律师观点分析

上诉人XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人和慧X房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初7737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人XX公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求。本院审理期间，上诉变更其上诉请求为：1、确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效；2、被上诉人向上诉人支付经营损失164280元及人员工资损失195560.5元，并赔偿利息损失（自2016年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至生效判决指定履行之日止）；3、被上诉人免收上诉人自2016年10月至2018年7月的房屋租金；4、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序违法。一审庭审后，上诉人才知道上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效，上诉人即向一审法院申请变更诉讼请求，请求确认合同无效，并要求赔偿损失，但一审法院对上诉人的变更诉讼请求申请不予理会，也未对合同效力问题进行审理，剥夺了上诉人的诉讼权利。二、一审判决适用法律错误。被上诉人出租给上诉人的房屋没有产权，未获得建设、规划部门许可，也没有通过竣工验收，因此上诉人与被上诉人签订的合同依法无效，一审认定该合同有效错误。三、一审判决认定南宁市XX酒店装修完毕的日期为2017年6月17日错误，该酒店于2017年11月15日仍处于装修的状态，一审仅凭被上诉人与该酒店工作人员的一面之词轻易认定其装修完毕时间为2017年6月17日，证据不足。四、一审驳回上诉人赔偿损失的请求没有依据。由于XX酒店装修影响，导致上诉人的白沙分公司自2016年10月起停止营业，上诉人一审也提交了证据证实至2017年11月期间的经营损失，一审不予支持错误。五、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同已达到解除条件错误。双方签订的补充协议中约定，如XX酒店在2017年3月31日前未装修完毕，被上诉人除免除上诉人4个月租金外，双方另行协商，因此免租期限还未全部确定，不能认定上诉人拖欠租金，被上诉人单方提出解除合同没有依据。
被上诉人和慧X辩称，一、被上诉人在一审已提交了涉案房屋的建设用地规划许可证、建设工程质量竣工验收意见书等相关证据，证明出租房屋符合法律规定可以出租，故上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效。二、一审法官在一审庭审后，亲自组织双方到现场调查，经向XX酒店经理调查确认该酒店于2017年6月17日装修完毕正确。三、上诉人一审提交的损失证据系上诉人自行制作，无法核实其真实性，且被上诉人并不存在违约行为，故一审驳回上诉人赔偿损失请求正确。四、上诉人拖欠租金数月，经被上诉人多次催促，上诉人仍拒绝交租，已达到合同解除条件，故被上诉人单方解除合同符合双方约定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
XX公司向一审法院起诉请求：1、和慧X继续履行《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、和慧X向XX公司支付经营损失164280元及人员工资损失195560.5元，并赔偿利息损失（自2016年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至生效判决书指定履行之日止）；3、和慧X免收XX公司自2016年10月至2018年7月的房屋租金；4、诉讼费用由和慧X承担。
一审法院认定事实：南宁市江南区那洪平阳四组作为土地所有权人于2007年6月1日取得涉案房屋的建设工程规划许可证。2009年8月8日南宁市江南区那洪平阳四组（甲方）与南宁市XX酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于南宁市及该综合楼四周附带土地使用权租赁给乙方使用；租赁期限为二十年(不含7个月的装修免租期)，自2009年8月8日至2030年7月18日止；乙方可以将租赁物局部转租，不需经甲方同意，转租部分租金由乙方收取，但转租的期限不超过本合同约定的租赁期限。2010年4月19日南宁市XX酒店（甲方）与和慧X（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将位于南宁市江南区南宁市XX酒店第四层1050平方米出租给乙方开办休闲保健中心；租赁期限为10年，自2010年6月1日至2020年6月1日止；乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期限内将房屋转租给他人。2015年6月1日南宁市XX酒店（甲方）与和慧X（乙方）签订《补充协议》，主要约定：原租赁合同到期为2020年6月1日，甲方同意延期五年，到2025年6月1日，甲方同意乙方开设月子会所。
