已备案的房产因开发商问题被法院查封，业主怎么办？

许多买房人都会有这样的认识：自己买房的时候签了购房合同、付了房款，房子就是自己的了；如果自己还办了网签备案手续，别人就更拿不走这房子了，除非自己愿意转让。那么，事实当真如此吗？

【案情回放】

杨小姐是重庆人，一次偶然的机会来海南游玩过后，就不自觉的喜欢上了海南这里温暖的气候和清新的空气。为了以后每年都能体验到“面朝大海，四季花开”的生活，2015年9月，杨小姐果断出手在位于海口市渡海路的外滩中心买了一套两居室的房子。杨小姐付清购房款后，开发商按期交付了房子，但是房产证却迟迟未能办下来。对此，杨小姐开始并没有太在意，她想反正自己买这套房就是用来度假的，也不急着要卖，房产证办得慢一点就慢一点吧。然而，意想不到的事情发生了。2018年7月，杨小姐从小区物业处得到消息，自己的房子居然被法院查封了。杨小姐当时就懵了，自己从未有过任何债务纠纷，房子怎么会被法院查封执行？杨小姐愤怒的质问开发商，电话中，开发商的人吞吞吐吐的说明了原因。原来，开发商因为拖欠上海某设计院的设计费，被设计院告上了法庭。此后法院在执行该案判决的过程中查封了登记在开发商名下的八套房产，其中就有杨小姐的房子。杨小姐随后联系了该案的执行法院，得到的答复是：房子正准备进行司法拍卖，如果杨小姐对此有异议，最好尽快委托律师来处理。

【相关规定】

《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

【律师分析】

通过朋友介绍，杨小姐带着满腔的困惑找到了贺律师。杨小姐不明白，自己已经付了全部房款，并且购房合同还做了备案，法院怎么就能查封自己的房子呢？

其实，杨小姐只是不明白商品房交易备案与产权登记的区别。商品房交易备案是指《商品房买卖合同》的备案，实际就是在房管局的系统里注明这套房子已经卖掉，它可以防止某些无良的开发商再把这套房卖给别人，但是并不能发生物权公示及变动的效力。换句话说，合同备案不会让在开发商名下的房子变到你名下。

而房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。依据我国《物权法》规定，不动产物权以登记为准。这里的登记，指的就是不动产产权登记。对于房屋这些不动产，要想取得或变更其所有权就必须进行产权登记。通俗一点说，就是去办理不动产权证书。办下证来，房子才在法律上正式属于你。

听了贺律师的讲解，杨小姐这下总算明白过来了：由于房屋产权证书还没有办妥，房屋目前还登记在开发商名下，也就是说，开发商才是这套房屋法律上的物权所有人，法院依据合法判决执行开发商名下的财产，这并没有错。那么，杨小姐的权利就没有救济的方法了吗？当然不！最高人民法院的司法解释《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下简称“规定”）第二十八条、第二十九条正是为了解决这个问题而生。我们回到前文【相关规定】来看法条，由于《规定》第二十九条针对的是只拥有唯一住房的权益人，而杨小姐在重庆还有其他房产，因此她的案子只能适用《规定》第二十八条。杨小姐的情况恰好满足《规定》第二十八条的四个要件：有书面合同、查封前已实际占有、已付清全款、没过户不是她的错。

问题分析到这里，事情应该解决了？呵呵，没这么简单。根据“谁主张，谁举证”的原则，杨小姐在向法院提起异议的同时，得针对这四个要件提供证据。书面合同已经有了，付清全款则有购房发票为证，证明没过户不是她的错也不难，因为购房合同里本身就约定了办房产证是开发商的义务；唯独“查封前已实际占有”这里卡壳了。法院要求杨小姐提供入住期间物业费、水电费这些费用的发票，以证明其实际占有、使用这套房子。这本来是个很合理的要求，然而不巧的是，杨小姐由于之前和物业有点矛盾，从入住开始就一直拒缴物业费，水电费发票更是从来没有保存过。

也许有人看到这里会不以为然了：物业费补缴不就行了吗？对不住，还真不行。除非物业能把发票的开票时间开到当初杨小姐收房的时候，否则这样的证据证明力是有问题的，法院绝不会认可。那最后这个问题是如何解决的呢？这里就卖个小关子，大家不妨自己思考下。实在想不出来的，再私信贺律师。

【案件结果】

贺律师代理本案后，随即代杨小姐向法院提交了执行异议申请及相关证据。2018年9月，海口市中级人民法院作出裁定，认为申请人提供的证据足以证明其持有排除涉案房屋执行的权益，异议理由成立，中止对该房屋的执行。2018年10月，海口市中院正式解除了对杨小姐房屋的查封。本案遂圆满结束。

【律师附言】

当事人在遇到涉及自身的事情时，往往会从自己的日常经验来认知问题。然而，从法律的角度来讲，当事人的认知未必是正确的。正如本案中杨小姐认为自己付清了全部房款还做了合同备案，自己就享有房子的所有权了，其实法律意义上她享有的只是合同上的债权，对应的只是开发商的交房义务。本案中杨小姐还算是幸运的，她的情况正好符合最高法相关司法解释的规定，房产得以顺利解封。否则要是房子被司法拍卖的话，她只能找开发商要求赔偿了。

注：本文首载于华律网。未经作者许可不得转载，更严禁翻写。否则将依法追究法律责任。

如您有合同纠纷、房产纠纷或婚姻家事等方面的法律问题，欢迎来电咨询贺律师（18289634492，微信同号）。