律师观点分析

天津市南开区人民法院

民 事 判 决书

(2015)南民初字第8504号

原告沈某,男,1979年3月28日出生,汉族,天津*****,住天津市南开区*****。

委托代理人万志薪,天津茹是律师事务所律师。

被告天津***医院,住所地天津市南开区****号。

法定代表人***,院长。

委托代理人****,该院市场拓展科科长。

委托代理人栾志强,天津融汇律师事务所律师。

被告天津市***房地产经营服务有限公司,住所地天津市南开区**号。

法定代表人*****。

第三人李某二,女,1955年3月29日出生,汉族,天津***医院退休干部,住天津市河西区。

委托代理人王某(李某二之子),1982年8月22日出生,汉族,天津市***职员,住天津市河西区。

第三人李某一,女,1964年10月22日出生,汉族,今晚传媒*******,住天津市南开区。

......(字数所限，略)

原告沈某诉称,原告系天津市南开区川府新村貌川里×××号房屋的实际所有人,第三人李某一系该房屋权属证书上的登记产权人。第三人李某二原系被告**医院的职工,系李某一之姐。2002年被告**医院在调配职工住房问题过程中,经第三人李某二申请,领导批准其上交了登记在其妹李某一名下的诉争房屋,并划拨给李某二30万元购房款。被告李某二将诉争房屋及产权证书等相关材料交付给被告**医院。2005年被告**医院经被告**房地产公司居间介绍将诉争房屋出卖给原告,并交付房屋及产权证书等相关材料,原告交纳购房款。其后,原告及家人一直在该房屋居住,但被告及第三人迟迟未能配合原告办理房屋产权过户手续。原告与被告及第三人协商多年,虽被告一直表示愿意配合办理过户手续,但未能与第三人协商一致,故原告起诉要求被告及第三人李某一协助原告办理过户手续;过户费由被告承担;本案诉讼费由被告承担。

原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据:证据一、产权人登记为李某一的房屋产权证;证据二、第三人李某二的申请及被告**医院的审批资料;证据三、被告**医院向第三人李某二拨款30万元的记录;证据四、第三人李某二购买现住房的购房发票;证据五、被告凯昌公司的主体信息及其出具的证明;证据六、被告凯昌公司收取原告购房款的收条及其向被告**医院支付房款的工商银行转账单据、被告**医院的证明材料、原告与被告凯昌公司的合同;证据七、被告凯昌公司向被告**医院敦促尽快办理过户手续的函及回函;证据八、被告**医院与房管局的沟通函;证据九、2003年8月户名为倪**的水表水费结算协议、2000年至2005年期间供热费发票;证据十、原告的数字电视网络登记表。

被告**医院辩称......(字数所限，略)。

被告**医院为支持其抗辩主张,向本院提交证据如下:证据一、2005年11月30日本被告与被告凯昌公司就涉诉房屋签订的买卖协议;证据二、本被告收到21万元房款的收据;证据三、被告凯昌公司的营业执照、组织机构代码证;证据四、涉诉房屋由本被告调配给职工使用期间的水费、燃气费、广播电视费、供热费的缴费凭证;证据五、第三人李某二向本被告出具的分房福利政策说明;证据六、第三人李某二的申请材料及30万元的付款票据。

被告凯昌公司及第三人李某一未到庭参加诉讼,亦未向本院提交书面意见及证据材料。

第三人李某二述称,2002年第三人李某二依据被告**医院的相关政策申请购房款30万元,当时被告**医院并未说明30万元和涉诉房屋之间的关系,第三人李某二就将涉诉房屋的房本等材料交到了被告**医院的房管科。其认为只是将涉诉房屋抵押给被告**医院,向被告**医院借款30万元。如果如被告**医院所述是上交房屋,为何至今仍没有进行过户。本第三人至今才知道涉诉房屋已出售给原告。现同意将申请的30万元购房款还给被告**医院,并支付该款项至今的相应利息,同时要求收回涉诉房屋。2002年第三人李某二上交房产证等资料的时候,并没有授权医院出售涉诉房屋。2005年被告**医院在没有通知产权人李某一的情况下私自出售涉诉房屋,第三人李某一作为产权人并没有进行实际的房屋交易,故不同意原告的诉讼请求。

