作者丨张宝元，黑龙江龙洋律师事务所律师。

　　在商品房市场上，有可能发生如下情况：买受人向开发商交付一定数额的首付款，向银行办理抵押贷款后，开发商携款潜逃、延期交付或者交付不符合约定。那么在此种情况下，买受人是否需要继续履行偿还银行贷款的义务?买受人又有何救济途径?

　　一、法律关系

　　在实务中，银行一般还会要求开发商在办理抵押登记之前作为商品房担保贷款的保证人。所以在上述情形中，存在着三方主体，三个合同关系。三方主体是买受人(借款人、担保人)、银行(贷款人，担保权人)、开发商(出卖人，保证人);三个合同关系是出卖人与买受人之间的商品房买卖合同关系、借款人与贷款人之间的担保贷款合同关系、保证人与贷款人之间的保证合同关系。三种合同关系相互关联而又彼此独立。买卖合同的标的物与担保物为同一标的物——商品房;买受人在商品房担保贷款合同中为借款人，开发商一般为担保人;法律关系客体分别为商品房和货币。

　　二、商品房买卖合同和商品房担保贷款合同是否为主从合同关系

　　凡不以他种合同的存在为前提，即不受其制约而能独立存在的合同称为主合同;必须以他种合同的存在为前提，自身不能独立存在的合同叫做从合同。

　　商品房担保贷款合同，是独立于商品房买卖合同存在的一种合同，其基础法律关系为债务人(买受人)与债权人(银行)之间的借款法律关系，而其从合同为商品房(或取得商品房的权利)抵押合同。商品房担保贷款合同，可以独立存在，不受商品房买卖合同的制约，故其不是商品房买卖合同的从合同。

　　三、买受人的救济途径

　　正因为商品房买卖合同与商品房担保贷款合同为彼此独立的法律关系，所以当开发商违约不能如期交房时，买受人不能当然不履行其向银行还款的义务。

　　根据买受人的目的不同，买受人可以选择：

　　(一)要求开发商继续履行合同(《合同法》第107条)，同时主张逾期违约金(《合同法》第114条)。在此种情况下，买受人要严格履行其与银行的商品房担保贷款合同。

　　(二)向开发商主张解除合同，返还已付购房款及贷款(《合同法》第六章)，同时主张解除与银行之间的担保贷款合同(法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条)。

　　允许解除担保贷款合同的原因是，作为商品房担保贷款法律关系的基础法律关系——商品房买卖合同被解除，致使再履行商品房担保贷款合同已没有意义，为了帮助买受人及开发商从房屋商品房担保贷款法律关系中解脱出来，并从根本上维护银行的利益而采取的一种法律对策。最高人民法院认为在商品房买卖合同解除后，当事人有权请求解除商品房担保贷款合同是《合同法》第94条第(5)项规定的“法律规定的其他情形”之一。

　　四、买受人主张解除商品房买卖合同时，银行的诉讼地位

　　买受人主张解除商品房买卖合同，人民法院应当通知银行，银行可以提出其诉讼请求，作为有独立请求权第三人参加诉讼，人民法院应当合并审理。(法释[2003]7号第25条)

　　银行作为担保权人，对买卖合同的标的物(商品房)享有担保物权，有权作为有独立请求权第三人向人民法院提起诉讼主张权利。

　　参考文献：

　　崔建远：《合同法》，法律出版社2010年版，第35页。

　　奚晓明、韩延斌、王林清：《房地产纠纷裁判思路与规范指引》，人民法院出版社，2014年版，第761-795页。