律师观点分析

中国XX与戴XX、张XX金融借款合同纠纷一审民事判决书
连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0703民初1644号
原告：中国XX，地址：连云港经济技术开XX。
委托代理人：李X，江苏XX律师XXX律师。
委托代理人：颜XX，江苏XX律师XXX律师。
被告：戴XX。
被告：张XX。
两被告共同委托代理人：刘X。
原告中国XX（以下简称中XX）诉被告戴XX、张XX金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由审判员李XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中XX的委托代理人李X、颜XX，被告戴XX及两被告的共同委托代理人刘X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中XX诉称，2012年7月13日，被告戴XX、张XX与原告签订《中国银行个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告戴XX、张XX向原告借款81万元，用于购买位于开发区新东方大道XX房屋，贷款期限为15年，被告张XX（系夫妻关系）作为该房屋共有人在合同上签字并承诺承担共同还款责任。2012年7月13日，被告戴XX、张XX与原告签订了《房地产抵押合同（按揭）》以被告戴XX、张XX购买的房屋向原告就上述贷款合同提供抵押担保，且被告张XX作为房屋共有人在合同上签字。合同签订后，原告即按合同约定将81万元付至被告戴XX指定账户，然而被告戴XX、张XX却不按时还款，已构成违约。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告戴XX、张XX立即偿还原告借款本金686438.72元，利息、罚息（利息自2012年7月17日起算至2016年1月12日止按合同约定的标准计算，罚息自2016年1月13日至实际给付之日止按合同约定的利率标准上浮50%计算），律师费用42700元；2、被告戴XX、张XX以其共有的位于开发区新东方大道XX房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先偿还原告债务；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告戴XX辩称，我总共贷款是81万元，我从2012年7月份开始每个月12号还款，一直还到2015年12月份；律师费用因为我经济困难，希望由原告承担。
被告张XX辩称，原告主张的律师费用过高，没有依据，罚息已经作为违约金对被告进行了惩罚，请法院考虑一下律师费的承担。
经审理查明：戴XX、张XX夫妻因购买位于连云港XX公司（以下简称XX公司）所开发的位于开发区新东方大道XX（丘号018XXXX1154-2）房产向中XX申请个人住房贷款。2012年7月13日，中XX（贷款人）与戴XX（借款人）、XX公司（保证人）签订《中国银行个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款金额81万元，贷款期限为15年/180个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人支付其购买坐落于新东方大道XX（丘号018XXXX1154-2）房屋的购房款；贷款利率采取浮动利率，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日起12个月重新定价一次（重新定价日为实际发放贷款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国XX银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%。按月结息和付息，每月的12日为结息日和付息日，约定的还款日期为每月的12日。借款人还款方式采用等额本息方式。按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。还款期数共计180期，还款日为每月12日。在本合同签订日利率水平下，采用等额本息还款法，借款人每期还本息金额为人民币6512元。每次提前还款不少于30000元。借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称抵押物）向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后15日办理正式抵押登记。保证人提供阶段性连带责任保证。附件一：个人一手住房贷款合同通用条款第三条借款人违约及处理1、借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：…（2）未按期归还贷款本息；…2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：…（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；…（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；…（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；…四、开发商保证…若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。合同还就其他相关事宜进行约定。
张XX向向中XX出具一份“共同还款承诺函”，承诺对戴XX向中XX的上述借款承担连带还款责任。
借款借据显示：借款利率为月5.4583‰，还款方式为等额本息还款法。
合同签订后，中XX履行了发放贷款的义务，被告从2016年1月12日起就未再向原告履行还款义务。
根据中XX提供的逾期未还款查询明细清单显示，截止2016年4月21日，戴XX尚欠中XX借款本金686438.72元及相应利息、罚息。
2014年2月18日，戴XX、张XX（抵押人）与中XX（抵押权人）、连云港XX公司（担保人）签订《房地产抵押合同（按揭）》，合同约定：抵押人与担保人签订《商品房预售（购）合同》，购买坐落于锦绣香江B18幢102室的房地产；抵押人因资金不足，将上述房地产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证。抵押按揭自2012年7月13日起至2027年7月13日止。合同还就其他相关事宜进行约定。2012年7月13日，双方到房产部门办理了房屋抵押预告（在建工程）登记，并于2014年2月18日办理了抵押登记，他项权证号为连房他证开字第K000XXXX9670号，他项权证记载的债权数额为人民币810000元。
另查明：2015年9月14日，中XX（甲方）与江苏XX律师XXX（乙方）签订《委托代理合同》，合同约定：乙方接受甲方的委托，代理甲方诉戴XX、张XX金融借款合同纠纷一案，指派李X、颜XX律师参与诉讼、执行工作。代理期限至本案终结（判决书调解书生效后被告自愿履行完毕或执行终结）时止；甲方向乙方支付律师代理费42700元；双方还就其他相关事宜进行了约定。
上述事实，有《中国银行个人一手住房贷款合同》、借款借据、共同还款承诺函、《房地产抵押合同（按揭）》、房屋抵押预告（在建工程）登记证明、他项权证、贷款还款明细清单、委托代理合同、律师费发票和当事人陈述在卷证实。
本院认为，中XX与戴XX签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》、《房地产抵押合同（按揭）》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同签订后，原告中XX履行了放款义务，而被告方从2016年1月12日起就未再向原告履行还款义务。根据借款合同约定，借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期。原告要求被告戴XX偿还借款本金686438.72元及支付利息、逾期罚息的诉求，符合合同约定，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以支持；对原告要求被告戴XX支付律师费
42700元的诉求，符合双方合同约定、亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以支持；对原告要求被告张XX对上述债务承担共同还款责任的诉求，由于两被告借款时系夫妻关系，该债务属于夫妻共同债务，且被告张XX承诺承担连带还款责任，故，对原告的该诉求，依法予以支持；对原告要求对被告戴XX、张XX提供抵押担保的位于开发区新东方大道XX（丘号018XXXX1154-2）房产享有优先受偿权的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权情形，依法享有就抵押担保财产优先受偿的权利。因该抵押担保是抵押人和抵押权人双方的真实意思表示，且已经办理了抵押登记手续，原告的该诉求符合双方约定和法律规定，依法予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十一条、第一百七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告戴XX、张XX于本判决生效之日起十日内给付原告中国XX借款本金686438.72元，利息、罚息（利息自2016年1月12日起算至2016年1月12日止按合同约定的标准计算，罚息自2016年1月13日至实际给付之日止按合同约定的利率标准上浮50%计算）和律师费42700元。
二、原告中国XX对被告戴XX、张XX提供抵押担保的位于开发区新东方大道XX（丘号018XXXX1154-2）房产拍卖、变卖后的价款在抵押金额810000元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11215元、保全费4270元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费11215元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：连云港市XX，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员　　李XX
二〇一六年七月十七日
书记员　　王XX
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力