第三人李某二未向本院提交证据。

经审理查明,本案涉诉的本市南开区川府新村貌川里×××室系登记于第三人李某一名下的私产房屋。第三人李某二系被告**医院的退休干部。2002年第三人李某二依被告**医院的相关改善住房的政策,将其妹即本案第三人李某一名下的涉诉房屋及该房屋产权证原件交给被告**医院,被告**医院给付第三人李某二30万元,第三人李某二用该30万元购买了本市芳水园房屋一套。被告**医院收到涉诉房屋后,于2002年至2005年期间将涉诉房屋调配给案外人倪**等人使用。2005年11月30日,被告**医院与被告凯昌公司签订协议书,约定被告**医院将涉诉房屋转让给被告凯昌公司,转让价格为21万元,由被告凯昌公司承担过户所需全部费用。同年12月1日,被告**医院收到21万元房款。2005年12月5日,原告与被告凯昌公司签订协议书,约定原告向被告凯昌公司购买涉诉房屋,价格为240000元,原告已于2005年11月30日前付清全款,被告凯昌公司于2005年12月5日前将房腾空。该协议同时注明,由于该房一时不能办理过户手续,故被告凯昌公司预留给原告5000元作为过户费用。该协议签订后,原告实际居住使用涉诉房屋至今,但一直未能办理房屋过户手续。2006年8月25日,被告凯昌公司向被告**医院发出催促尽快办理房屋过户手续的函。2006年8月30日,被告**医院向被告凯昌公司出具证明,该证明记载“我院委托工会干部曹素纯同志与贵公司在2005年11月30日达成南开区貌川里×××房屋买卖合同。该房屋是我院内部解决干部住房时,我院干部李某二同意2002年7月上交我院的住房,当时李某二同志提出因与其母同居一处,不便交原住房,故交出其妹李某一南开区貌川里×××住房一套。该房屋虽未办理过户手续,但该房已归医院所有,一直由医院调配使用。特此证明。”被告**医院于2006年9月14日向被告凯昌公司出具关于涉诉房屋归属被告**医院的情况说明,内容为“2002年5月我院解决了干部李某二同志住房问题,按规定解决住房问题时应交其本人原住房给院方,李某二同志称本人住房与其母共同居住不便交出,提出交其妹妹李某一产权下的住房一处,座落地点为南开区貌川里×××号。李某一本人也无异议并将该房产权证交与我院,自愿将该房权归属于我院。因此,该房已归我院所有,不存在产权纠纷。几年来,我院曾调济(剂)给职工临时居住,均无争议,而后闲置。2005年9月,经院领导研究决定,由院房管科全权代理该房的售出事宜。同年11月30日,我院房管科与贵公司签定了房屋转让协议,并办理了验收交房与交款手续。后因李某二同志在办理过户手续时不予配合,至今未能办理过户手续,由此而产生的此房屋纠纷问题,我院会积极配合协助办理。”2007年11月15日,被告**医院发函给南开房管局,请求南开房管局同意由被告**医院出面协助买房人办理过户手续。

庭审中,第三人李某二认可其依据被告**医院的相关政策申请30万元并向被告**医院交付了第三人李某一名下的涉诉房屋,亦认可其收到被告**医院的该30万元,但主张其与被告**医院之间系以涉诉房屋进行抵押的借款关系。被告对第三人李某二的主张不予认可,其提交的第三人李某二申请解决住房问题的材料中可见批复“李某二同志交三间套房(七楼)由房办接管”及30万元款项的给付方式等内容。

上述事实,有当事人陈述及相关证据佐证,经当庭质证,本院予以确认。

本院认为,第三人李某二系被告**医院的退休干部,对被告**医院内部相关政策理应知晓。原、被告相关证据可以证明,第三人李某二系依据被告**医院内部改善院领导住房条件的政策,上交房屋领取住房补助款项。第三人李某二亦认可其系依据被告**医院的政策,自愿上交了第三人李某一名下的涉诉房屋,对于其主张系将涉诉房屋抵押给被告**医院用于借款的事实,其未向本院提交相应证据予以证明。结合2002年的房屋市场价值情况,考虑本案中第三人系将涉诉房屋及房屋产权证原件一并交给被告**医院,且自2002年至今未向被告**医院进行还款,亦未向被告**医院主张过涉诉房屋的权利,本院对第三人李某二的抗辩主张不予采信。第三人李某二上交涉诉房屋并取得被告**医院支付的30万元房款后,涉诉房屋的占有、使用、收益、处分的权利均应归被告**医院享有。此后,被告**医院将涉诉房屋出售给被告凯昌公司,被告凯昌公司又将涉诉房屋出售给本案原告,该两份房屋买卖合同均系当事人真实意思表示,且未违反法律禁止性规定,均为合法有效的合同。现该两份合同的房款均已付清,原告依合同主张被告凯昌公司协助原告办理涉诉房屋的过户手续,本院依法予以支持......

综上,本院依据（字数所限，略）的规定,缺席判决如下:

一、本判决生效后十五日内,被告天津***医院、被告天津市**房地产经营服务有限公司、第三人李某一协助原告沈某将本市南开区川府新村貌川里×××室房屋过户至原告沈某名下,过户费用由原告自行承担;

二、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费80元,由被告凯昌公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。

审　判　长　　刘　娜

人民陪审员　　王洪春

人民陪审员　　刘建国

二〇一六年四月××日

书　记　员　　范　蕊

【律师评析】本案是一起房屋买卖合同纠纷案件，特殊之处在于房屋经单位调配、再经转手最终转让给委托人，期间买卖合同有不能衔接之问题。委托人购房十几年未能办理过户，多年协商无法办理。后终决定诉讼。本案通过一次诉讼经历数次庭审，解决了委托人十多年的房屋权利归属问题，委托人激动不已。