和慧X（甲方）与XX公司（乙方）于2015年6月18日签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于南宁市南宁市XX酒店第四层整层约1300平方米出租给乙方；租赁场地用途为母婴会所使用；场地租赁期限为10年，自2015年6月18日至2025年6月18日止，装修期为60天，从签订本合同第二日起计算，装修期免收租金；第1年至第3年每月租金为40000元，第4年起，每3年租金在当年租金的基础上递增5%计算；乙方租金按季度提前交纳，乙方在每季度的10日前向甲方支付当季度租金，甲方开具相应收据，逾期支付则每日收1%滞纳金；甲方应在2015年6月26日前向乙方交付出租场所；乙方于本合同签订之日一次性向甲方支付保证金50000元；甲方保证原告能正常使用出租房屋，包括进入房屋的通道、电梯等公共设施；乙方有下列情形之一的，应当按一季度的100%向甲方支付违约金，并且甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金超过30日；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方除赔偿乙方的全部损失外，还应当向乙方支付一季度的违约金：4、因甲方与第三方出现经济纠纷不能及时解决，严重影响乙方正常经营，经乙方书面告知后无法排除妨碍的；本合同经甲乙双方签字盖章后生效。合同签订后，和慧X实际将涉案房屋（第五层）交付给XX公司占有使用，XX公司用该承租房屋经营母婴会所。XX公司于2015年7月10日成立XX公司南宁白沙分公司，营业场所为承租房屋，负责人为李XX，经营范围为母婴产品销售等。XX公司向和慧X交付50000元保证金及自2015年6月26日起至2017年2月18日止的租金。2016年7月南宁市XX酒店第三层装修。2016年11月初南宁市XX酒店将位于南宁市南宁市XX酒店第一、二、六、七、八、九、十层转租给南宁市XX酒店有限公司，酒店挂牌名称为XX酒店，XX酒店与城XX酒店均为东呈XX旗下的公司。南宁市XX酒店有限公司从承租日起装修承租房屋至2017年6月17日装修完毕。南宁市XX酒店有限公司于2017年3月16日取得承租房屋为登记场所的营业执照，该公司于2017年9月起营业至今。2017年1月5日和慧X（甲方）与XX公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，11月初原豪庭假日酒店整体转让，加盟城XX酒店，整栋楼酒店部分全部按照城XX酒店进行拆除，重新装修，乙方无法经营被迫停业，甲乙双方达成以下协议：如城XX酒店装修能在2017年3月31日前整体装修完结，则甲方同意免收乙方四个月租金自2017年2月18日至2017年6月17日共计160000元；因甲方、第三方或其他原因，造成城XX酒店无法在2017年3月31日前完成整体装修，导致继续影响乙方正常生产经营的，甲方同意免除上述乙方4个月租金外，另行协商；本协议经双方签字盖章后生效。XX公司白沙分公司自2016年10月停止营业至今，XX公司亦未向和慧X支付自2017年2月19日至今的租金。
和慧X于2017年11月14日在XX公司承租房屋门上张贴《房屋租赁合同通知书》，主要内容为：因你方拖欠我方房租，经催缴后你方仍拒绝给付房租，严重违反双方签订的《房屋租赁合同》，构成严重违约，按照合同约定，我方决定收回房屋并解除该合同，根据《合同法》相关规定，我方现向你方通知以下事项：1、请你方在2017年11月24日前搬出该房屋，如期交还房屋；3、你方需在合同到期之日前支付所欠房租、水电等费用，如到期不支付，我方将从押金扣除，不足部分我方保留向你方追讨权利。
一审法院认为，关于房屋租赁合同及补充协议的效力问题。XX公司与和慧X自愿签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定的条款，是合法有效的条款。
关于XX公司的各项诉讼请求是否依法有据问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，和慧X将租赁房屋交付给XX公司占有至今，XX公司仅支付了2015年6月18日起至2017年2月18日期间的租金。2016年7月南宁市XX酒店第三层装修以及2016年11月初南宁市XX酒店有限公司对承租房屋进行装修，影响了XX公司的正常经营，和慧X免除XX公司四个月租金。南宁市XX酒店有限公司于2017年6月17日已装修完毕，之后不影响XX公司的正常经营，但XX公司自2017年2月19日至今未向和慧X支付租金。XX公司与和慧X在《房屋租赁合同》明确约定，如XX公司不支付或者不按照约定支付租金超过30日，和慧X有权单方解除合同。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本合同第九十三条第二款、第九十四条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。和慧X于2017年11月14日书面通知XX公司解除房屋租赁合同，故XX公司与和慧X签订的《房屋租赁合同》于2017年11月14日解除。XX公司主张未收到房屋租赁合同通知书，但承租房屋由其占有，和慧X将房屋租赁合同通知书张贴在其承租房屋门上，视为通知，故对XX公司的主张，一审法院不予采信。XX公司主张继续履行《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。XX公司白沙分公司自2016年10月起停止营业至今，且没有充分确凿证据证明XX公司白沙分公司停止营业前的经营收益，故XX公司主张2016年10月起至2017年11月期间的经营损失，依法无据，不予支持。XX公司白沙分公司自2016年10月起停止营业至今，故XX公司主张2016年10月起至2017年11月期间的人员工资损失，依法无据，不予支持。