公房承租人去世，如何签署征收协议

        房屋征收过程中，经常会出现被征收的公有房屋承租人去世的情形。本来作为被征收的房屋，都是有些年数的老房子，承租人去世也属正常，但是实践中经常会碰到同住人就如下问题产生矛盾：

       房屋征收二轮征询开始后，原承租人已经去世多年，是否需要推选新的承租人？推选谁作为承租人？选择房屋产权调换还是选择纯货币安置？征收补偿利益该如何分割？

       要详细回答上述问题，需要从法律规定和司法实践两个方面来进行详尽阐述。

一、新承租人的选择

     《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

     上海市住房保障和房屋管理局颁发的沪房管规范征[2012]9号文第四项规定：房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人、确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。

根据法律规定，公有房屋征收补偿协议的签订主体为公房承租人，如果公有房屋承租人去世，同住人可以推选新的承租人，如果家庭内部无法协商一致，第三方评议小组会指定新的承租人。

实践中更常见的是家庭内部无法协商一致，不能推选新的承租人来签署征收补偿协议的情况，此时第三方评议机构会根据这样的顺序进行指定：实际居住在被征收房屋内的同住人>体力较好、空余时间较多的同住人>不住在被征收房屋内的同住人。

一旦新的的承租人确定下来，征收补偿协议的签约主体也将明确。新的承租人所签署的文书对整户人家都具有约束力。即使此时其他同住人不同意新的承租人选择征收补偿安置方式（纯货币或房屋产权调换），那么再也无救济途径，因为征收补偿协议已经生效了。

二、同住人之间对征收补偿利益如何分配

    《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

    如前所述，新的承租人有权决定房屋补偿的方式（纯货币或者房屋产权调换），但是不管何种房屋补偿方式，总的房屋补偿利益是由所有同住人共同共有的。

   共同共有也不意味着等额共有，所有同住人均分征收补偿利益。司法实践中，法院在裁决该类案件时会综合考虑房屋来源、居住情况、对系争房屋贡献的大小、他处有房情况等因素综合作出判断。

三、小结

公有房屋承租人去世了，房屋征收过程中所有同住人之间可以推选新的承租人，如果因为家庭内部矛盾无法协商一致，第三方公信评议小组会根据一定的原则直接指定承租人。

新的承租人确定后，其所签署的文书对所有同住人具有法律约束力，而且新的承租人有权决定是选择纯货币安置还是房屋产权调换。征收补偿协议所确定的征收补偿利益并非新承租人个人所有，是所有同住人共同共有。

同住人之间可以就征收补偿利益如何分割进行协商，如果协商不成也可以向法院提起诉讼，通过司法途径予以分割。