配偶婚前购买的房屋，离婚时能分到多少？（附计算公式）

案情简介

    男方张某与女方王某因感情破裂起诉离婚，双方对于女方是否有权分割张某婚前所购的个人房产产生分歧。

    男方认为，双方登记结婚的时间是2015年，但案涉房产购买于结婚登记前，购房时房屋总价220万元，婚后虽有还贷，但还贷的款项都是由其父亲资助转账至其工资账户，再由男方转到还贷账户定期扣款。该房屋涨价迅猛，是市场原因，女方并没有参与，离婚时无权获得任何补偿款。

    而女方则认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值减去男方购房时的价格，以及婚内共同还贷金额再减去相关支出作为基数对其进行补偿。

法院裁判情况

    双方最终在法院的主持下，就案涉房屋达成如下调解协议：

    案涉房屋归张某所有，剩余贷款由张某一人偿还，张某向王某支付补偿款30万元。

案情分析

首先，配偶一方是否有权分割另一方的婚前个人房产。

    本案中，张某结婚前已经支付了房屋首付款并向银行贷款，同时房屋登记在自己名下，此时，该房产属于张某婚前个人财产在法律上没有障碍，但由于张某在婚后用夫妻共同财产进行还贷，而张某与王某并没有对于婚后的财产取得进行约定，按法律规定，则双方的婚后财产则属于法定的夫妻财产共有制。由于张某使用婚后的共同财产进行还贷，故还贷部分的债权属于双方的共同财产。

    实践中这种情况比比皆是，该房屋属于一方的个人财产，享有100%的物权，非产权登记方无权对于其物权主张分割，但对于还贷部分的财产及其增值，属于债权的范畴，法律会支持产权登记一方对另一方就夫妻共同还贷部分及房产增值部分作出相应补偿。

其次，如何计算非产权一方应得的具体补偿金额。

    就一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，可根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条（原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条）规定，按如下方式计算：

    （一）计算不动产升值率。不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。

    （二）计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

    计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。

以本案为例，女方应得的补偿计算如下：

    首先应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还部分＋其他费用（包括但不限于契税、维修基金、物业服务费、登记费）】)＝375万/（220万＋52.8万+3.2万）＝135.87％；

    再计算非产权登记一方所得补偿款，即婚后共同还贷部分乘以房产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额=52.8万*135.87％/2＝35.87万元。

再次，配偶一方向另一方主张婚前方的的补偿问题还应考虑两种情形下的修正问题：

    一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；

    二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

    另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，不仅要考虑双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，同时还要根据财产的具体情况，照顾子女和女方的权益。

    实务中，有时也会遇到房价下跌的情况，面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，可以按照产权登记一方给另一方共同还贷本息一半补偿的思路处理，因为：

    （一）一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；

    （二）离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

相关法条

    《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条（原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条）：

    夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

    依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

结语

    婚姻一旦出现变故，房产就成为最重大的问题。现实生活中，配偶一方婚前购房、父母出资为子女购房、双方恋爱期间购房等等均很常见，但房屋具体权属情况、是否享有物权（抑或债权）、父母能否向子女及其配偶主张出资，则会因出资情况、婚前或婚后购房、全款还是按揭等会完全不同。今后，我们按根据审判实践中真实的案例和大家分享。