2016年7月南宁市XX酒店第三层装修以及2016年11月初南宁市XX酒店有限公司对承租房屋进行装修，影响了XX公司的正常经营，和慧X免除XX公司四个月租金，且双方在《房屋租赁合同补充协议》明确约定，如南宁市XX酒店有限公司未在2017年3月31日前完成整体装修，导致继续影响乙方正常生产经营的，和慧X同意免除XX公司4个月租金外，另行协商。XX公司承租房屋用于经营母婴会所，需要较为安静舒适的环境，较正常的居住环境条件相对高一些，和慧X在出租房屋时是知情的。但南宁市XX酒店有限公司于2017年6月17日才装修完毕，在南宁市XX酒店有限公司装修完毕之前，必然会影响XX公司的正常经营；加之XX公司承租场地用于经营母婴会所，重新开业，需要投入一定的人财物进行布置和对外宣传，结合双方的约定及客观事实，根据公平公正原则，一审法院酌定和慧X应免除XX公司自2017年2月18日起至2017年9月17日期间的租金。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、和慧X免除XX公司自2017年2月18日起至2017年9月17日期间的租金；二、驳回XX公司的其他诉讼请求。案件受理费6699.11元，由和慧X负担2233元，XX公司负担4466.11元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、上诉人对一审认定涉案房屋于2007年6月1日取得建设工程规划许可证提出异议，认为涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，但和慧X在一审提交的编号（2007）第0411号建设工程规划许可证，已证实涉案的房屋已于2007年6月1日取得建设工程规划许可证。一审认定该事实正确，本院予以确认。2、上诉人对一审认定南宁市XX酒店有限公司于2017年6月17日装修完毕提出异议，但一审2018年1月9日向南宁市XX酒店有限公司经理郑波所作的询问笔录中，郑波陈述该酒店已于2017年6月份装修完毕，并于2017年9月营业。上诉人对此提出异议，却未举出相反证据，故对其异议，本院不予采纳。一审认定该事实并无不当。
本案二审争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及补充协议的效力。2、被上诉人免收上诉人租金的起止时间如何确定。3、如讼争合同有效，该合同是否已依法解除。4、被上诉人应否向上诉人赔偿损失？如应赔偿，损失是多少，如何计算？
本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及补充协议的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案的房屋已于2007年6月1日取得建设工程规划许可证，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容亦没有违反法律法规关于效力性的强制规定。故双方签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效。
关于被上诉人免收上诉人租金的起止时间如何确定问题。XX公司与和慧X签订的补充协议约定和慧X免除XX公司2017年2月18日至2017年6月17日4个月租金，并约定，如南宁市XX酒店有限公司未在2017年3月31日前完成整体装修，导致继续影响乙方正常生产经营的，和慧X同意免除XX公司4个月租金外，另行协商。南宁市XX酒店有限公司在2017年3月31日前虽未完成整体装修，但XX公司与和慧X未能就是否继续延长免租期达成一致意见。而南宁市XX酒店有限公司在双方约定的免收租金期限届满日，即2017年6月17日已装修完毕，故XX公司主张和慧X应免收2016年10月至2018年7月的房屋租金，没有依据。但一审鉴于XX公司在南宁市XX酒店有限公司装修完毕后重新开业，需要投入一定的人财物进行布置和对外宣传，酌定2017年6月18日至2017年9月17日期间的租金，和慧X应予免除，和慧X对此没有异议，本院予以维持。
关于讼争合同应否解除的问题。合同签订后，和慧X已依约将租赁房屋交付给XX公司，XX公司仅支付了2015年6月18日起至2017年2月18日期间的租金。虽然2016年7月南宁市XX酒店第三层装修以及2016年11月初南宁市XX酒店有限公司对承租房屋进行装修，影响了XX公司的正常经营，但该影响并非和慧X违约造成。且和慧X与XX公司签订的补充协议已约定因酒店装修造成XX公司无法经营，和慧X同意免除XX公司2017年2月18日至2017年6月17日4个月租金。南宁市XX酒店有限公司于2017年6月17日已装修完毕，之后并不影响XX公司的正常经营，但XX公司自2017年6月18日起并未向和慧X支付过租金，构成违约。《房屋租赁合同》明确约定，如XX公司不支付或者不按照约定支付租金超过30日，和慧X有权单方解除合同。和慧X于2017年11月14日书面通知XX公司解除房屋租赁合同符合双方约定，故XX公司与和慧X签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月14日依法解除。
关于被上诉人应否向上诉人赔偿损失的问题。如上所述，和慧X不存在违约行为，合同解除系因XX公司拖欠租金的违约行为导致，故XX公司主张和慧X赔偿其经营损失及人员工资损失没有依据。本院不予支持。
XX公司在一审的诉请为要求继续履行合同，并未请求确认与和慧X签订的合同无效，但一审对双方签订的合同效力进行了审理并确认合同有效，一审程序合法。XX公司主张一审程序违法，本院不予采纳。
综上所述，上诉人XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6699元，由上诉人XX公司负担。
本判决为终审判决。