【事实概要】

前篇——二房东与口头的续签协议

北京市古城冷饮厂与潘鼎言（化名）签订房屋租赁协议，约定将位于北京市石景山区古城南里古城农工商公司商用房（占地面积约200平方米）租赁给潘鼎言使用，年租金为3万元整，租赁期限是2005年9月1日至2009年8月31日。

潘鼎言在承租了越近半年时间之后，在2006年3月1日又将该房屋转租给蒋书琴（化名），年租金为7万元整，且半年交纳一次房租，租赁期限止于2008年2月28日。后，蒋书琴一直在该处为名烟名酒实际经营，依法办理了营业执照和税务登记证，按协议约定及时交纳房租，并依法履行纳税的义务。蒋书琴与潘鼎言之间的租赁协议到期之后，双方没有续签协议，但口头约定租赁关系继续。后蒋书琴仍旧照常使用前述房屋，并投入大量资金对商铺进行了装修，潘鼎言也仍按照原合同的约定收取蒋书琴的租金。

中篇——突如其来的拆迁

2009年5月13日，北京市土地储备中心石景山区分中心张贴了《京西商务中心建设项目用地地上物拆除通知》，告知包括蒋书琴承租房屋在内的诸多房屋均被列入拆迁范围，拆迁期限至2009年7月31日止。

2009年8月26日，“大房东”北京市古城冷饮厂向蒋书琴发出通知，要求其在9月20日前将房屋腾空交还给厂方。收到通知以后，蒋书琴表示可以腾房，但应当就相关损失进行赔偿。由于双方未就补偿达成一致意见，蒋书琴并未停止经营行为，但其于2009年8月31日向“二房东”潘鼎言再一次交纳房租时，后者以租赁房屋即将被拆迁为由拒绝收取租金。

2009年10月中旬，北京市石景山区古城南里古城农工商公司对涉案房屋采取了停水停电的措施。因为货物全部储放在该处，也没有其他地方可以转移，蒋书琴便从此停止了经营行为，但仍然未将房屋腾空退还。

后篇——如坐针毡的被告席

时至2009年12月16日，仍然未得到房屋的“大房东”北京市古城冷饮厂将蒋书琴诉至石景山区人民法院，诉称：其对诉争房屋享有物权，而被告蒋书琴无任何理由占用房屋系侵犯其物权的行为，应当立即停止。对于“大房东”的起诉，蒋书琴觉得非常冤——她有正常交房租，有依法纳税，有获得政府补助，有营业执照，并非无理霸占房屋，而且自己不过是合理要求对拆迁造成的损失进行10万元补偿。

认为自己非常在理的蒋书琴便坦然地自行到法院进行应诉，可是，两次开庭过后，原告方仍然极为强硬地坚持给予补偿额上限为2万元，这使得蒋书琴开始彷徨与凉薄起来。翌日，这名夜不能寐的拆迁苦主便经人介绍委托了两位巾帼不让须眉的资深律师——马丽芬律师与梁红丽律师，以求走出有些凝滞的被动局面，由悲催走向蔚然。

【办案掠影】

办案第一计：力挽狂澜的法律意见书

打破诉讼僵局是摆在马丽芬律师与梁红丽律师二人面前的第一项使命，但由于委托人的被告身份使然，马、梁二律师先行周详了解了诉讼进展与瓶颈所在，随后便极富效率地向审理北京市古城冷饮厂诉蒋书琴一案的审判法官补充提交了一份《代理法律意见》。

该意见中将案件性质一番圈圈点点，得出清晰的法律分析结果：被告与二房东潘鼎言所签租赁协议到期后，双方口头商定继续承租该房屋，租金也是按照原协议的约定履行。之后，被告一直按照原协议的约定按时交纳租金，并且为了使用的方便，对该房屋进行了装修改造，二房东也均收取租金，没有提出任何异议，这无疑形成了事实上的房屋租赁关系。在分析结果之上，马丽芬律师与梁红丽律师更是直抛两大结论性意见：①原告方起诉的案由和理由不符，本案不能作为侵权纠纷，而应当是合同纠纷；②原告方所诉的侵权行为不成立。

办案第二计：反败为胜的民事起诉状

为进一步化解诉讼被动劣势，马丽芬律师与梁红丽律师又极富效率地写就了一份民事起诉状与一份中止审理申请书。在民事起诉状中，马、梁二律师将二房东潘鼎言列为被告，请求法院确认原告蒋书琴与被告之间的事实房屋租赁关系成立，并判令被告继续履行租赁房屋的义务。而在中止审理申请书中，马、梁二律师有“法”有“据”地指出，蒋书琴是否具有合法的承租权以及是否有权继续承租房屋是法院审理北京市古城冷饮厂诉蒋书琴排除妨害纠纷一案的关键问题，因此在该关键问题得到司法确认之前，法院应当中止审理排除妨害纠纷一案。

代理意见、民事起诉、中止申请，三连环式法律运作为委托人取得了欣然满意的结果：法院未继续对北京市古城冷饮厂诉蒋书琴排除妨害纠纷一案进行判决，北京市古城冷饮厂则在法院的调解工作下找到蒋书琴积极协商。2010年6月中旬，双方达成庭外调解协议：由北京市古城冷饮厂给付蒋书琴13万元补偿款，而蒋书琴在款项入帐后及时腾退房屋。

【律师说法】

睹视个案，有时候总有一种触目之处皆现实的感觉。在现代社会生活中，人们在某一具体活动的初期阶段会通过邀约——承诺这样的环节订立白纸黑字的合同，对具体的权利和义务进行约定，而且通常也会为合同设立一个有效期限。这种做法一般不会出现什么问题，而问题往往出在合同有效期届满以后，人们会出于一种信任或者习惯，不再以书面合同形式继续约定权利义务的分配，而是以口头形式或者实际行为继续按照原有合同的约定进行具体活动。这就是我们通常所说的事实合同。在房屋租赁领域，这种事实合同是较为常见的。

在一个走向规范化的年代，体现合同自由的事实合同虽然被允许存在，却不可避免地存在着纠纷滋生的风险。当这种可能性置身于其他个性元素并存的环境中时，则很可能转化为现实局面，困扰当局者。

就本案来说，存在着三个个性元素：其一，商铺出租；其二，承租人在租赁合同期间以“二房东”身份将房屋再次出租给次承租人用于经营；其三，租赁关系的客体房屋邂逅房屋拆迁。纠缠在这三个元素之间的二房东与次承租人之间的事实性租赁合同将得到怎样的效力评价？次承租人又是否可以依据这一事实合同获得拆迁补偿？根据现行合同法的规定，只要承租方在合同期满后仍然使用租赁房屋，而出租方也不明确表示异议，那么就认为双方的租赁合同继续有效。结合前述第一点内容，如果实际承租人对拟被拆迁房屋享有事实意义上的租赁使用权，且房屋出租方未表示异议，就应认定实际承租人的承租人身份，对其进行拆迁利益分配。