律师观点分析

原告刘某，女，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠城区。

委托代理人廖宇威，广东指针律师事务所律师。

委托代理人高某，女

被告惠州市实业有限公司

委托代理人邹某

审理经过

原告刘某诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托代理人廖宇威、高某，被告惠州市银泰达实业有限公司的委托代理人邹培盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘某诉称，2013年8月24日，原被告双方签订《广东省商品房买卖合同》合同约定：原告购买被告位于江山美苑商品房，价款合计：327664元，约定被告于2014年12月30日将商品房验收合格交付给原告使用。若逾期交付则承担违约责任，合同约定逾期不超过180天，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180天，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告如约履行了付款义务。可谁知，被告却未在合同约定期限内，将验收合格的商品房交付给原告使用，直至2016年6月底，被告才告知原告购买的商品房经相关部门验收合格。而因为房产现状，至今尚未有效通知交楼。依据《建筑法》第六十一条第二项规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。”原告认为，房屋必须经过验收合格后，才能交付使用，被告出卖给原告的房屋，之前没有在合同约定期限内验收合格就交付原告使用，存在违约行为，应承担违约责任。而被告至今尚未有效通知交楼，未履行告知的义务，结果造成原告至今都未执行交楼程序。而双方签订了《合同补充协议书（二）》，其中第七条约定：因买受人违约致使出卖人采取诉讼方式，买受人应承当诉讼费、律师费、差旅费及其它因实现权利所发生的费用。原告为其诉讼请求在举证期限内向本院提交如下证据：

1、原告身份证，证明原告主体资格；

2、被告企业信用信息，证明被告基本信息；

3、商品房买卖合同，证明合同约定若逾期交付房产则承担违约责任，合同约定逾期不超过180天，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过180天，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，另外《合同补充协议书（二）》第七条约定因买受人违约致使出卖人采取诉讼方式，买受人应承担诉讼费、律师费、差旅费及其他因实现权利所产生的费用；

4、购房发票，证明原告所购买的房产价款；

5、被告关于《收楼（入伙）通知书》的声明，证明被告未在合同约定期限内，将验收合格的商品房交付给原告使用，直至2016年，被告才告知原告购买的商品房经相关部分验收合同于6月30日还未正式交楼；

6、银行放款单，证明银行放款的时间；

7、委托代理合同及律师费发票，证明原告因本案产生的前期律师费2000元。

被告为其辩解在举证期限内向本院提交如下证据：

1、业主收楼验收表、收楼声明书、房屋（钥匙）交接书及收楼手册文件接收确认书，证明原告于2016年8月6日已经收楼；

2、建筑工程竣工验收报告，证明案涉房屋已于2016年6月14日竣工验收合格。

本院查明

经审理查明，2013年8月24日，原告刘某与被告惠州市银泰达实业有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：13071894)，主要约定以下内容：原告购买被告开发的位于江山美苑总价款为人民币327664元。

合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自合应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”

另外，原、被告双方于签订商品房买卖合同当天同时签订了补充协议书（一）及补充协议书（二）。其中补充协议书（二）第一条第四款约定“如买受人不按约定的期限支付任何一期购房款，逾期在10日内，自协议约定应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之三的违约金；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，……出卖人同意买受人继续履行合同的，自协议约定的应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金。”第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%。”第七条约定：“……因买受人违约致使出卖人采取诉讼方式或其他法律手段实现权利的，买受人应当承担出卖人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他因实现权利所发生的费用。”

原告在合同签订后向被告支付了首期款137664元，并为余款19万元办理了相关按揭贷款手续，后银行于2013年10月24日放款。

另查明，涉案房屋的竣工验收时间为2016年6月14日。原告于2016年8月6日办理了相关收楼手续。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。原告已如约支付房价款完毕，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定及双方签订的商品买买卖合同第八条的约定，被告应于2014年12月30日前将验收合格后的房屋交付原告使用，但被告未按时履行该项合同义务，显属违约。原告直至2016年8月6日才办理收楼手续，被告已逾期交房超过180天，按照合同第九条关于被告逾期交房的约定，原告请求被告支付自合同规定的最后交付期限的第二天即2014年12月31日起至2016年8月5日止，按日支付已付房款万分之二的违约金，理由充分，本院予以支持。

关于被告逾期交房的违约金标准问题。原、被告双方签订的补充协议书（二）第一条第四款将买受人逾期付款的违约责任由合同约定的逾期付款按日万分之二计付违约金提高至按日万分之五计付，且违约金起算的逾期时间亦由30日缩短为10日，而第六条约定出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%，该两条款对被告逾期交房超过180日后的违约责任进行了限制，却对买受人逾期付款的违约责任予以加重，且未对买受人逾期付款向出卖人支付的违约金上限作出对等的约定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告通过补充协议将其逾期交房的违约金调整为最高不超过合同总房款的5%，而原告逾期付款的违约责任加重为按日万分之五给付违约金，且不设上限限制。因被告提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了自身的违约责任，加重了对方的责任，该条款应为无效，被告仍应按照商品房买卖合同第九条的约定给付逾期交房违约金，对其辩称支付的违约金不应超过全部房款的5%的意见，本院不予采纳。被告应向原告支付的逾期交房违约金为38205元（327664*0.0002元/天*583天）。

关于原告请求被告支付前期律师费的问题。根据补充协议书（二）中第七条的约定，该条款仅约定了买受人违约时，出卖人为实现权利发生的费用由买受人承担，并未对出卖人违约的相对情形作出约定，故原告的该项请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：

裁判结果

一、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘某支付逾期交房违约金38205元。

二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费270元，由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。