环买卖”。当此情形，次买受人能否享有足以排除执行的物权期待权，如何进行要件审查，值得深究。

2.次买受人可参照《规定》第二十八条受保护。有观点认为，次买受人受让的“二手权利”系债权请求权而非物权期待权，且其明知前手买受人无产权而无视风险进行交易，不应受《规定》第二十八条保护。亦有观点主张，物权期待权与特定当事人的特定因素相关联，具有明显身份属性，不能被次买受人通过受让合同权利所承继。笔者不赞成上述观点，因为《规定》第二十八条旨在避免“登记生效原则”所造成的不可归咎于买受人的制度性固有交易风险完全由买受人承担，从而损及实质公平、交易安全和秩序稳定。次买受人在查封前购置占有不动产但未办理过户的，其所享有的物权期待利益，或者承担的风险，与一般买受人并无二致。故将次买受人纳入《规定》第二十八条保护范围之内合乎规范意旨。否则，势必造成新的问题。假设前手买受人未转卖或不披露转卖情况，其可以自己名义请求排除执行，而其转卖后，次买受人却不得排除执行，必然转而主张解除转售合同并要求前手买受人赔偿。此时前手买受人将处于不利境地。况且，转售合同解除后，前手买受人又将回归“物权期待权人”地位，其再以自身权利请求排除执行，仍受《规定》第二十八条保护，但徒增各种成本。

3.次买受人物权期待权的要件审查。“连环买卖”中，前后手合同的签约、付款、交付占有以及法院查封等案件事实要素相互穿插，情况异常复杂。在要件审查上，应进行综合性审查，不能割裂前后手合同之间的密切联系。具体而言：在合同要件上，需前后手买卖合同均合法有效，但仅需限定前手买卖合同必须在查封前签订。在合法占有要件上，前后手买受人任意一人于查封前已合法占有即为满足。在付款要件上，审查对象应为前手买卖合同的付款情况，即作为被执行人的出卖人是否收到价款。即便次买受人已足额支付前手买受人价款，而前手买房人分文未支付出卖人的，物权期待权显然无从谈起。在过错要件上，需同时考察未办理过户登记是否系出于前后手买受人自身原因，可归咎于任意一人的，二者均失去法律破格优待之资格。本案中，前后手买卖合同均符合《规定》第二十八条要件，整体来看亦符合，故次买受人阮某有权基于物权期待权请求排除对涉案房屋的强制执行。

本案案号：（2020）京02民初489号，（2021）京民终269号

来源：人民法院报、民商事裁判规则