公房承租人变更那些事儿

从房屋性质上来区分，房屋分为公房和私房，公房又称公租房，是指房屋产权归属于国家，当事人只享有居住权的房屋。司法实践当中关于公租房常常会碰到如下问题：

一、公房承租人死亡如何确定新的承租人？

1、法律规定：

《上海市房屋租赁条例》第41条之规定，房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止第，租赁关系按照下列规定处理：（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以极细履行租赁合同。公房居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常驻户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人，协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。

《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》：

共同居住人：是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

其他住房：指福利性质取得但房屋，包括：原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房、用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房，以及按照公房出售政策购买的产权房等。

承租人死亡或者户口迁离本市，在本处有本市常驻户口的共同居住人协商不一致的，按照下列顺序变更承租人。

（1）原承租人的配偶；（2）原承租人的子女；（3）原承租人的父母；（4）其他人。

       2、司法实践

      根据法律规定，如果承租人去世，需要变更新的承租人，原则上是需要户口在册的人协商一致才能进行变更；但是司法实践中，常常是家庭内部无法协商，想要当承租人的人数众多，而且如果碰到承租公房又马上面临动迁，就更复杂了。

   （1）如果家庭内部无法协商一致，房屋又马上面临动迁，这种情况下，负责变更承租人的物业公司一般不会进行承租人变更手续，因为物业公司不想将家庭内部矛盾进行转移。在物业公司不变更承租人的情况下，动迁公司会启动程序推选签约代表的程序。

根据房屋拆迁的相关条例，公房动迁需要找承租人签署相关的房屋征收补偿协议。在承租人去世的情况下，动迁经办人需要找一个新的签约代表来把动迁承租进行下去。一般经办人也是本着家庭内部协商的原则，让家庭内部协商去签约代表。如果家庭内部无法协商，动迁公司内部会成立一个监督评议小组，小组成员有动迁经办人、街道、居委会、以及第三方公信人士等成员组成。监督评议小组会在综合最有利于签约的情况下，结合变更承租的顺序直接指定新的承租人。

3、房屋尚未动迁，承租人去世后同住人之间要求变更承租人，如何进行操作？

   变更承租人都是依据同住人的申请而启动的。同住人申请后，如果家庭内部能够协商一致，确定新的承租人，那么物业管理公司将直接进行变更。如果经同住人的申请，但是物业公司在审查时发现有家庭矛盾，而且同一顺位的同住人有多个时，物业公司也是不予变更的。

二、其他同住人如何撤销新的承租人

   实践当中还会碰到一种情形，就是在其他同住人不知晓的情况下，承租人被变更到其他人名下，这时不知承租人已经变更的同住人会发起诉讼要求法院撤销新的承租人。

这类关于承租人变更的案子，法院通过判决形式将新的承租人进行撤销是很难的，除非有确切的证据证明新的承租人在变更时使用了非法手段。法院更多的裁决是，驳回原告的诉讼请求。理由主要有两点：1、物业公司在变更承租人时，也会进行材料的审核，在形式上会保证变更的合法性；2、其他同住人一般也是知晓承租人变更的，提起诉讼要求撤销承租人更多是和动迁利益挂钩，起诉时超过了撤销权的一年期除斥期间。