租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
【案 由】房屋租赁合同纠纷。
【案情简介】
原告周某，女，汉族，1975年9月17日生，户籍地址：广东省东莞市清溪镇xx路xx小区xx栋xx单元。
被告xx酒业（深圳）有限公司，住所地：深圳市南山区xx路xx花园xx号商铺，法定代表人：叶某。
原告诉称：被告于2011年3月15日与案外人深圳南海xx置业有限公司签订《半岛城邦二期商铺租赁合同》，承租涉案商铺，约定租金按月支付。2014年1月9日，原告向案外人购买商铺的一部分，于2014年2月11日取得产权。2014年6月12日，原告与被告签订《房租协议》，约定被告继续承租并约定2014年9月10日应一次性付清剩余房租138078.18元人民币，但被告擅自改为分月支付，支付几次后便下落不明。2015年7月14日，在南山区法院的支持下，原告聘请人员将被告放置在商铺内的物品搬至他处存放，至今被告拒绝支付租金和搬走物品。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1.被告向原告支付2014年9月10日至2015年7月13日期间拖欠的租金22187.54元；2.被告向原告支付违约金，以2015年全年应付租金总额86589.34元为基数，自2014年9月10日起算，每逾期一天计收千分之三，计至判决给付之日止，暂计至起诉前2015年11月10日为110401.41元；3.被告向原告支付物品搬运费7860元；4.被告向原告支付物品存放的租赁保证金4000元及租金，租金以每月2000元为基数，自2015年7月13日起算，计至被告实际搬走之日，暂计至起诉前原告已付租金6000元；5.被告立即搬走物品；6.被告承担诉讼费。
被告辩称：1.原告要求被告支付租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据；2.原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据；3.原告要求被告支付物品搬运费及存放物品的保证金和租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。综上所述，被告请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
【争议焦点】
被告是否构成违约行为？是否应该向原告支付查封期间的租金以及物品搬运费以及存放费？
【处理结果】
深圳市南山区人民法院作出如下判决：
一、被告xx酒业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周某支付2015年3月至2015年7月13日期间的租金17943.13元（已扣除租赁保证金13924.3元）；
二、被告xx酒业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周某支付2015年1月至2015年7月13日的租金45791.73元的违约金（违约金以每日万分之五为计算标准，自2014年9月11日起计，计至本判决确定的付款之日止）；
三、被告xx酒业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周某支付搬运费7860元、物品存放费5000元；
四、被告xx酒业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内按照原告周某与案外人于2015年7月13日签订的存放物品清单载明的项目搬走物品；
五、驳回原告周某的其他诉讼请求。
【案例评析】
本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，被告与案外人深圳南海xx置业有限公司签订《商铺租赁合同》约定租金按月支付，由于租赁期间产权发生变动，被告后来与涉案房产所有人（即原告）签订了《房租协议》，并约定被告于2014年9月10日前一次性付清2014年9月1日至2016年4月7日的租金。根据《合同法》229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，因此《房租协议》可以视为对《租赁合同》的变更。而被告迟延支付租金，已构成违约行为，应依约向原告支付迟延支付2015年租金的违约金。
另外，因被告拒不执行另外一案的仲裁裁决，涉诉房产内的财物被南山区人民法院于2015年3月查封至2015年7月，查封期间被告无正常使用租赁房产应归责于被告一方，因此被告仍需支付原告查封期间的租金。在法院解除查封后，被告未按照原告通知搬离租赁房产内的财物，原告主动清场收回房屋，系维护自身权利，亦系履行止损义务，因此产生的物品搬运费以及存放费，法院判令被告向原告支付，符合法律规定。
【相关规定】
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS2091档案编写】
【案情简介】
原告周某，女，汉族，1975年9月17日生，户籍地址：广东省东莞市清溪镇xx路xx小区xx栋xx单元。
被告xx酒业（深圳）有限公司，住所地：深圳市南山区xx路xx花园xx号商铺，法定代表人：叶某。
原告诉称：被告于2011年3月15日与案外人深圳南海xx置业有限公司签订《半岛城邦二期商铺租赁合同》，承租涉案商铺，约定租金按月支付。2014年1月9日，原告向案外人购买商铺的一部分，于2014年2月11日取得产权。2014年6月12日，原告与被告签订《房租协议》，约定被告继续承租并约定2014年9月10日应一次性付清剩余房租138078.18元人民币，但被告擅自改为分月支付，支付几次后便下落不明。2015年7月14日，在南山区法院的支持下，原告聘请人员将被告放置在商铺内的物品搬至他处存放，至今被告拒绝支付租金和搬走物品。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1.被告向原告支付2014年9月10日至2015年7月13日期间拖欠的租金22187.54元；2.被告向原告支付违约金，以2015年全年应付租金总额86589.34元为基数，自2014年9月10日起算，每逾期一天计收千分之三，计至判决给付之日止，暂计至起诉前2015年11月10日为110401.41元；3.被告向原告支付物品搬运费7860元；4.被告向原告支付物品存放的租赁保证金4000元及租金，租金以每月2000元为基数，自2015年7月13日起算，计至被告实际搬走之日，暂计至起诉前原告已付租金6000元；5.被告立即搬走物品；6.被告承担诉讼费。
被告辩称：1.原告要求被告支付租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据；2.原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据；3.原告要求被告支付物品搬运费及存放物品的保证金和租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。综上所述，被告请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
【争议焦点】
被告是否构成违约行为？是否应该向原告支付查封期间的租金以及物品搬运费以及存放费？
【处理结果】
深圳市南山区人民法院作出如下判决：
一、被告xx酒业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周某支付2015年3月至2015年7月13日期间的租金17943.13元（已扣除租赁保证金13924.3元）；
二、被告xx酒业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周某支付2015年1月至2015年7月13日的租金45791.73元的违约金（违约金以每日万分之五为计算标准，自2014年9月11日起计，计至本判决确定的付款之日止）；
三、被告xx酒业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周某支付搬运费7860元、物品存放费5000元；
四、被告xx酒业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内按照原告周某与案外人于2015年7月13日签订的存放物品清单载明的项目搬走物品；
五、驳回原告周某的其他诉讼请求。
【案例评析】
本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，被告与案外人深圳南海xx置业有限公司签订《商铺租赁合同》约定租金按月支付，由于租赁期间产权发生变动，被告后来与涉案房产所有人（即原告）签订了《房租协议》，并约定被告于2014年9月10日前一次性付清2014年9月1日至2016年4月7日的租金。根据《合同法》229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，因此《房租协议》可以视为对《租赁合同》的变更。而被告迟延支付租金，已构成违约行为，应依约向原告支付迟延支付2015年租金的违约金。
另外，因被告拒不执行另外一案的仲裁裁决，涉诉房产内的财物被南山区人民法院于2015年3月查封至2015年7月，查封期间被告无正常使用租赁房产应归责于被告一方，因此被告仍需支付原告查封期间的租金。在法院解除查封后，被告未按照原告通知搬离租赁房产内的财物，原告主动清场收回房屋，系维护自身权利，亦系履行止损义务，因此产生的物品搬运费以及存放费，法院判令被告向原告支付，符合法律规定。
【相关规定】
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS2091档案编写】
