律师观点分析

A与惠州XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
XX东省惠州市惠城区XX
民 事 判 决 书
(2013)惠城法小民初字第256号
原告：A，女，汉族，l955年7月16日出生，户籍住址：XX东省深圳市福田区，
委托代理人：A，系XX东XX律师事务所律师，
委托代理人：A，系XX东XX实习律师，
被告：惠州XX公司，住所地：惠州市，
法定代表人：A，
委托代理人：A、B，均系XX东XX律师事务所律师，
原告A诉被告惠州XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结，
当事人诉辩意见
原告A诉称，2009年3月28日，原被告双方签订《XX东省商品房买卖合同》合同约定：原告购买被告位于XX××栋××商品房，价款合计：XX元，被告于2010年6月15日将商品房验收合格交付给原告使用，逾期交付按原告支付购房款每日万分之二支付原告违约金，合同签订后，原告如约履行了付款义务，可谁知，被告却未在合同约定期限内，将验收合格的商品房交付给原告使用，直至2011年5月24日，原告购买的商品房才经相关部门验收合格，原告认为，房屋经验收合格后才能交付使用，被告出卖给原告的房屋没有在合同约定期限内验收合格就交付原告使用，存在违约行为，应承担违约责任，依据双方签订合同的约定及我国相关法律规定，请贵院依法判决，支持原告的诉讼请求，1、判决被告支付原告逾期交房违约金18706元人民币(时间从2010年6月16日起至2011年5月24日止，计算方式为：273478元×342天×2=18706元)，2、由被告承担本案诉讼费用，
被告惠州XX公司辩称，一、原告按合同约定的交付条件完成商品房建设，于2010年5月28日通知原告办理收楼手续，2009年3月28日，白鹭湖公司与原告签订了《商品房买卖合同》，原告向白鹭湖公司购买××栋××号房，交房期限为2010年6月15日前，《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付条件是：“1、该商品房经验由合格”，该合同补充协议第三条规定：“乙方在收到甲方发出收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管”，合同签订后，白鹭湖公司按期完成商品房建设，2010年5月28日白鹭湖公司向原告发出书面收楼通知，通知原告于2010年6月15日至2010年8月1日前来办理收楼手续，否则视作已收楼，二、原告对所购商品房于2010年6月5日办理收楼入住手续，对商品房质量及其他收楼条件未提出任何异议，三、白鹭湖公司向原告所交付的商品房符合合同约定质量标准，原告所购白鹭湖公司商品房于2011年6月14日取得所售商品房的《竣工验收备案表》，证明白鹭湖公司于自2010年6月5日交付，原告办理收楼入住手续的商品房符合合同规定的质量标准，白鹭湖公司认为：虽然所售商品房的《竣工验收备案表》在房屋交付后取得，但该表可以证明之前交付的房屋符合质量标准，并且，原告在2010年6月5日《业主收楼验收表》中对主要验房项目均表示认可，并无《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和十三条所述房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题，
综合以上，白鹭湖公司认为：第一、原告要求逾期交房违约金超诉讼时效，《民法通则》第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年、第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，本案所涉商品房原告办理收楼时间为2010年6月5日，原告如认为所交付的商品房不符合同约定，最迟应于2012年6月6日前起诉，本案原告起诉已过诉讼时效，第二、在房地产开发管理中，无论是商品房竣工验收或是竣工验收备案，主要目的是保证所售商品房符合国家规定的建设标准，房地产开发建设虽然是按建设规范建设，但由于行政审批滞后已成常态，但不能说明答辩人交付商品房不符合建设标准或合同约定标准，虽然取得《竣工验收备案表》在交楼之后，但也能证明原告当时交付的商品房完全符合国家建设标准和双方合同标准，原告收楼时未提出异议，原告收楼后并未对原告使用造成任何影响，在原告正常使用后超过两年后再以交付时未取得《竣工验收备案表》为由再要求答辩人给予赔偿，明显有失公平，原告诉讼请求无事实和法律依据，人民法院应予驳回，
查明的案件事实
经审理查明，原、被告双方于2009年3月28日签订了一份《XX东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于惠州市惠城区XX××栋××号房（以下简称“涉案房产”），总价款为人民币273478元，该合同第八条约定：“出卖人应当在2010年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起七日内告知买受人的；2、双方一致同意，如遇暴风雨台风天气不允许施工，也属不可抗力…”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，…(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过l80日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，”
合同签订后，原告付清了全部房款共计273478元，被告于2010年5月28日通过中国XX特快专递的方式向原告邮寄了收楼通知书，通知原告于2010年6月15日至2010年8月1日办理收楼手续，2010年6月5日，原告办理了收楼手续，涉案房产于2011年5月24日经竣工验收合格，现原告以被告逾期交房为由于2013年5月8日诉至本院，请求判如所请，
裁决理由和结果
本院认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2009年3月28日签订的《XX东省商品房买卖合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务，
原告依约支付了所有购房款给被告，被告应当依约在2010年6月15日前将符合法定和约定交付标准的商品房交付给原告使用，虽然被告通知原告于2010年6月15日至2010年8月1日办理收楼手续，而且原告也于2010年6月5日收楼，但是，涉案房产直至2011年5月24日才竣工验收合格，被告在原告收楼时所交付的涉案房产明显不符合交楼条件，应视为当时未交付，因此，被告逾期交楼的时间应当计至涉案房产竣工验收合格之日，而不是计至原告实际收楼之日，既然被告存在逾期交房的违约行为，就应承担相应的违约责任，按照双方在合同中的约定，被告需要支付原告逾期交房违约金，根据原告的诉求，逾期交房违约金自2010年6月16日起计算应为18705.9元（273478元×0.0002/天×342天），
关于诉讼时效的问题，原告诉求逾期交楼违约金的诉讼时效期间应从涉案房产验收合格之日开始起算，计至原告起诉之日，尚未超过两年，因此，被告辩称原告诉求已过诉讼时效，没有事实和法律依据，不予采信，
综上，原告方的诉求部分有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告惠州XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告A支付逾期交房违约金人民币18705.9元，
二、驳回原告A的其他诉讼请求，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
本案受理费268元，由被告惠州XX公司负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院，
审　判　长　　王镜新
审　判　员　　石　磊
代理审判员　　A
二〇一三年十一月五日
书　记　员　　B