有朋友咨询，未经抵押权人同意，转让抵押房屋的买卖合同是否有效?

　　对此问题的回答，涉及到《物权法》第一百九十一条规定的理解。从字面上讲，《物权法》第一百九十一条规定“不得转让抵押财产”回避了转让效力问题，导致在理解上存在分歧，目前，主要有二种不同观点：

　　第一种观点认为，转让抵押房屋的买卖合同无效。理由是《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《担保法》第四十九条、《担保法解释》第六十七条也有类似的规定。《物权法》第一百九十一条规定属于法律的强制性规定，如出卖人未经抵押权人同意转让抵押财产，该抵押财产的转让合同无效。

　　第二种观点认为，转让抵押房屋的买卖合同有效。理由是根据《物权法》第十五条确立的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权合同无效。因此，《物权法》第一百九十一条关于抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同。也就是说，在抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响房屋买卖合同的效力。

　　目前，在司法实务中，最高人民法院审判案例持第二种观点，北京市高级人民法院也认为房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。张印富律师亦赞同第二种观点。理由如下：

　　第一、《物权法》第一百九十一条规定是确认买卖标的物所有权是否转移的法律依据，不应作为认定买卖合同有无效力的法律依据

　　《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”确立了不动产物权变动原因与结果相区分的原则。不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实，也就是说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，其生效要件应根据不同的法律规定来认定。买卖合同是债权行为，在认定合同效力时应适用《合同法》;买卖标的物所有权的转移是物权行为，在确认买卖标的物所有权是否转移时应适用《物权法》。第一百九十一条规定是确认买卖标的物所有权是否转移的法律依据，关于抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同。不应作为认定买卖合同有无效力的法律依据。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。

　　第二、《物权法》第一百九十一条并没有明文规定抵押人未经抵押权人同意而转让抵押财产的合同行为无效，在解释和适用该条文时，不应当认为抵押人转让抵押财产的合同行为无效

　　《物权法》第一百九十一条第一款“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”该款规定的是抵押权人同意转让的情形，受让人取得无抵押负担的所有权;同时坚持物上代位，抵押人“应当将所得价款提前清偿或者进行提存”。第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该款规定的是抵押权人未同意转让的情形，抵押人与受让人之间的转让行为自不得使受让人取得无抵押负担的所有权，但受让人亦可在抵押权人向其主张抵押权时代为清偿主债务而涂销抵押物上的担保负担，取得抵押物所有权。抵押权人的同意仅仅是抵押物不受抵押权追及之要件，并不构成对抵押物转让行为效力的独立影响。未经抵押权人同意时，转让行为并不因此而无效，只是受让人所取得的是有抵押负担的抵押物的所有权。整个法律条文，并无明文规定抵押人未经抵押权人同意而转让抵押财产的合同行为无效，从文意理解上讲，不能直接得出“转让合同无效”这一结论。

　　第三、审判实务中，最高人民法院认定抵押权设立后抵押财产转让合同有效

　　最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第25条指出：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，一般不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持;受让人要求转让人承担相应民事责任的，应当综合考虑当事人过错程度等因素进行处理。”最高人民法院在“重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案”的终审判决中指出：尽管争议双方签订的名为《联合开发协议》的合同应被认定为土地使用权转让合同，但根据《物权法》第十五条确立的不动产物权变动之原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《联合开发协议》作为讼争土地使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块土地使用权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因此，双方当事人签订的《联合开发协议》未违反法律强制性规定，应为有效合同。可见，最高人民法院根据《物权法》第十五条确立的物权变动之原因与结果相区分原则，进一步区分了债权形成行为与物权转让行为，并将《物权法》第一百九十一条的适用对象严格界定为物权变动行为，而非作为原因行为的债权形成行为。将第一百九十一条第二款规定的“不得转让抵押财产”解释为未经抵押权人同意不发生所有权移转的效力，至于转让抵押物的合同的效力，则适用合同法的有关规定。

　　第四、北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》做出了明确规定

　　该《规定》第八条“房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持;买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

　　综上所述，未经抵押权人同意，转让已经抵押的房屋，不影响该房屋买卖合同的效力。