买家支付购房定金后不买了，房东能够追究违约责任吗？

房屋买卖合同纠纷中，多数集中在一方违约，导致交易流程无法进展下去。但到底买方卖方哪一方是违约方，违约责任如何承担，通常是案件的难点。

司法实践中，房东一方违约的居多。导致房东违约的因素很多，有房价波动的因素，有政策导致税费变动的因素，还有产权人不清晰的因素等。从裁判文书网公布的数据来看，绝大多数案例是买方作为原告，起诉房东要求承担违约责任，或者解除合同、双倍返还定金并承担违约责任等。本人旨在探讨居间合同签署后，买方支付了定金，然后在约定的时间内不付款根本违约，房东一方作为守约方能否向买方主张违约责任？

【案例解析】

薛某系上海市嘉定区某处房屋的产权人，因为孩子读书，考虑到市区置换一套学区房，于是将房屋在中介处挂牌出售。因为薛某的该处房产，房型较好，南北通透房型正气，挂牌不久就有买家王某看中，想要购买。在中介的撮合下，薛某和王某经过在中介处签署了房屋买卖居间合同和附件房产买卖合同。根据合同约定，买家王某以750万元的价格购买薛某的上述房产，定金10万元。同时对房款的支付时间，也进行了约定。在2021年10月31日之前，支付第一笔房款140万元；2021年11月30前支付第二笔房款200万元；2021年1月31日之前支付剩余房款。合同同时约定了，如果买家延迟支付房款20天以上，房东可以单方解除合同。任何一方违约，违约方需向守约方承担房价总额20%的违约责任。

合同签署后，买家王某向薛某支付了购房定金10万元。因为薛某是置换房屋，薛某随后也马不停蹄的在市区看房子，很快薛某就看中了普陀区某处学区房，并签署了房屋买卖居间合同和附件买卖合同，支付了定金20万元。房款的支付时间比自己收取嘉定房屋的房款晚一个月。

很快第一笔房款的支付时间的到了，王某确告知薛某其因经营困难，房价款无法按时支付。并希望可以延长付款时间。因薛某也签署了房屋买卖合同，如果延迟付款也面临违约的风险。双方就付款时间未协商一致。2021年10月31日，王某未如期付款，而且延期支付超过了20天。作为房东的薛某，该如何维权。

【律师点评】

     本案是买家违约，导致合同解除的典型案例。房东薛某收取了买家10万元定金，但是买家违约了，不在履行合同。作为守约方的房东薛某仅仅能按照定金罚则，没收买方的10万元定金吗？还是可以要求买家按照违约条款来承担责任？

本案中薛某如果按照定金罚则来追究王某的违约责任，只能没收王某10万元的定金，是不能够弥补自己的损失的。基于合同信赖，薛某自己又签署了购房合同，支付了定金20万元。王某违约后，薛某也无法继续履行自己的购房合同，也面临违约的风险，自己的损失更大。

薛某可以按照合同约定的违约条款向王某主张房价款20%的赔偿责任吗？笔者认为可以的。

首先，薛某和王某之前签署的房屋买卖合同是双方真实意思表示，是真实的合法有效的。虽然二人没有签署网签版的上海市房屋买卖合同，但是这并不影响作为居间合同附件的房屋买卖合同的效力。王某根本违约，作为守约方的薛某当然可以要求违约方承担违约责任。

其次，关于定金罚则和违约责任竞合的情况下，如何选择适用。根据《民法典》第588条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

已废止的最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件的司法解释约定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿但数额总和不应高于因违约造成的损失。

最后，本案中没收王某支付10万元定金显然不能弥补薛某的损失，那么按照房价款的20%150万主张违约责任是不是会被法院全额支持？根据《民法典》第585条规定，……约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。从法律规定来看，法院有根据损失额调整违约金金额的权利。本案的关键就再在于薛某损失的程度，如果薛某能够举证证明其损失，那么法院就会支持违约金的请求。