事实背景：

2006年8月26日海生涂料委托的沛远与世远货运签订一份承租本市敦煌路333号内场地的《租赁合同》，合同约定租赁期限15年，每年租金50万，房租半年一付。合同签订后租赁场地因海生涂料拖欠银行贷款而被法院查封。2007年1月23日海生涂料与沛远解除合作协议，并且分别就该场地中的其它租赁户达成转让合同权利义务的和解协议，但遗漏了世远货运。2007年3月20日，海生涂料起诉世远货运要求迁出场地，一审二审皆被驳回。现海生涂料欲以拖欠房租为由起诉要求解除合同并收取拖欠房租。

法律分析：

海生涂料是否有权索要租金

租赁合同系出租人将标的物交付承租人占有、使用、收益，承租

人支付租金的双务有偿合同。出租人有交付租赁物供承租人占有、使用、收益的义务，同时承租人有支付租金的义务，当合同一方当事人未全面合同项下义务时，另一方当事人有权拒绝履行相应的义务，此为双务合同中同时履行抗辩权的应有体现。

本案中，《租赁合同》第一条明确约定出租的系争场地是供世远货运用于宾馆、娱乐及物流配套等用途，那么作为承租人的海生涂料就有义务提供适合做宾馆、娱乐及物流配套等用途的场所，由于海生涂料未予归还贷款而造成银行通过司法途径查封了系争场地并始终未予解封，这直接导致世远货运不能充分利用系争场地，显而易见海生涂料并未按照合同全面履行义务，那么作为承租人的世远货运应当享有相应的拒绝支付租金的同时履行抗辩权。

同时，虽然系争场地由于被查封而不能作为宾馆、娱乐及物流配套设施等用途，但海生涂料毕竟已将场地交付世远货运占有，世远货运也将部分场地用于一些其他的用途，那么在出租人履行了一部分义务、承租人享受到部分权益的情况下，作为承租人的世远货运应当赋有相应的支付部分租金的义务，具体数额可参照同地段、同类型场地的租金水平由法院酌定。

海生涂料是否有权解除合同

解除合同需满足法定条件，在合同一方当事人存在根本违约的情

况下，守约方有权解除合同。现海生涂料以世远货运拖欠房租为由要求解除合同，我们认为于法无据。

根据上文分析，世远货运未支付租金是由于海生涂料未履行合同义务而行使的抗辩权，即使世远货运仍应当支付部分租金，但由于2007年3月海生涂料以世远货运为被告向法院提起诉讼，否认租赁合同对其的效力，要求迁出系争场地，在世远货运是否有权占有系争场地尚存争议的情况下，租赁合同对海生涂料的效力问题也是不明朗的情况下，世远货运即使支付部分租金，海生涂料也会拒绝，况且世远货运也曾在2007年下半年房租付款期到来之前发函询问沛远公司，得到的回复也是由于争议的存在，暂等通知。因此在世远货运不存在根本违约的法定是由存在，海生涂料无权解除合同。

若租赁场地被拍卖会出现什么法律后果

当租赁物上存在抵押权，并且抵押权实现时，如果承租人的承租

权设立在先的，抵押物拍卖后的受让人不得对抗承租权，反之承租人不得对抗抵押物受让人。

系争场地的抵押权设立早于《租赁合同》，因此，当系争场地被拍卖后，世远货运只能通过与新的业主协商继续履行合同，并可能遇到场地新的业主拒绝与其履行剩余合同的风险。此时，《租赁合同》无法继续履行，世远货运只能依《租赁合同》要求海生涂料承担违约责任。