律师观点分析
徐XX、魏XX等与惠州市XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1322民初3536号
原告一徐XX,男,汉族,1982年2月18日出生,住广东省惠州市惠城区，
原告二A,女,汉族,1991年10月1日出生,住广东省博罗县，
以上原告共同委托代理人A、B,广东XX律师事务所律师、律师助理，
被告惠州市XX公司，住所地：博罗县,统一社会信用代码：XXXXXXXXXX，
法定代表人A,总经理，
委托代理人A、B,系公司员工，
原告A、B诉被告惠州市XX公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年9月19日立案受理后,依法适用简易程序,于2016年11月30日公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B、C,被告惠州市XX公司的委托代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告诉称,2014年1月12日,原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》合同约定：原告购买被告位于博罗县XX商品房,价款合计：389572元,约定被告于2014年12月30日将商品房验收合格交付给原告使用，若逾期交付则承担违约责任,合同约定逾期不超过180天,被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金,逾期超过180天,被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同签订后,原告如约履行了付款义务，可谁知,被告却未在合同约定期限内,将验收合格的商品房交付给原告使用,直至2016年6月底,被告才告知原告购买的商品房经相关部门验收合格，而因为房产现状,至今尚未有效通知交楼，依据《建筑法》第六十一条第二项规定：“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用；未经验收或者验收不合格,不得交付使用，”原告认为,房屋必须经过验收合格后,才能交付使用,被告出卖给原告的房屋,之前没有在合同约定期限内验收合格就交付原告使用,存在违约行为,应承担违约责任，而被告至今尚未有效通知交楼,未履行告知的义务,结果造成原告至今都未执行交楼程序，而双方签订了《合同补充协议书（二）》,其中第七条约定：因买受人违约致使出卖人采取诉讼方式,买受人应承当诉讼费、律师费、差旅费及其它因实现权利所发生的费用，故原告依据《合同法》,按照合同法原则之一公平原则,合同双方权利义务对等,被告作为提供格式条款一方,在合同中要求享有赔偿律师费等费用的权利,原告理应也享有此权利，请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金40438元人民币（时间从2014年12月30日起至2016年8月30日止，计算方式为：（389572元*180天*0.0001）+（389572元*429天*0.0002））；2、判决被告承担本案前期律师费用2000元；3、由被告承担本案诉讼费、保全费，后原告书面变更诉请,1：被告支付原告逾期交房违约金45579元,自2014年12月30日起至2016年8月6日止,计算方式为：【（389572元*180天*0.0002）+（389572元*405天*0.0002）】；2、由被告承担本案诉讼费、保全费，
被告辩称,原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方基于平等地位,在真实意思表示下签订的,合同不违反法律、法规的强制性规定,合法有效，一、原告要求被告支付逾期交房违约金计算有误,违约金计算日期应截算至2016年7月7日止而非8月30日止,双方签订的购房合同《合同补充协议（一）》第一条约定：“买受人签订合同所列的地址和买受人委托代理人地址,为双方约定的买受人联系地址，出卖人的通知或其他文件以挂号方式或特快专递邮寄至该地址,自邮件发出后的第三日即视为送达……”,《合同补充协议（一）》第三条约定：“买受人应在收到出卖人以电话、邮寄或登报方式发出的收楼通知时之日起十日内办理收楼手续……“，买受人同意,买受人逾期不办理上述手续,则自收楼通知发出日后第十日起,视为买受人已对该住宅验收合格并已交付使用……”,其责任由买受人自行承担”，被告已于2016年6月28日发出了收楼通知书,原告逾期未来办理收楼手续,按照合同约定,自收楼通知书发出之日后第十日起,即2016年7月8日视为被告已对该住宅验收合格并已交付使用，即违约金应截算至2016年7月7日；二、被告按约定应承担的逾期交房违约的违约金总额不超过该合同全部房款的5%,即19478.6元，双方签订的购房合同《合同补充协议（二）》第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%”，按照“意思自治”的原则和合同法114条约定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,且在不违背法律的强制性规定的情况下,当事人的约定应优先适用，二、原告要求被告赔偿前期律师费2000元没有合同约定依据和法律依据,应当由原告自行承担，综上所述,被告按约定应承担的逾期交房违约责任的违约总金额不超过该合同全部房款的5%,即19478.6元,请法院予以驳回，
经审理查明,2014年1月12日,原告、被告签订了《广东省商品房买卖合同》,主要约定以下内容：原告购买被告开发的位于博罗县XX商品房,建筑面积87.69平方米,总价款为389572元，合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同时间付款,逾期在30日之内,自合应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,合同继续履行；逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”，合同第八条约定,出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合格,且符合本合同约定的商品房交付买受人使用，合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过180日,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行；逾期超过180日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，”合同第十一条第二款约定：“由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按一下方式处理：参见补充协议”，
另外,原、被告双方于签订商品房买卖合同当天同时签订了补充协议书（一）及补充协议（二），其中补充协议书（一）第三条约定“买受人应在收到出卖人以电话、邮寄或登报方式发出的收楼通知之日起十日内办理收楼手续，收楼以合同约定的交付标的为准,买受人不得以其他任何理由拒绝收楼，买受人同意,买受人逾期不办理上述手续,则自收楼通知发出后第十日内,视为买受人已对该住宅验收合格并已交付使用……”，补充协议书（二）第一条第四款约定“如买受人不按约定的期限支付任何一期购房款,逾期在10日内,自协议约定应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止,买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之三的违约金；逾期超过10日后,出卖人有权解除合同,……出卖人同意买受人继续履行合同的,自协议约定的应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止,买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金，”第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%”，
另查明,2014年3月1日,中国工商银行发放贷款270000元,原告已通过首期和银行贷款方式支付了全部房款389572元给被告，涉案房屋的竣工验收时间为2016年6月14日，被告于2016年6月30日向原告发出关于《收楼（入伙）通知书》的声明,澄清2016年6月25日发出的收楼通知有纰漏,宣告6月25日发出的收楼通知无效,收楼时间另行通知，2016年8月6日,原告完成收楼手续，但因被告没有在合同约定时间内交付,原告遂诉至本院,请求被告支付逾期交楼违约金并承担本案诉讼费、保全费，
本院认为,原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,应认定合法有效,双方应依约履行，原告已如约支付房价款完毕,根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用；未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的规定及双方签订的商品买买卖合同第八条的约定,被告应于2014年12月30日前将验收合格后的房屋交付原告使用,但被告未按时履行该项合同义务,显属违约，违约金计算起算日期应为合同约定的最后交付期限的第二天即2014年12月31日，被告提交资料显示原告于2016年8月6日办理收楼手续,即违约金截止日期应为2016年8月5日，鉴于被告已逾期交房超过180天,按照合同第九条关于被告逾期交房的约定,原告的违约金起止日期应为2014年12月31日起止2016年8月5日止,按日支付已付房款万分之二的违约金，
关于被告逾期交房的违约金标准问题，原、被告双方签订的补充协议书（二）第一条第四款将买受人逾期付款的违约责任由合同约定的逾期付款按日万分之二计付违约金提高至按日万分之五计付,且违约金起算的逾期时间亦由30日缩短为10日,而第六条约定出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%,该两条款对被告逾期交房超过180日后的违约责任进行了限制,却对买受人逾期付款的违约责任予以加重,且未对买受人逾期付款向出卖人支付的违约金上限作出对等的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明，”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效，”被告通过补充协议将其逾期交房的违约金调整为最高不超过合同总房款的5%,而原告逾期付款的违约责任加重为按日万分之五给付违约金,且不设上限限制，因被告提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务,极大地减轻了自身的违约责任,加重了对方的责任,该条款应为无效,被告仍应按照商品房买卖合同第九条的约定给付逾期交房违约金,对其辩称支付的违约金不应超过全部房款的5%的意见,本院不予采纳，被告应向原告支付的逾期交房违约金为45424.09元（389572元*0.0002/天*583天），
综上,依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,本院判决如下：
一、被告惠州市XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告A、B支付逾期交房违约金45424.09元，
二、驳回原告A、B的其他诉讼请求，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费468元（原告预交430元），由原告负担68元,被告惠州市XX公司负担400元，
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院，
审判员 A
二〇一六年十二月六日
书记员 B
